住宅購入者にとって最も重要なのは、ジャンボローンにより、より高価な家を購入することが可能になります。
あなたは住宅ローン市場については気にしないかもしれませんが、高額の家を買っていて、かなりの前払いをしなければ、ジャンボローンが最良の選択肢かもしれません。 あなたは不適合融資でより良い金利を得るかもしれません。
ジャンボサイズの住宅ローン
ジャンボローンは利用可能な大型ローン残高からその名前が付けられます。 米国におけるローンの最大のセグメントである適格ローンは、GSEが定めたガイドラインを満たすローンです。 2017年のこれらのローン金額は、国のほとんどの地域で424,100米ドルに上限があり、借り手の資格に関する追加規則があります。 一部の高コスト地域では、ローン限度額は地方住宅市場の勘定に比べてはるかに高くなります。 たとえば、ロサンゼルス郡では、2017年の制限額は636,150ドルです。
あなたの地域で融資限度以上を借りたい場合は、融資を確保するためにジャンボローンまたは別の創造的な方法を使用する必要があります。
ジャンボ貸し手
銀行やその他の民間投資家がジャンボローンを発行する。
これらの貸し手はGSEに貸付金を売却するつもりはないので、貸し手は独自の承認基準を設計することができます。 すべての貸し手は、独自の目標と懸念を持っているので、すべてのジャンボローンプログラムは異なります。 つまり、価格と承認基準が大幅に異なる可能性があるため、様々な貸し手の間で買物をすることが不可欠です。
あなたの財政状況と購入している財産に合った貸し手を探しましょう。 例えば、一部の貸し手は、第2の住宅の貸付をより簡単にまたはより困難にし、異なる貸し手は異なる前払い要件を有する。
ジャンボモーゲージの資格
任意のローンと同様、承認基準を満たす必要があり、ジャンボローンは従来のローンよりも難しいものです。 ローン金額はより高いので、貸し手はジャンボを発行するリスクが高まるため選択性が高まります。
クレジット履歴：ジャンボローンで承認されるには、良いクレジットが必要です。 700を超えるFICOスコアはほとんどのバイヤーにとって最小ですが、その他の要因によってはスコアが若干低くなることがあります。
前払金：ジャンボモーゲージでは、通常20％以上の前払いが必要です 。 しかし、主流のジャンボー貸し手の中には、約10％の前払いで働くものもあれば、より低い要件のプログラムを宣伝するものもいます。 小額の前払いでジャンボローンを受けるには、良い信用、強い収入または重要な準備資産が必要です。 大部分の貸し手では、ローンのサイズが大きくなるにつれて前払いの要件が高くなります。
所得と資産：これらの大規模なローンについては、貸し手は、あなたが購入している財産を購入するのに十分な所得と資産を持っていることを証明する文書を必要とします。
一貫した収入が最良です。 自営業者は税務書類とその事業に関する追加情報を必要とし、給与所得者はW2書式が必要です。 貸し手はまた、6ヶ月から12ヶ月間支払いをカバーするための準備資産を見ることが好きです。
収入への 負債 ：低い負債と所得の比率は、融資申請時に常に役立ちます。 貸し手は一般的に目標として43％を使用しますが、その数は石で設定されていません。 特に重要な資産がある場合、貸し手はその資産（またはそれらの資産からの収益）を収益計算の一部として考慮することがあります。
ジャンボローンは、借り手が「伸びる」のを助け、余裕があるよりも多くの家を購入できるように設計されていません。 代わりに、彼らは財政的に安全な借り手の平均よりも高価な家を購入しています。
あなたが支払うもの
利息：歴史的に、ジャンボ・ローンは、適格融資よりも高い金利を特色とした。
ローンの規模が大きくなるほどリスクは大きくなります。 さらに、丁寧なカテゴリに収まらない一人の借り手を承認することは、労働集約的です。 しかし、 モーゲージの危機以来、私的貸し手は、ジャンボ借り手が実際に低リスクの借り手である可能性があり、さまざまな方法で収益性の高い顧客になる可能性があることを発見しました。 その結果、ジャンボモーゲージの料金は、適合するローンの料金よりも低くなる可能性があります。 それでも、ジャンボサイズのローン残高では、より高い利率でより小さいローンを持っている人よりも、利子費用を簡単に支払うことができます。
ジャンボローンは固定金利または変動金利で利用できます 。
閉鎖費用：ジャンボローンは他の住宅ローンと同様、 閉鎖費用を特長としています 。 鑑定料は、特別な財産や高額の購入のために高くなる可能性があります。 場合によっては、ジャンボローンの承認に2つの鑑定が必要です。
モーゲージ保険：モーゲージ保険は、借り手が債務不履行に陥った場合に、貸し手を保護します。 適合する貸出金および政府プログラムは、差し押さえで資金を回収する能力が疑問であるため、通常、借り手は小額の前払いを行う際にこの保険を購入する必要があります。 しかし、ジャンボローンは違います。 不適格融資でプライベートモーゲージ保険（PMI）を支払う必要があるかどうかは、貸し手に任されます.PMIなしでは20％未満が可能です。
ジャンボローンの代替案
ジャンボローンは、豪華な不動産市場で高級住宅や不動産を購入する唯一の手段ではありません。 それほど借りたいと思っていない場合、またはジャンボローンの承認を得るのが難しい場合は、別の方法が良いかもしれません。
ピギーバックローン： 1つの大規模なローンの代わりに、より小さいローンの組み合わせを使用することができます。 これらの戦略は、住宅ローン危機以来復活しました。 しかし、2008年以前のピギーバックローンとは異なり、各ローンを返済する能力があることを証明する必要があります。
- 80/20のローン： 80/20のピギーバックローンを使用すると、不動産の購入価格の80％の「最初の」モーゲージが得られます。 あなたは80％のLTV（ローン・ト・バリュー）比率を持っているので、PMIの支払いを避けることができます。 2番目の住宅ローンは購入価格の残りの20％をカバーします。
- 80/10/10： 80/10/10のアプローチでは、80％のLTVで最初のローンを取得します。 しかし、10％の前払いを行い、10％のみを第2の住宅ローンに借りることになります。
ピギーバックローンはPMIの支払いの問題を解決しますが、あなたはまだ大金を借りています。 承認を受けるには、高いクレジットスコアが必要ですが、600点を超えるFICOスコアで資格を得ることができます。 2回目の住宅ローンの金利は、最初の住宅ローンの金利よりも高くなる傾向があります。したがって、この戦略では、借入費用が高くなる可能性があります。 ローン計算機または償却表を使用して、これらのコストを他のオプションと比較します 。
いくつかのピギーバック契約はバルーンローンを使用することに注意してください。 たとえば、15年以内に一方または両方のローンまたはリファイナンスを払う必要があるかもしれません。
限界を確認する：あなたはジャンボモーゲージを使用して自分自身を辞任する前に、実際に必要なことを確認します。 ジャンボローンは必ずしも悪いわけではありません。また、より良い金利を得ることさえできます。 しかし、準拠したローンや政府のプログラムは、あなたに適しているかもしれません。 高額な領域にいる場合は、「標準」の制限よりも多くを借りることができます。 そのような高額な領域の融資を参照するために「ジャンボ」という言葉を使用する人もいるので、あなたの選択肢について話し合うときに明確に尋ねてください。
より大きな前払い：ジャンボ・モーゲージの使用を避ける簡単な方法は、より大きな前払いをすることです。 あなたは、あなたのローン金額をあなたの現地の適合するローン限度以下にするのに十分なだけで足りる必要があります。 これにより、より多くの選択肢が用意され、小額の融資残高でより少ない利息を支払うことになります。 相当額の現金を引き上げることは、特にドルの額が増えるにつれて、容易に言えます。 しかし、利用可能な資金がある場合、それは魅力的なオプションかもしれません。