あなたの住宅ローンを借り換えなければならないかどうかを判断する方法
しかし、あなたは数年前に固定金利のモーゲージに頼っていたので、隣人の子供が3.25パーセントを支払っている間にあなたは6パーセントを支払っています。 借り換えすべきですか？
まず、ボキャブラリーに慣れていない人たちのための背景： 住宅ローンの「借り換え」は 、新しいモーゲージを得ることを意味します。
あなたは "リピートファイナンス"を行います - あなたは変更された支払い計画でそれを再融資します。
借り換えの利点
借り換えを行う固定金利住宅ローンを持つ多くの人々は、より低い金利に悩まされる機会を得て動機付けられています。
金利の小さな差は大きな違いを生みます。 30歳の住宅ローン2件を240,000ドルで比較する。 1つは4.00パーセントの金利を持ち、もう1つは4.25パーセントの金利を保有しています。
それは大きな違いのようには聞こえませんね。 それはちょうどパーセントの4分の1、そうですか？ どのくらいの違いができますか？
少量は巨額の化合物になります。 30年の終わりには、4.25パーセントの保有者は、ローンの存続期間中、約4.00パーセントの抵当権者と比較しておよそ1万ドルを支払うことになります。
明らかに、借り換えの最大のメリットは、金利を引き下げる機会であり、総貸付金から数千万ドルを削減することです。
借り換えの短所
しかし、すべてのバラは、その苦しみを持っています：借り換えは、あなたの償却スケジュールを正方形に戻す、あなたの住宅ローンの時計を再起動します。
「ああ、それはどういう意味ですか？
住宅ローンの仕組みは次のとおりです。支払いを行うとき、その支払いのいくらかがあなたの興味に向かって行きます。 残りの金額は元のローン元金に向かいます。
より多くの支払いがあなたのプリンシパルに適用されるほど良いでしょう。 プリンシパル・バランスを払うことで、ローンをより早く返済することができます。 （そのため、あなたは、 あなたの元本に余分なモーゲージの支払いが適用されることを確認する必要があります ）。
あなたが新しい住宅ローンを始めると、あなたの支払いの大半が利子に適用されます。 それの小さなスライバーだけがあなたのプリンシパルに向かっています。 あなたの最初の一年の住宅ローン支払いの終わりに、あなたはあなたの元本残高がほとんどなくなったことがわかります。
さらにあなたの住宅ローン内で進歩すればするほど、あなたの支払いはあなたの元金に適用されます。 30年住宅ローンの25年目までに、あなたの支払いのほぼすべてがあなたのプリンシパルに適用されます。
「これは本当に魅力的です（笑）しかし、それは借り換えにどのように適用されますか？
あなたが住宅ローンをリファイナンスすると、時計は1年目に戻ります。 お支払いの大部分は元本ではなく利息に適用されます。
あなたがまだ住宅ローンの最初の数年間にいるなら、これは大きな問題ではありません。 しかし、あなたの住宅ローンにさらに進んでいる場合は、スプレッドシートを実行して、より低い金利がクロックの巻き戻しを正当化するかどうかを確認する必要があります。
早い時期に利子を節約する
ジョーが6％の利子で10万ドルの住宅ローンを持っているとしよう。
彼の毎月の支払いは$ 599です。 1年目の終わりに、Joeは自分の住宅ローンに7,188ドルを支払った。 元本残高を支払ったのは1,299ドルのみでした。 残りは興味をそそられた。
彼の30年住宅ローンにわずか1年間、ジョーは彼が5％で新しいローンを得ることができることを発見する。 ジョーは借り換えて、古い住宅ローンをクローズし、時計を再開します。 彼は新しいローンのために閉鎖費用で1000ドルを支払う。
ジョーは6％で、ローンの寿命中に109,871ドルの支払いを済ませていたであろう（彼の10万ドルの家のために合計209,871ドルを支払う）。 借り換えによって、ジョーは彼が彼のローンの最初の年に支払った5,889ドルの利息を "失う"。 ああ。
しかしそれは価値がある。 5％のモーゲージに切り替えることで、Joeは現在、109,871ドルではなく、ローンの存続期間中に95,483ドルの利息しか支払わなくなります。 言い換えれば、彼の動きは彼に$ 14,387を節約する。
後で借り換えで借り換えて利子を支払う
しかし、借り換えの機会を発見したとき、ジョーは30年住宅ローンの15年目だったとしましょう。 彼は新しい30年のコミットメントを望んでいないので、 15年間の住宅ローンに借り換えます。 何が起こるのですか？
金利を5％に引き下げ、15年のモーゲージで支払いを加速しているにもかかわらず、Joeは実際に元のシナリオで行ったよりもリファイナンスにより多くの金利を支払っています。 言い換えれば、リファイナンスはJoeにとってひどい契約です。なぜなら、彼は自分の住宅ローンにあまりにも遠いからです。
ボトムライン
借り換えが常に良いか悪いかを考えないでください。 スプレッドシートまたはオンラインの借り換え計算機に金利、ローン条件、クローズコストを入力して、特定の状況において、提供される可能性のある取引が合理的かどうかを計算します。
大まかに言えば、住宅ローンの支払いを始めてから数年以内に金利を0.75％以上下げることができれば、それを考慮する必要があります。 あなたの住宅ローンの早い時期に、あなたは借り換えをする方が良いです。