購入提案の急激な入札は、
購入オファーでエスカレーション条項を含むことを本当に愛している人は誰ですか？ 不動産業者。 特にバイヤーの代理店は、この習慣について非常に面白いようです。 しかし、エージェントはエスカレーション条項の関心を理由に責任を負うことはありません。なぜなら、しばしば、急激な入札とも呼ばれるエスカレーション条項が良いアイデアかもしれないことを示唆することによってそれを引き起こすのは自宅購入者自身だからです。
エスカレーション条項とは何ですか？
エスカレーション条項は通常、潜在的な複数オファー状況で利用されます 。
これは「急な入札」というフレーズと同義です。 これは、競争入札プロセスですべての競争相手を圧迫しようとするために使用されます。 基本的には、買い手は売り手が受け取った最高額を上回る100ドルから数十万ドルまでのX値を支払うことになり、通常は上限を含んでいます。
典型的なエスカレーション条項のタイプは、次のようになります。購入者は、売り手が受け取った最高のオファーよりも1,000ドル多く支払うことに同意し、315,000ドルの販売価格を超えないことに同意します。 買い手は、他の買い手が上場価格を上回って価格を引き上げるように見える場合には、この条項を購入オファーに使用することができます。
プロパティは295,000ドルで表示されていると言う。 バイヤーが望む鐘や笛のすべてを持っていて、静かな袋小路にある需要の高い地区にあります。 時には、上場代理店が、特定の日に特定の日にすべてのオファーが提示されることをバイヤーに通知します。これは、売り手が複数のオファーを受け取ることを期待する最初の手掛かりになる場合があります。
このホットな売り手の市場のこの仮説的な例と$ 295,000でリストアップされた豪華な家では、売り手は以下のようなオファーを受け取ることができました：
- $ 290,000（他に誰も入札しないと考えている人が常にいるため）
- $ 295,000
- $ 305,000
- $ 310,000
4番目の買い手が上記のようにエスカレーション条項付きのオファーを提出すると、買い手は売り手に$ 311,000を支払うことに同意することになります。
買い手が喜んでいるのは、購入者が支払う最高価格の下で価格が4,000ドルであり、売り手が最高のオファーを得るからです。 それはすべてうまくやっているようですが、それは何ですか？
エスカレーション句の欠点
売り手の観点から見ると、エスカレーション条項は売り手にとって最良の選択肢ではないかもしれません。 エスカレーション条項付きのオファーを受け入れることは、売り手がもう一方の当事者に複数のカウンターオファーを発行することも、交渉を続けることもできないことを意味します 。 上記の例では、買い手はテーブルからお金を取りました。 売り手は4,000ドルを失った。
これは、バイヤーの実際のトップ入札額が315,000ドルかどうかに基づいています。 それはより高いかもしれませんが、エスカレーション条項の契約を受け入れる売り手は、そのような買い手がどれくらい高い価格で入札するかを決して知らないでしょう。
さらに、この種の複数オファー状況では、カウンターオファーを発行することは売り手の最善の利益になる可能性があります。 例えば、カリフォルニア州のようないくつかの州では、売り手は、売り手が望むならば、買い手のそれぞれに、または1人または2人の買い手に異なるカウンターオファーを行うことができる。 （州は国家をリードする傾向があるため、カリフォルニア州に言及しています）。売り手は、一般的に、複数のカウンターの提供状況でより多くのオプションを利用できます。 各カウンターオファーは、個別に計量して分析することができます。
たとえば、売り手が市場の需要が家のために非常に強いと決定した場合、売り手は購入申し込みのいずれも受けないようにしたり、申し出のいずれかに対抗したりすることができないと言います。 それは常に可能性です。 このような状況では、売り手は家の販売価格を例えば315,000ドルに変更し、再度入札を開始することができます。 しかし、このシナリオの欠点は、即時受取人がいない可能性がある、または市場での日数が長くなる可能性があることであり、売り手が価格を引き上げると、それは常にリスクです。 それでも、それは実行可能な解決策であり、エスカレーション条項の契約を受け入れる代わりに検討する価値があります。
買い手がエスカレーション条項に向けて重大な理由
すべての住宅購入者は、 家を買うための交渉の領域に付随する緊張と緊張を楽しんでいるわけではありません。
買い手はまた競争することを心配していて、何人かは複数のオファーの状況でオファーを提出することを拒否します。 エスカレーション条項を導入することにより、買い手がオファーの受け入れの機会を増やし、買い手の快適ゾーンを定義する特定のパラメーターを設定することができます。
エスカレーション条項がすべての州で「法的」であるかどうかは、法的解釈に依存します。 それは代理店がそれをしたいと思うことからそれを提案したり、買い手にしてもらうのを止めるものではありません。 しかし、すべての実用的な目的のために、バイヤーが最高の、そして最高のオファーを単純に作ってそれで済むほうがはるかに簡単に思えるかもしれません。
執筆の時点で、Elizabeth Weintraub、CalBRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。