抵当権を払うことで課税所得を減らすことができる
控除を請求するこれらの規則は2017年まで適用されます。
住宅ローン利息の請求
住宅ローンの利子を請求するには、フォーム1040、スケジュールAの控除を項目別に列挙する必要があります。 これは、あなたの申請状況に関する標準的な控除を前提とすることを意味します。 あなたはアイテム化することができますか、またはあなたは標準控除を請求することができますが、両方を行うことはできません。
スケジュールAには、 不動産税 、 医療費 、慈善寄付など、その他多くの控除可能費用も含まれています。 場合によっては、これらのすべてがあなたの提出状況の標準的な控除額以上になり、 控除項目を列挙する時間と労力にかける価値があります。 それ以外の場合は、住宅ローンの利息控除をスキップし、代わりに標準控除を請求することにより、税金をさらに節約できます。
スケジュールAを完了し、項目控除額の合計を標準控除額と比較して、どの方法が最も有利なのかを調べることが通常はお勧めです。
2017年時点で、単一の納税者と別個の返還をした結婚した納税者の標準控除額は6,350ドルです。 結婚している結婚した納税者の場合は12,700ドル、世帯主の資格を持つ人は9,350ドルです。
しかし、Tax Cuts and Jobs Actでは、標準控除の変更も導入されており、これらの数値はかなり劇的に増加することに注意してください。
新しい税金控除が2018年に発効すれば、あなたは標準的な控除額を上回るために全体的な明細控除額が全体的に十分にあることはまずありません。
住宅ローン利息控除対象
住宅ローンの利子には現在、家を購入するローン、住宅ローンの信用枠、建設ローンに支払うものが含まれます。 しかし、上院の税制改革法は、借入金だけを借入金に限定し、住宅ローンの信用枠を排除し、この控除の対象とならないようにする。
控除額は、あなたのメインの家や別の家に支払った利息にも限られます。 第3または第4の家賃は、控除対象外です。
あなたは法的にも融資のフックにいなければなりません。あなたの配偶者であり、共同返還をしていない限り、借金は他の人の名前に入れることはできません。 あなたはそれを返済する契約上の義務を負うという点で、真実のローンでなければなりません。 最後に、あなたの家はローンの担保として行動しなければなりません。
あなたの家は、内国歳入庁によれば、「寝る、調理する、トイレの施設」を持つ一戸建て住宅、コンドミニアム、モービル・ホーム、協同組合、またはボートのようなものでもあります。
支払った金利の決定方法
あなたは、新しい課税年度の初めにモーゲージ・ローンダーからモーゲージ・インタレスト・ステートメントであるフォーム1098を受け取るべきです。 書式は前年度に支払った総金利を報告します。 金融機関は、フォーム1098のコピーもIRSに直接送付する必要があるため、納税申告書にフォームを添付する必要はありません。
スケジュールAで請求した住宅ローン金利控除が、フォーム1098で報告された金額と一致していることを確認してください。控除可能な金額は、一定の制限に基づいてフォームに表示される金額よりも少ない場合があります。 様式1098には、少なくとも4年間あなたの申告申告書の写しを保管してください。
住宅取得債務に対するドルの制限
住宅を購入または建造するために使用される融資は、「住宅取得債務」と呼ばれます。 この用語は、資格のある家を取得、建設、または実質的に改善する目的で取るローンを指します。
2017年の時点で、あなたの本家および/またはあなたの二次居住地に1百万ドル以上の住宅取得債務の利息を控除することはできません。合衆国税制控除・雇用法は、2018年にこれを50万ドルに減らします。 あなたが結婚して別にファイルしている場合、上限は現在$ 500,000に引き下げられます 。
しかし、2017年の制限額は100万ドルであるため、説明用にその数値を使用します。 たとえば、プライマリレジデンスに対して800,000ドル、セカンダリレジデンスに対して400,000ドルを借りたとしましょう。 両方のローンは単独で物件を取得するために使用された。 これらの融資は合わせて120万ドルに達し、現在の買収額の100万ドルを超えています。
さて、両方のローンが5％の固定金利を持っているとしましょう。 あなたが支払った総金利は60,000ドルでした。 あなたは、50,000ドルの住宅ローン利息控除、すなわち最初の100万ドルの家事借入金の利息のみを請求することができます。 残りの$ 10,000は、100万ドルの限度額を超えるローン価値の結果であり、あなたが請求することはできません。
ホームエクイティ債務の制限
ホーム・エクイティ・デットは、資格のある家を買収、建設、または実質的に改善する以外の理由で借りるローンです。 また、適格住宅を改善するために借りるローンかもしれませんが、住宅ローンの借入限度額を超えています。
あなたは、あなたの本家および/またはあなたの二次住宅のために、10万ドル以上の住宅ローン債務に対する利息を控除することはできません。 あなたが結婚しているが別に提出している場合、この限度額は$ 50,000に減額されます。 あなたの負債があなたの家の公正な市場価値を上回っている場合、家計持分に対するあなたの控除額は、この10万ドルの限度額を下回っても減る可能性があります。
この例では、住宅ローンの信用枠で30万ドルを借りたとしましょう。 あなたが借りた金額はあなたの家の公正な市場価値を超えていないので、そこには問題ありません。 あなたはあなたの住居に新しいファミリールームを追加するために15万ドルのお金を使いました。残りの15万ドルをあなたの息子の大学の授業料に費やしました。
ローンの半分は、自宅を大幅に改善するために使用されたものであるため、住宅取得債務として扱われます。 この部分は住宅取得債務制限の対象となる。 残りの半分はあなたの家を改善するために使用されなかったので、家計負債として扱われます。 あなたはこの部分の$ 100,000限度までしか利息を差し引くことができません。 だから、あなたが21,000ドルの利息を支払ったとすれば、それはこのように崩壊するでしょう：
- $ 10,500：ローンの最初の半分の完全控除可能な住宅取得債務
- $ 7,000：借入金のホーム・エクイティ部分の3分の2、または15万ドル分の10万ドルの控除可能なホーム・エクイティ債務
- $ 3,500：100,000ドルを超えたホーム・エクイティ債務の部分に支払われた利息を表す控除不可能なホーム・エクイティ債務
また、フォーム6251のAMT調整額としてIRSに$ 7,000を報告しなければなりません。また、上院の税務申告書によれば、2018年以降の株式借入金の控除も可能です。
共同住宅ローン
配偶者をあなたの配偶者でない他の人と共同で保有する場合は、貸し手からフォーム1098を受け取った人に関係なく、あなたが個人的に支払った利子のみを差し引く権利があります。 しかし、そこに抜け穴があります。 差し押さえを防止するために特別に支払いを行う共同借り手は、利息が他人によって支払われることになっていたとしても、支払った利息を差し引くことができます。 JK Lasserの「あなたの所得税」の編集者はこのヒントに沿って進みます：
「税金裁判所は、財産の損失を避けるために支払いが行われ、その支払いが別の資金で行われた場合、共同債務者が住宅ローン利息の別の債務者負担分を控除することを認めている」 （ページ328）
住宅建設ローン
建設費の支払いに使用される住宅ローンの利息を差し引くことができます。 収入は、土地を取得し、家の建設のために使用する必要があります。 建設が完了する前の24ヶ月間に発生した費用は、家財道具借入金の100万ドルの限度額に含まれます。
しかし、キャッチがあります。 建設ローンの利息を2年間差し引き、移転する代わりに不動産を売却して居住地として使用することに決めた場合は、投資利息として特性化するために利息を差し引いた年数を返還しなければならない場合があります代わりに。 これは、その控除可能性を制限する可能性があります。 言い換えれば、IRSはいくらかのお金を取り戻すことを望むかもしれない。
支払ったポイント
プライマリとセカンダリの住宅の取得借り入れに支払われるポイントは、支払った年には完全に控除できますが、借り換えに支払われたポイントは、ローンの寿命にわたって償却されなければなりません。 ポイントはフォーム1098で必ずしも報告されるわけではありませんが、あなたのHUD-1決算書で見つけることができます。
税務専門家の助けを求めるとき
住宅ローンの利息控除を把握することは、多くの納税者にとっては簡単です。 フォーム1098に報告された金利を加算し、スケジュールAの合計を入力します。控除936のワークシートを使用して許容差額を計算し、住宅ローン利息調整ワークシートを使用して住宅ローン負債のAMT調整を計算することができます様式6251の指示書に記載されています 。
ただし、課税年度中に不動産を購入または売却した場合は、税務専門家に確認してください。 実際には、あなたの決定の税制上の影響を処理するためだけに不動産を購入または売却する前であっても、税務当局の助言を求めることは理にかなっています。
そして、もちろん、税務申告書が更新されたかどうか、最新のものがあるかどうか、その場合は最終的な規定についての最新情報を見続けることが望ましいでしょう。