Like-Kindプロパティの定義が何年も変わった
1031税繰延取引を入力します。 多くの納税者にとって、これは空から落ちるお金のようなものです。
1031交換所税の差し引き
1031取引所は、引き続き納税者が利用できる最も強力な富の構築ツールとして挙げられています。 それは、無数の金融魔法使いと不動産の達人の成功戦略の大きな部分を占めています。 内国歳入法1031条に基づき、納税者は納税者が所得、投資または事業財産を売却し、 同種の財産で置き換えることができます。
IRSの規則が徹底的に守られている限り、この不動産の売却によるキャピタルゲインは延期されるか延期されます。 これは、賢明な税金と投資戦略だけでなく、不動産計画ツールです。 理論的には、投資家は死亡するまで投資財産のキャピタルゲインを延期し、潜在的にそれらを一緒に回避することができます。
1984年の法律がいくつかの側面を変えた
「同種の交流」の初期の段階では、この言葉は文字どおりに取られ、しばしば困難をもたらしました。
たとえば、1031交換所を売りたい3階建のレンガ造りのアパートを所有していた場合は、所有者が交換したい別の3階建てのレンガ造りのアパートを見つける必要があります。 それで二人が会い、交換が行われました。
過去には、交換に時間的な制約はありませんでした。
IRSはプロセスの厳格な管理を要求し、その結果議会は1984年の第1031条（a）に合格した。 この法律は、延期された取引を制限し、「同種」の財産をさらに定義し、取引を完了するためのタイムテーブルを設定した。
予選
業務用または投資用に保有されている不動産は、1031の取引所に適格です。 個人住宅は適格ではなく、一般に、 固定資産は売却目的で保有されている資産のカテゴリーに適合するため、適格ではありません。 レンタルとして保有されていない休暇または第2の家は、1031の治療には適格ではありません。 ただし、そのプロパティに適用される税コードのパラグラフ280に基づく使用テストがあります。 この場合、税務専門家に相談する必要があります。
開発中の土地と再売却のために購入された不動産は、課税繰延処理の対象となりません。 株式、債券、債券、棚卸資産、およびパートナーシップにおける受益権は、交換目的で「同種」の財産であるとはみなされません。
今日、1031取引所としての資格を得るには、1つの不動産の売却ではなく、別の不動産の売買ではなく、取引を「取引所」の形で行わなければなりません。 第1に、売却される財産および新しい置換財産は、投資目的または貿易または事業における生産的使用のために保有されなければならない。
それらは「同種」のプロパティでなければなりません。
以下の種類の不動産スワップは、「同種」の特性の適格交換の要件に適合しています。
- ショッピングセンターと引き換えにオフィス
- 土地と引き換えにショッピングセンター
- 工業団地と引き換えに土地
- 工業用ビルと引き換えにアパートを建てる
- テナント・イン・コモン （TIC）のプロパティと引き換えに、一戸建ての家賃
今日、あなたは生地、倉庫、または小さなオフィスビルのためにそのレンガ造りのアパートを交換することができました。 しかし、厳格な時間制約がある場合、または1031取引所は許可されず、税制上の結果が課されます。
1984年以前は、売却された不動産の譲渡および移転（放棄された不動産）と新しい不動産の購入（不動産）と同時に実質的にすべての取引が行われました。
適切な財産を見つけようとするときに直面する問題に加えて、タイトルと資金の同時移転には困難があった。 今日はそうではありません。
遅延した1031取引所は、1984年以前の問題を回避するが、厳しい期限が課されている。 交換を完了したいと望む納税者は、通常の方法で不動産をリストアップして販売します。 買い手が前進して購入契約が実行されると、売り手は有資格仲介業者と交換契約を締結し、代理業者となります。 交換協定は、通常、売主の契約を仲介業者に譲渡することを要求する。 売り手はお金に触れることができないので、売買業者は売り手のために手数料を受け取る。
交換時間の制限
その時点で、最初のタイミング制限、識別のための45日間ルールが始まります。 納税者は、元の不動産の閉鎖および譲渡から45日以内に、潜在的な代替不動産を閉鎖または書面で特定する必要があります。 期間は交渉可能ではなく、週末および休日を含み、IRSは例外を作成しません。 期限を過ぎると、取引所全体が失格となり、税金が守られます。
識別する置換プロパティのタイプ：
- 公正な市場価値に関係なく、3つの特性。
- 識別期間の終了時の公正市場価値の総額が、譲渡日現在の放棄された財産の公正市場価値の総額の200％を超えない限り、任意の数の財産。
- 3つのプロパティのルールと200％のルールを超えると、納税者が特定されたすべてのプロパティの公正市場価値の総計の95％を購入すると、取引所は失敗しません。
ブートとは何ですか？
現実的には、大部分の投資家は三財産ルールに従い、デューデリジェンスを完了して、閉鎖するために最も効果的なものを選択することができます。 一般的に、目標は「ブーツ」の移転を避けるためにトレードアップし、交換所を非課税に保つことです。
「ブーツ」は、取引所を通じて納税者が受け取った追加の財産の金銭または公正な市場価値です。 マネーには、交換された不動産が対象とするすべての現金同等物、債務、負債が含まれます。 それは "非類似の"特性であり、交換の間にそれを支配する規則は複雑である。 専門家の助言なしに、 "ブーツ"を受け取ると税金が発生する可能性があると言っても過言ではありません。
180日間のルールの対象
交換財産が選択されると、納税者は、放棄された財産が買い手に移転された日から180日を経て、新しい置換財産を締結します。 ただし、譲渡された不動産が売却された課税年度の投資家の納税申告書の期限が延長された場合、180日よりも早い場合は、早期に交換を完了する必要があります。 この期間の一部は、識別期間中に既に使用されていることを覚えておいてください。 この規則には例外はなく、例外もありませんので、期限前に締め切りをスケジュールすることをお勧めします。
法律では、納税者が最初の取引からの収入に触れないよう要求するため、 有資格仲介業者は、取引が完了した後および取引が完了した後に売り手から代替財産を取得し、納税者に譲渡します。
ドゥーイットユアセルフ投資家向けではない
1031 Exchangeがどのように成功するかについての基本的な説明です。 納税者の状況、譲渡された物件のタイプ、および置換物件の特性に応じて、エクスチェンジの他の側面が関与する可能性があります。 その完了は複雑になり、専門家は常に相談するべきです。 これは「自分でやる」投資家のための仕事ではありません。
富と資産の構築と保全、投資からのキャッシュフローの生成、不動産保有の再構築、多様化、統合は、米国の投資不動産所有者の権利です。 米国の納税者は、投資財産の収益を再投資するつもりならば、その投資財産の売却に対してキャピタルゲイン税を支払う必要はありません。 パシフィック・ウェスト・セキュリティーズ・インクのメンバーであるFINRA / SIPCを通じて提供される証券。
この資料は、売却するオファーでも、セキュリティを購入する勧誘でもありません。 この情報は、ディスカッションや情報提供のみを目的としています。 有能な法律、税務または財務計画の助言に取って代わるものではありません。 適用される税コードは、連邦法のみに適用され、関連します。 個々の州に独自の税コードが追加される場合があります。 あなたの州の税金および法律専門家に連絡してください。 この情報は、信頼できると思われる情報源から提供されますが、あなたの個人的な状況に合った専門的なアドバイスと併せて使用する必要があります。
C. Grant Conness、 President、1031 Alternatives Group
執筆の時点で、Elizabeth Weintraub、CalBRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。