1031年の課税猶予取引を構成する基本
多くの投資家が1031取引所とは何かを尋ねてきましたが、ガイドラインとタイムラインは何ですか？また、キャピタルゲイン税を合法的に延期できますか？ 私は、この記事の中でよくある質問に答えることが有益だと思っていました。
§1031交換とは何ですか？
§0131交換は、納税者が売却の税額控除を延期することによって、ある投資財産を別の投資財産と交換することを許可されている取引です。
取引はIRSコード§1031により許可されています。
IRSコードは、実際には次のように書かれています。 「貿易や事業、投資の生産的使用のために保有されている財産の交換については、そのような財産が単にそのような種類の財産と交換された場合、貿易やビジネスや投資の生産的な使用のために」
1031交換の要件
- 1031交換のタイムライン
投資家（またはエクスチェンジャー）は、交換のための厳密な45/180日間のガイドラインに従わなければなりません。 エクスチェンジャーがその物件を売却すると（放棄された物件）、45日以内に同等以上の物件を特定することができます。 特定された交換機は、特定された物件を取得するために物件を売却した日から180日（または45日間の終了時から135日間）を有する。
- 1031交換所における同種のプロパティ
投資家は「同種」の資産を取得しなければなりません。 これは、それが他の適格な不動産形式でなければならないことを意味します。 例えば、交換機は二重化を販売し、商業用不動産を購入することができ、または土地を売却してアパートを購入することができる。 このプロパティは、「同種」である必要があります。
- 投資のための交換財産
売却された物件（譲渡された物件）および新たに取得された物件（補充物件）は、投資または商業目的で保有されなければなりません。 したがって、プライマリーレジデンスを売却して投資不動産を購入することも、投資不動産を売却してプライマリーホームを購入することもできません。
- 1031取引所における同程度またはそれ以上の負債と株式
交換機が100万ドルで不動産を売却し、500万ドルが資本で500万ドルが負債であった場合、エクスチェンジャーは100万ドル以上の不動産を購入する必要があります。 さらに、エクスポージャーは、資本利得税の100％を延期するために、すべての資本を使用し、すべての負債を交換する必要があります。
交換器は、もし望むならば、新たな購入に追加の収益を追加することができ、必要に応じて交換器が追加の債務を引き受けることができる。 エクスチェンジャーが売却代金のすべてを使用することを望まない場合は、部分的な交換を行い、その差額に適用されるキャピタルゲイン税を支払うことができます。 これは「ブート」と呼ばれます。
- 1031交換のための建設的な領収書と適格な仲介人
交換器は販売から現金を受け取ることはできません。 これは「建設的な領収書」として知られており、受領した金銭について課税対象のイベントを引き起こします。 IRSのセーフハーバー条項によれば、交換機は、1031の取引を容易にするために、 適格仲介機関またはQIを使用しなければならない。
QIは、代理店、代理店、ブローカーまたはCPAではなく、販売代理店を代行し、代理店を代理して購入する独立した第三者です。 今日の環境では、評判が良く、被保険者であり、有資格の有資格仲介人とだけ関連付けることが非常に重要です。
- 1031為替リスク
不動産への投資と同様に、 Delaware Statutory Trustsおよび/または共通所有者のテナントに関連するリスクがあります。 このフォーラムの関連するすべてのリスク要因に対処することはできません。 リスクファクターについては、各オファリングのプライベートプレースメントメモに記載されています。 投資家は、デラウェア州の法定トラストまたは共通取引所のテナントに投資する前に、すべてのリスク要因を徹底的に理解し、財務担当者と話し合う必要があります。
私が1031交換投資家から申し出を受けた売り手を表すときに遭遇した問題の1つは、彼らがエスクローを閉鎖する予定かどうかわからないことです。 彼らは3つの異なる物件を命名したり、何が受け入れられるかを見るために様々な家庭にオファーを書いているかもしれません。 その後、彼らは受け入れられたオファーの束を持った後、彼らは彼らが他のものをキャンセルすることを意味し、彼らが購入したいものを選択します。
弁護士は、この種の行為は契約に内在する誠実な約束に違反していると言いますが、それが起こるのを止めるわけではありません。 これが唯一のオファーであるかどうかエージェントに尋ねます。
この資料は、売却するオファーでも、セキュリティを購入する勧誘でもありません。 この情報は、ディスカッションや情報提供のみを目的としています。 有能な法律、税務または財務計画の助言に取って代わるものではありません。 適用される税コードは、連邦法のみに適用され、関連します。 個々の州に独自の税コードが追加される場合があります。 あなたの州の税金および法律専門家に連絡してください。 この情報は、信頼できると思われる情報源から提供されますが、あなたの個人的な状況に合った専門的なアドバイスと併せて使用する必要があります。
執筆の時点で、Elizabeth Weintraub、CalBRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。