あるいは、財産や設備の大部分が解体され交換された改善、修復、または適応であった何らかの修理を行った。
私たちがここにいるのは、古い財産の部分的な処分を行い、新しい財産を資本化する機会です。
私たちは部分的な処分の背後にあるアイデアと数学について教えてあげましょう。
アイデア：交換する必要がある場合は、古い物を処分して新しい物資を資本化することができます
屋根を想像してみてください。 （はい、それはIRSが最終規則で示した例の1つであり、われわれが想像するのは簡単なので、ここでこれを守る例です）。これらの規則の全文についてはFYI、TD 9689を参照してください有形償却不能財産の処分に関する指針。 （これまでは26 CFR 1.168（i）-8の全文を見つけるためにオンラインで唯一の場所です）。
だから私たちには賃貸物件を持っているクライアントがいます。 クライアントが屋根を置き換えます。 古い屋根が剥がれ、材料はリサイクルまたは廃棄されます。 古い屋根はもうなくなりましたが、屋根のコストは建物全体のコストに含まれています。 クライアントがそのプロパティを購入したときに、クライアントは1つの価格を支払い、その価格は土地と建物の価格であり、屋根は間違いなく建物の一部でした。 したがって、古い屋根の費用は、クライアントの納税申告書に記載されており、27.5または39年以上にわたり減価償却されている建物の費用です（それぞれ居住用または商業用の賃貸物件の場合）。
部分的な処分は、建物のコストから古い屋根のコストを抽出し、その古い屋根を処分し、新しい屋根を減価償却することを意味します。 理にかなっている？
関係する数多くの数学になるつもりです
「私は数学のための時間がありません」とあるCPAは4月初めに私に語った。 理解できる。
これは私たちのクライアントを善に焦点を当てましょう。 古い屋根を処分していますか？ はい。 そして、私たちはそれを販売していますか？ いいえ、売却による総収入はありません。 したがって処分の利益はゼロ収益から残りのコスト基準を差し引いたものになります。これは損失があることを意味します。 それは1040の前に運ばれる負の所得の数字です。 そして、マイナスの収入は何をするのですか？ 彼らは、総所得の低下、調整された総収入の減少、課税所得の減少、および減税を行う。
しかしもっと待っています。 損失は収入を減少させます。これは、受動的活動損失を測定し、 純投資所得税 、追加メディケア税、 代替最低税金 、およびその他の所得に敏感な計算のようなものを測定する目的で収入を減少させることを意味します。 だから、あなたが数学をやる時間がなければ、脳の時間があるときに数学を伸ばしてやってください。 それは将来的にクライアントに利益をもたらすでしょう。
将来クライアントに利益をもたらすでしょうか？ はい、累積減価償却を見てください。 部分資産を処分する場合、原価から減価償却累計額と費用の両方を取り除きます。 現時点では、現在の控除可能損失があります。 また減価償却累計額を減らすことにより、将来売却される場合には減価償却費が減少します。
決して二回お金を節約する機会をやめてください。
簡単なステップ
- 置換プロパティのコストを測定する
- このコストを使用して、元のプロパティの履歴コストを測定します。
- 我々は変化の速度が必要です。
- 変更率を使用して、現在のコストを過去のコストに戻します。
- 分離された基礎と減価償却。
- 部分資産の処分：損益を計算します。
- 資本化し、新しい資産を減価償却する。
例
納税者には居住用の賃貸物件があります。 関連する事実は次のとおりです。
納税者は家を買ってそれを借りる | |
家の奉仕日に置かれた： | 09/01/2011 |
建物のコスト（土地ではない）： | 25万ドル |
以前の減価償却費（2013年末まで）： | 20,833米ドル |
納税者は屋根を置き換える | |
屋根はサービスの対象となります | 2014年11月1日 |
新しい屋根のコスト： | $ 12,000 |
ステップ1：置換プロパティのコストを測定する
上記の例では、これは新しい屋根のための$ 12,000です。 この数字はどこから来たのですか？ クライアントは私に屋根業者のための支払いと請求書をくれた。 私たちは費用を加えました。 （今、もちろん、費用は上記の2万人のように丸い数字になることはほとんどありません。
ステップ2：オリジナルプロパティの履歴コストを測定する
屋根の原価（または部分的な処分を行いたい建物の他のコンポーネント）を分けるために、IRSは、 「合理的な方法」を使用して、方法が「財務諸表規則1.168（i）-8（f）（3）」）を適用しています。
だから、合理的な方法は何ですか？
- 修復のみの場合は、プロデューサー価格指数割引方法を使用してください。
- 部分資産の代替コストと資産全体の代替コストの比率に基づいて、元の資産のコストを割り当てます。
- コスト分離研究。
- 納税者の記録。
CBIZ＆Mayer Hoffman McCann PCの学習プログラムを指揮する公認会計士Phil Zamanは、「一般的に、プロデューサー価格指数のロールバック方式が一般的です。
生産者物価指数の割引方法は、修復のためにのみ機能する」とザマン氏は警告した。 私たちは改善/改善や適応のために使用することはできません。
「ディスカウントは、利益のために調合するようなものだが、逆にする」とザマン氏は説明する。 また、割引方法は、財務省規則1.168（i）-8に概説されている「公的に承認された方法の最も客観的な」方法であるとも述べた。
もう一つの方法は、コンポーネントの交換コストを取り、資産全体の交換コストで割ることです。 この結果、資産全体の原価が乗算されます。
第3の方法は、納税者が「いつでも行うことができる」コスト分離調査を実施するために専門家を雇うことです。
最後に、資産を実際に構築した納税者は、独自の記録を使用して各コンポーネントのコストを決定することができます。
ステップ2A：生産者物価指数を用いて割引率を求める
まず、 完成品の生産者物価指数またはその後継者である最終需要者の生産者物価指数のいずれかを使用することができます。
- これらの指標は、労働統計局のウェブサイトで見ることができます。
- http://www.bls.gov/data/
- その後、 価格 - 生産者が表示されている場所までスクロールし ます 。
- その後、そのセクションの下で、 "見出し"のFD-IDインデックスを含むコモディティデータがどこにあるかを確認します 。
- 右の図を見て、「 Top Picks」 （スター付きのアイコン）をクリックします。
- これにより、私たちはさまざまな指数を選択できます。
- 「一般的に、最終需要または完成品（季節調整されていない）を使用しています」とZaman氏は言います。
- したがって、最終需要 - WPUFD4を選択してください。
- または、完成品 - WPUSOP3000を選択します。
- 最終需要インデックスは2009年11月から始まり、今後も続く。
- 「完成品（WPUSOP3000）は1947年に戻ります」とZaman氏は言います。
- 「ページの上部に表示される年を調整することができます」とZaman氏は指摘する。
- Zamanはさらに、インデックスのセットを1つだけ使用したいと考えていることに注意します。
関連するPPIデータをコピーしてスプレッドシートに貼り付けます。
参考のために、ここでは例のために作業する必要のある2つのデータセットを示します。
表1.生産者物価指数 - コモディティ最終需要（WPUFD4） | ||||||||||||
年 | Jan | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 |
2011年 | 103.4 | 104.2 | 105.2 | 105.9 | 106.1 | 106 | 106.3 | 106.4 | 106.6 | 106.3 | 106.4 | 106 |
2012年 | 106.6 | 107.1 | 107.7 | 108 | 107.8 | 107.4 | 107.4 | 107.7 | 108.2 | 108.3 | 108.2 | 108 |
2013年 | 108.3 | 108.8 | 109.1 | 109 | 108.8 | 109.2 | 109.5 | 109.5 | 109.4 | 109.7 | 109.4 | 109.3 |
2014 | 109.7 | 110.1 | 110.8 | 111 | 111.1 | 111.2 | 111.6 | 111.6 | 111.1 | 111.4 | 110.9（P） | 110.5（P） |
表2.生産者物価指数 - 完成品（WPUSOP3000） | ||||||||||||
年 | Jan | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 |
2011年 | 184.4 | 186.6 | 189.1 | 191.4 | 192.5 | 191.4 | 192.2 | 191.7 | 192.6 | 191.8 | 191.7 | 191.1 |
2012年 | 192 | 192.9 | 194.4 | 194.9 | 193.7 | 192.8 | 193.2 | 195.4 | 196.7 | 196.3 | 194.5 | 193.7 |
2013年 | 194.8 | 196.3 | 196.6 | 195.9 | 196.8 | 197.2 | 197.2 | 197.9 | 197.3 | 196.9 | 196 | 196.5 |
2014 | 198 | 198.8 | 200.3 | 202 | 201.8 | 202.8 | 202.9 | 202.4 | 201.7 | 200.3 | 198.1（P） | 195.6（P） |
脚注：索引の横に（R）が表示されている場合は、番号が改訂されたことを意味します。 （P）は予備を意味する。 BLSは、「すべてのインデックスは、元の発行から4ヶ月後に改訂の対象となる」と述べている。
今我々は割引率を見つけるつもりです。
レンタルハウスはもともと2011年9月1日にサービスを開始しました。その日のインデックスを太字（上）で強調表示しています。
屋根は2014年11月1日に使用されました。同様に、その日のインデックスも太字で強調表示されています。
ここに数学の部分があります。 この2つの指数の変化率がわかります。 PPI-Commodities Final Demand （表1）から始めましょう。 数学は次のようになります：
修復のために配置されたサービス日のインデックス | 110.9 | 2014年11月 |
元のコンポーネントのサービス対象日のインデックス | 106.6 | 2011年9月 |
2つの指標間の変化率 | 0.040337711 | =（110.9~106.6）/106.6 |
これをパーセンテージで表現してください。 | 4.0338％ |
- PPI-Commodities Final Demandを使用して、私は4.03％に等しい変化率（R FD ）を持っています。
PPI商品完成品 （表2）についても同じことをやりましょう。
修復のために配置されたサービス日のインデックス | 198.1 | 2014年11月 |
元のコンポーネントのサービス対象日のインデックス | 192.6 | 2011年9月 |
2つの指標間の変化率 | 0.028556594 | =（198.1-192.6）/192.6 |
これをパーセンテージで表現してください。 | 2.85566％ |
- PPI商品完成品を使用して、私は2.86％に等しい変化率（R FG ）を持っています。
我々は現在、2つの異なる割引率（R FDおよびR FG ）を見出した。 IRSは合理的な方法を使用することができるので、どの方法がクライアントにとって最も合理的であるかを知る必要があります。 （次のステップ4でこれを行います）使用するインデックスを決定すると、クライアントの永久ファイルにそのインデックスを書き留めて、それ以降の部分的な処理を行うときにこの同じ方法を使用することを覚えていますこの同じ賃貸物件について
これでステップ2Aが完了しました。
ステップ2B：変更率を使用して、現行のコストを過去の経費に割り引く
割引を計算する数学的に同等の2つの方法があります。
- 交換コストを1 + Rで割る。 または
- 最初に使用された月のPPIに交換費用を掛け、交換された月のPPIで割ります。
どちらも同じ答えになるはずです。 簡潔にするため、私はあなたに最初の方法だけを示します。
交換費用（RC）= 12,000ドル
変化率（R）は、R FD = 4.03％またはR FG = 2.86％
R = R FD = 4.03％ | R = R FG = 2.86％ | |
RC /（1 + R） | 12,000 /（1 + 4.03％） | 12,000 /（1 + 2.86％） |
12,000 /（104.03％） | 12,000 /（102.86％） | |
11,535.1341 | 11666.3426 | |
元の屋根の歴史的なコストは | $ 11,535 | $ 11,666 |
では、ここで何を言っているのですか？ 建物の全費用（当初250,000）のうち、11,535ドルまたは11,666ドルが元の屋根に割り当てられています。 これは、屋根（$ 12,000）を交換するための実際のコストを取って、生産者物価指数の2つの指標の1つを使ってこのコストを戻すことに基づいています。 どの方法がクライアントにとってより良い方法ですか？ 私たちはステップ4でそれを理解します。
ステップ3：ベーシスと減価償却の分離
ここでの目標は、元の資産とその減価償却を2つの資産に分けることです。 そうすれば、私たちは一方を処分し、他方は保つことができます。
私は結果を最初に見せて、次にそれを行う方法を話します。
分離基準と減価償却を使用する場合R FD = 4.03％ | ||
資産 | 未調整の基礎 | 以前の減価償却費（2013年末まで） |
オリジナルビルディング | 250,000 | 20,833 |
分離後： | ||
建物（古い屋根） | 238,465 | 19,872 |
古い屋根 | 11,535 | 961 |
新しい屋根 | 12,000 | 該当なし |
私たちがRを使用する場合、基本と償却の分離FG = 2.86％ | ||
資産 | 未調整の基礎 | 以前の減価償却費（2013年末まで） |
オリジナルビルディング | 250,000 | 20,833 |
分離後： | ||
建物（古い屋根） | 238,334 | 19,861 |
古い屋根 | 11,666 | 972 |
新しい屋根 | 12,000 | 該当なし |
注意：建物の基礎と減価償却額（古い屋根はない）に古い屋根を加えたものが元の建物の数値を加算します。 （上記のR FDを使用したチャートでは、基本的には238,465 + 11,535 = 250,000、以前の減価償却については19,872 + 961 = 20,833）。当社は、基礎または減価償却を喪失していない。 元の金額を2つの別々の資産に分割しただけです。
2013年末までの減価償却はなぜですか？ 税額控除ソフトウェアは、資産を正しく投入すれば2014年の減価償却費を計算するためです。
これらの番号を取得するには？ 昨年の返品時に、当社の税務ソフトウェアまたは顧客の減価償却スケジュールから来る最初の行は、元の建物に関連しています。
古い屋根の基本図：上の数学が必要です。 古い屋根の11,535フィギュアに注目してください。 これは上からのR FDです。 R FGを使用することもできます。
屋根のない建物の基礎図：元の基礎を取り、古い屋根を引いた。
建物の減価償却費は、古い屋根と旧屋根の減価償却費を示しています。これを見つけるには2つの方法があります。 ウィリアムの方法があります。 フィル・ザマンの方法もあります。 ウィリアムの方法は次のようになります：
- 古い屋根の履歴コストを元の総コストで除算してパーセンテージを取得し、
- 次に元の減価償却額を乗じて、置き換えられた構成要素に起因する減価償却費を探します。
そしてザマンの方法？ 建物の古い屋根と古い屋根の減価償却費を計算します。
私は両方の方法でそれを計算しました。 私の方法を使って、古い屋根に起因する減価償却費961.23ドルを得ました。 Zamanの方法を使って、古い屋根に起因する減価償却費961.24ドルを得ました。 だから、四捨五入後、これらの結果は同じ回答となりました：$ 961。 スプレッドシートで数学を行うことができるので、私の方法はうまくいくが、私はZamanの方法が技術的にこれを行う正確な方法だと思う。
- ここでは、私はこの記事のための調査をしている間にインターネット上で見つけた便利な減価償却費計算機です。 これをブックマークすると、何度も便利になります。
- http://www.calculatorsoup.com/calculators/financial/depreciation-property-realestate.php
ステップ4：部分処分の利益または損失の計算
結果はここにあり、詳細を掘り下げます。
R = R FD = 11,535 | |||
総収入 | -0- | （材料は廃棄された） | |
コンポーネントの原価基準 | 11,535 | ||
減価償却控除前 | （961） | ||
減価償却費の減少 | -0- | 今はゼロと仮定しよう | |
調整された基礎 | 10,574 | ||
損益 | （10,574） | ||
R = R FG = 11,666の場合 | |||
総収入 | -0- | （材料は廃棄された） | |
コンポーネントの原価基準 | 11,666 | ||
減価償却控除前 | （972） | ||
減価償却費の減少 | -0- | 今はゼロと仮定しよう | |
調整された基礎 | 10,694 | ||
損益 | （10,694） | ||
注：今年の減価償却費は無視しています。 どうして？ 当面の目的のためには、どの割引方法がクライアントにとってより効果的かを理解する必要があります。 そしてこれはスプレッドシートプログラムで行うことができます。 実際の損益計算を行う際、当社の税務ソフトウェアは現在の減価償却費を計算し、適切な場所に置く。
2つの結果を見てください。 割引率（R）を選択する方法によっては、10,574ドル（最終需要インデックスを使用）または10,694ドル（完成品インデックス使用）のいずれかの損失があります。 この特定のクライアントにとってはどちらが良いでしょうか？ $ 10,694の損失。
この賃貸物件の部分処分を計算するためにPPI商品完成品を使用することを選択したことをクライアントのファイルにメモします。 そして今、適切な計算（R FGを使用）を税ソフトウェアに移します。
今、何が起こっているのか考えてみましょう。 完成商品指数は、この特定の顧客にとってより良い結果をもたらしました。 意思決定プロセスをスピードアップできる方法があるので、それほど多くの計算をする必要はありませんでしたか？ この例では、関連する時間枠にわたって（R FD ）が4.03％であり、（R FG ）が2.86％であることがわかりました。 変化率の低い完成品指数は、過去の基準が大きくなり、損失が大きくなった。 私は、どちらの変化率が低いかは、歴史的基礎が大きくなり、結果的に損失が大きくなると仮定しています。 私はこれが真実であるかどうかを判断するまで、計算を両方向に実行し続けます。
これを全部入れよう
私たちのクライアントは、賃貸物件の屋根を取り替えました。 新しい屋根に乗るためには12,000ドルかかりました。 古い屋根のコストは、生産者価格指数による代替コストを割り引いて11,666ドルと計算されました。 このシナリオでは、完成品のPPIが最も有利な割引率であることが分かりました。 歴史的なコストを使用して、古い屋根に関する基礎と減価償却を建物から切り離します。 私たちは建物の残りの部分を本の上に保ち、通常どおり減価償却します。 私たちは古い屋根を処分し、10,694ドルの損失をもたらしました。 新しい屋根を税ソフトウェアの固定資産セクションに追加し、減価償却を開始します。
これはどのようにクライアントにとってうまくいったのですか？ フォーム1040のページ1に10,694ドルの損失をもらっただけでなく、受動的な活動の損失制限の収入も減少し、受動的な損失のどれが今年控除されたかが増加しました。 この増加した受動活動損失は、彼の収入をさらに減少させた。 28％税金控除のクライアントの場合、部分的な処分による税金節減額は10,694×28％= 2,994ドルとなるでしょう。 しかし、私たちは受動的な活動損失を取るのに十分な収入を得たので、実際の税金節減額は約4,000ドルになりました。
だからあなたが考えているならば、これは確かに数学です。 あなたのクライアントのポケットに余分なお金を入れても、あなたのスプレッドシートを起動させたり、いくつかの数字をクランチするよう動機づけるでしょう。
修理、部分的な処分、新しい「修理規定」を控除することに関するトピックス
- 部分的処分の詳細については、Steve Nelsonの記事、「部分的処分」および「 エバーグリーンスモールビジネスにおける新しい有形財産の規制」を参照してください。
- 「修理規則」の概要については、私の記事「修理と維持費の控除」を参照してください。
- IRSは、部分資産処分の遅れの選択を行う時間を延長する（Parker Tax Publishing、2014年9月29日）。
- 詳細な見解：IRSは、修理規定を説明する詳細なFAQを公開しています（Parker Tax Publishing、2015年3月14日）。
- 有形財産規制 - 修繕規定ガイダンスとリソース（AICPA.org）。
- 最終的な有形財産規則に従うために納税者が知る必要があるもの（AICPA.org、2015年4月1日の税務顧問 ）。
- 修理規定の最終セット。 発行されました（AICPA.org の税務顧問 、2014年11月1日）。
- Regs。 償却可能財産の処分を管理する（Journal of Accountancy、2014年8月13日）。
- 2014年以前の部分処分に関するクレジット損失の最終税年度（Moss Adams、2014年11月）
- TD 9689、有形減価償却資産の処分に関するガイダンス（IRS.gov）
- 出版物544、資産の売却およびその他の処分（IRS.gov）