あなたの家の売却による利益は、課税所得ではありません
それは必ずしもそうではありません。 多くの納税者は、そのお金のすべてではないにしても、ほとんどを守ることができます。 内国歳入法で定められた自宅売却除外を使用して、課税所得から除外することができます。
メイン・ホームの販売に関する$ 250,000の除外
未婚の人は、彼らの本拠地の売却から最大25万ドルの利益を除外することができます。 あなたが結婚しているなら、$ 500,000を除外することができます。
それはどのように働くのですか：あなたが独身で、あなたの家の売却で200,000ドルの利益を実現した場合、その金額のいずれかを課税所得として報告する必要はありません。 それはあなたが権利を持っている250,000ドルの排除額よりも少ないです。 255,000ドルの利益または利益を実現した場合は、5,000ドルをキャピタルゲインとして報告する必要があります。
もちろん、かなりのルールが適用されます。
2年間のアウト・オブ・5年ルール
除外は、投資不動産ではなく、あなたの住居である不動産に依存します。 あなたは、売却日の直前の5年間の最低2年間、家に住んでいなければなりません。
2年は連続している必要はなく、実際に売却日にそこに住む必要はありません。 あなたは1年間家に住んで3年間借りてから12ヶ月間家に帰ることができます。
IRSは、この屋根の下でこのような多くの時間を過ごした場合、家はあなたの主要住居として認定されます。
この2年間の2年間のルールを使用して、メインの家を売るたびに利益を除外することができますが、少なくとも2年ごとに除外請求を行うことができます。レジデンス。
過去2年間に他の家庭の利益を除外することはできません。
2年ルールの2年例外の例外
あなたの家に24ヶ月未満で住んでいた場合、特別な状況のうちの1つにふさわしい資格があれば、利益の少なくとも一部を除外することができます。 実際にそこに住んでいた時間に基づいて部分除外を計算することができます。
あなたが居住していた月を数え、24で割ります。あなたが結婚している場合は、この比率に$ 250,000または$ 500,000を掛けます。 結果は、課税所得から除外することができる利益額です。
たとえば、あなたの家に12ヶ月間住んでいた可能性があります。その場合、資格のある理由でそれを販売しなければなりませんでした。 あなたは結婚していません。 12ヶ月を24ヶ月で割った値は.50になります。 $ 250,000の最大除外額をこれに乗じてください。 結果：最大$ 125,000、つまり利益の50％を除外することができます。
あなたの利益が$ 125,000以上であれば、あなたの納税申告書に課税所得として$ 125,000以上の金額だけを含めるでしょう。 150,000ドルの利益が得られれば、25,000ドルで税金を報告して支払うことになります。 利益が125,000ドル以下の場合は、課税所得から全額を除外することができます。
在留資格の失効
あなたは、そこに住んでいないとして家からの合理的に一時的な欠勤を数える必要はありません。 休暇やビジネス上の理由から、財産をあなたの居住地として維持し、そこに戻ろうとしていると仮定すると、あなたは離れて時間を過ごすことができます。
実際に移動する必要がある場合は、部分除外の対象となる可能性があります。 あなたの家に2年未満住んでいた場合は、職場が変わった場合には、あなたの利益の一部を除外することができます。 この例外は、新しい仕事を開始した場合、または現在の雇用主が新しい場所に移動する必要がある場合に適用されます。
あなたが医学的または健康的理由であなたの家を売っている場合、あなたの医師からの手紙でこれらの理由を文書化してください。 これもまた、あなたが2年未満で家に住むことを可能にします。 あなたは納税申告書を提出する必要はありませんが、IRSが確認を望む場合に備えて、あなたの個人記録と一緒に保管してください。
また、必要な期間住んでいる前に、あなたの家を売却する可能性のある予期せぬ事態を記録することも必要です。 IRSによると、予期せぬ状況は、自然災害、雇用の変化や失業など、基本的な問題を克服することができないなど、あなたのメインの家を買って占有する前に、合理的に予期できなかった出来事の発生です同じ妊娠からの生活費、死亡、離婚、または複数の出産が含まれます。
現役サービス会員は、在留規則の対象ではありません。 彼らは、「資格のある長年の職務」であれば、最大10年間ルールを放棄することができます。 つまり、政府は少なくとも90日間、または特定の終了日がない期間、政府住宅に居住するように指示しました。 また、自宅から50マイル以上離れたデューティステーションに投稿された場合は、資格を得ることができます。
所有権ルール
また、過去5年間の少なくとも2年間、所有していなければなりません。 あなたはそこに住んでいないとき、または実際にそれを所有していない期間にそこに住んでいるときにそれを所有することができます。 2年間の居住と2年間の所有権は同時に行われる必要はありません。
あなたはあなたの家を借りて3年間そこに住んでいたかもしれません。あなたはそれをあなたの家主から購入しました。 あなたは速やかに引っ越してそれを別の人に借りて、それから2年後にそれを売った。 あなたは所有権と居住権の両方の2年間の規則を満たしています。あなたはそこに3人住んでいて、2人所有しています。
奉仕メンバーは、資格のある長年の職務に就いている場合、この規則を最大10年間も放棄することができます。
結婚した納税者
結婚した納税者は、排除を主張するために共同リターンを提出しなければならず、両者は同時に住居に住んでいる必要はありませんが、2年のうち2年間の居住規則を満たさなければなりません。 1人の配偶者のみが所有テストに合格する必要があります。
1人の配偶者が所有期間中に死亡し、生存者が再婚していない場合、彼女は死亡した配偶者の居住および所有時間を自分のものとして使うことができます。
離婚した納税者
あなたの元配偶者の家の所有権と時間は、あなたが離婚の際に財産を取得した場合、あなた自身のものとみなすことができます。 これらの月をあなたの所有時間に加えてそこに住んで所有権と居住規則を満たすことができます。
利得の報告
除外金額を超える利益を実現した場合、または適格でない場合、あなたの家の売却収入は、スケジュールDでキャピタルゲインとして報告されます。 あなたの家を1年以下所有していた場合、利益は短期間のキャピタルゲインとして報告されます。 あなたが1年以上所有していれば、それは長期的なキャピタルゲインとして報告されています。
短期的な利益は、通常の収入と同じ率で課税されますが、長期的な利益の税率はより有利です。税率は、税率によって異なります。
正確な記録を保持することが重要です。 あなたの不動産業者は、必要な場合に証拠を提示して、除外の対象となることを知っていることを確認してください。 それ以外の場合は、フォーム1099-Sを発行し、コピーをIRSに送付しなければなりません。 これは排除を主張することから排除するものではありませんが、事態を複雑にする可能性があります。
フォーム1099-Sを受け取った場合は、税金申告書にあなたの家の売却を報告しなければなりません。 必要がない場合は、税務当局に相談して税金を払わないようにしてください。
原価ベースとキャピタルゲインの計算
利益を計算するための計算式は、販売価格から原価ベースを差し引くことです。
あなたが家のために支払ったものから始め、タイトルやエスクロ料 、 不動産代理店の 手数料など、購入時に発生した費用を追加します。 屋根や炉を交換するなど、大幅に改善したコストを追加します。 申し訳ありませんが、家族の部屋を描くことはカウントされません。
家宅控除をしたことがあった場合など、何年に渡って累積した減価償却額を差し引きます。 結果の数値は原価ベースです。
あなたのキャピタルゲインは、自宅の販売価格からコストベースを差し引いたものになります。 それが負の数であれば、あなたは損失を抱えています。 残念ながら、あなたはあなたのメインの家の売却から損失を差し引くことはできません。
結果の数字が正の場合、あなたは利益を上げました。 除外額を差し引くと、残高は課税所得になります。