スケジュールE税務上のヒント
地主は、原価基準、収入、経費に関して優れた記録を残す必要があります。これらすべてのことを把握するには、スプレッドシートを設定するのが一番の方法です。税理士には、テンプレートを使用することさえあります。
あなたが追跡したいことがあります：
- あなたが借りている家、コンド、またはアパートの購入価格
- 減価償却累計額および現在の年間減価償却額
- 賃貸料所得
- あなたが受け取った保証金
レンタルプロパティに関連するさまざまな経費を追跡することもできます。以下を含みます：
- 手数料または不動産管理手数料
- 広告費用
- クリーニング、メンテナンス、および修理コスト
- 住宅所有者保険とHOAの会費
- 不動産税および住宅ローン金利費用
- 保証金はテナントに払い戻される
- ユーティリティ、造園、ガベージコレクションなどのさまざまな費用
これらの経費を個人金融ソフトウェアまたはコンピュータスプレッドシートを使用して追跡すると、毎月および年末のレポートがすぐに手に入り、簡単に印刷できます。
受動的な活動の損失の制限
寛大なIRSルール＃1：賃貸不動産の1つに1年の純損失がある場合、その損失は他のすべての賃貸不動産の損失と利益に対して控除できます。
今ここではあまり良いことではないニュースがあります：あなたのすべての財産の総額が負である場合 - 純損失 - その損失は完全に、部分的に、または年間の残りの利益に対して全く控除できません受動的活動損失の制限。
不動産を借りることは、通常、適切なテナントの選択、レンタルユニットの修理、および定期的なメンテナンスのためのプロパティの検査に相当の時間を費やしたとしても、受動的な活動とみなされます。
受動的な活動からの損失は、受動的な利益を相殺することに限定されます。
あなたが積極的に賃貸活動に参加している場合、賃貸不能額は、すべての賃貸不動産にわたって年に2万5千ドルまで合計で差し引かれる可能性があります。 別途提出された既婚者は、納税年度中いつでも配偶者と離れて居住していた場合、最大12,500ドルの賃貸料制限を設けています。 賃貸物件の積極的な参加者に許可されている賃貸料ロスの額は、 修正された調整総収入 （MAGI）に基づいて異なります。
- MAGIが10万ドル以下の場合（別途結婚した場合は$ 50,000以下）、賃貸料の損失は$ 25,000（$ 12,500）限度まで引き落とされます。
- MAGIが$ 100,000〜$ 150,000（別途結婚申請する場合は$ 50,000〜$ 75,000）の場合、$ 150,000（別途結婚した場合は$ 75,000）とMAGIの差額の50％まで賃貸料を差し引くことができます。
- MAGIが150,000ドルを超える場合（別途結婚した場合は$ 75,000）、賃貸料の損失は他の所得に対して控除することはできません。
あなたは損失を運ぶことができます
これにより、寛大なIRS規則＃2が生まれます。受動的な活動損失の制限によって制限される賃貸料損失は、賃貸利益を相殺することができる後続の課税年度まで引き継ぐことができます。
受動的活動損失の制限は毎年適用されますが、レンタル損失は、賃貸利益を相殺して使い果たすか、または他の所得から控除するまで、毎年繰り越しています。
フォーム8582は、受動的活動損失の制限を計算し、各プロパティごとに毎年累積される賃貸料損失を追跡するために使用されます。
地主のための税金計画
家主は、賃貸収入が不動産税、保険、修繕費だけでなく、住宅ローンの支払いに十分であれば、時折小さな利益を上げます。 しかし、家主は賃貸物件の購入価格を下落させることになります。これにより、小さな経済的利益が小規模な租税喪失になることがよくあります - 減価償却費を考慮した費用は収入を上回ります。
しかし、しばしば、家主は長期のテナントが退去した後、屋根の交換やアパートの掘り出しなどの大きな費用に直面します。
このような状況では、家主は2万5千ドル以上の損失を被る可能性がありますが、受動的な活動損失ルールは損失を正確に2万5千ドルに制限します。 残額は、家主がより多くの利益を得ることができ、過剰な税額控除を吸収することができる来年に引き継がれます。
レンタルプロパティの販売
特定の不動産の賃貸料喪失は、無関係な購入者に不動産を売却した年に完全に許可されます。
家、アパート、その他の賃貸物件を売ることは、あなたのプライマリー・レジデンスを売ることと同じではありません。 キャピタルゲインを計算しているときと同じように、賃貸物件の損益を計算するための計算式は、販売価格から原価ベースを差し引くことです。
レンタルプロパティの調整原価基準
賃貸物件の原価計算の計算式は次のとおりです。
- 購入金額
- プラス購入費用（タイトルとエスクロー手数料、不動産代理店手数料など）
- プラスの改善（屋根、新しい炉などの置き換え）
- プラス販売コスト （タイトルとエスクロー手数料、不動産代理店手数料など）
- プラス減価償却累計額（税務用紙に報告されている）
- コストベースに等しい
利益または損失の計算は次のようになります。
- 販売価格
- マイナス費用ベース
- 損益と等しい
結果の数値がプラスの場合は、レンタルプロパティを売却したときに利益を上げました。 結果の数値が負の場合は、損失が発生しました。 賃貸物件の利益は、 減価償却費が最大25％の税率で、また一部はキャピタルゲインとして回収されるため、部分的に課税される可能性があります。 賃貸不動産の売却はフォーム4797で報告され、キャピタルゲインの計算はスケジュールDで報告されます。
不動産および有限責任
多くの家主は、法人、有限責任会社またはパートナーシップを所有して賃貸物件を所有することを検討しています。 企業は長期的なキャピタルゲインに対して優先税率がないため、企業にとって不利になる可能性があります。
有限責任会社は、メンバーに長期的な利益を渡すことができるので、利益は長期的な利益のために好ましい15％の率に適格である。 家主は、このような戦略の法的および財政的影響をすべて把握するために弁護士と賃貸物件の会社を結成するための法的側面およびその他の法的側面について話し合う必要があります。