クライアントは何度も試してみると、あきらめてしまいます。
今日、私は銀行がコーナーに変わったようだと言ってうれしいです。 依然として不和の罠がありますが、銀行や抵当会社は、過度のストレスなしにプロセスを通じて顧客を獲得するためにかなり信頼できる仕事をしているようです。
私たちのクライアントの多くは破産寸前に来ています。 時には彼らは単に彼らの融資を変更する機会を認識していません。 時々彼らは修正する前に遅すぎる。 時には、銀行は、顧客が不動産を売却しようとしていても、借り換えをしている、あるいは改造プロセスを開始していても、差し押さえを続けることがあります。 私たちは、 自動的な滞在 、これらの差し押さえやその他の収集行為を止めるための措置、債務者（これは破産事件を提起する人々と呼んでいます）に少しの呼吸スペースを与え、債務の残りの部分を第7章のケースに通して返済するか、 第13章のケースで返済計画を立てて、住宅ローンの延滞だけでなく他の義務にも対処します。
連邦改革プログラムは、Home Affordable Mortgage ProgramまたはHAMPと呼ばれています。 この記事では、HAMPが何ができるのか、それが倒産の場合にどのように働くのかを見ていきます。
どのような借り換えとローンの変更の違いは何ですか？
新しい条件や家をより手頃なものにする方法が必要な場合は、2つの選択肢があります：リファイナンスまたは変更。
借り換えは、古いローンをまったく新しいものに置き換えます。 通常、借り換えは、利率を下げるか、調整可能な利率のような不利な条件をより有利な条件に変更するように設計されています。 それは現在の貸し手または完全に新しい貸し手によって達成することができます。 それは、借り手が信用力があり、物件の価値が低下しておらず、融資が水中で行われていることを要求します（借り手は物件以上の価値があります。
変更により、現在のローンの条件が変更されます。 それは借り手が支払いをするのに十分な収入を有することを示さなければならないが、借り換えが行うのと同じレベルの信用度を必要としない。 実際、ローン変更プログラムは、何らかの種類の財政再建を経験した住宅所有者を支援するように設計されています。 借り手の状況が変わると疑う何らかの理由があれば、それは永久的かもしれないし、一時的かもしれない。 貸し手を手頃な価格にするために貸し手が喜んで行うことができる柔軟性はしばしばありますが、金利はしばしば借り手が借り換えで得ることができる金利よりも高くなります。
あなたは破産事件の間に住宅ローンの修正を受けることができますか？
はい。 実際、私のクライアントの多くは、貸付金を正常に変更しており、債務不履行や最新のモーゲージで破産から出てきました。
住宅ローンの変更を誰が認めることができますか？
これは、あなたのサービサーと、あなたのローンが銀行、抵当会社、またはファニーメイやフレディマックのようなエンティティによって所有されているかどうかによって異なります。 それぞれには独自の要件と基準があります。 しかし、一般的に、あなたはおそらく
- あなたは住宅費（住宅ローンの支払い、保険、財産税、住宅組合の会費）に毎月収入の31％以上を費やしています。
- そうでなければ、抵当権の借り換えの適格性はありません。
- あなたは、財政状況の変化により、延滞しているか、またはデフォルトの危険にさらされています。
- 家の価値は低下しており、家は価値がある以上の価値があります。
HAMPの変更は、主要住宅および特定の賃貸物件のローンを変更するために使用することができます。
住宅ローンの変更は何を伴うのですか？
応用
最初はアプリケーションです。 ほとんどの貸し手は、借り手が少なくとも修正された支払いを行うための最低所得を持つことを保証するために、収入の証明を要求します。 ほとんどの貸し手はまた、必要最低限または最大のクレジットスコアはありませんが、信用レポートを要求します。 これは通常、借り手が毎月どのくらい多くの借り入れをしなければならないかを決定することです。
トライアルペイメント
2つ目は試用期間です。 すべての書類作成が完了し、借り手が最低限の要件を満たしていると貸し手が判断した場合、借り手は一連の試用料を支払う機会を提供されます。 3回の支払いは私が最も頻繁に見る数字です。
試用料が支払われると、貸し手は変更の最終決定を下し、借り手に変更を提供します。
どのようなローン条件が変わるのですか？
HAMPの変更の目的は、借り手に手頃な価格のローンを提供し、貸し手の損失を防ぐことです。 貸し手は、以下を含む実質的にいずれかの支払い条件を変更することができます。
- 金利の引き下げ
- ローンを調整可能なレートから固定レートに変換する
- 長さの延長、例えば30〜40年
- ローンの後端に延滞金を追加する
- プリンシパルの一部を延期する
- 元本の一部を許して
変更と倒産はどうですか？
誰かが倒産訴訟を提起すると、破産裁判所はファイラーの財務に触れるほとんど全てを管轄します。 債務者（それは破産事件を提起する者と呼ばれている）は、食料品の購入や公益法人の支払いなど、毎日の取引を継続することが許可されています。
ローンの変更は「通常の業務の流れ」ではありません。 破産裁判所が変更を承認するための措置を講じなければならないかどうかは、第7章か第13章かによって大きく左右されます。第7章の場合、通常4〜6ヶ月間続きますが、一部の貸し手は、承認。 第13章では、債務者は、貸し手が必要とするかどうかにかかわらず、常に裁判所の承認を得ることが求められています。 その裁判所の承認を得るために、債務者の弁護士は裁判所に動議を提出する必要があります。
第13章の場合 、債務者は、 適切な請求を行った債権者に受け取った金銭を分配する受託者に支払いを行うことにより、債務を支払う計画を提案する 。 この計画には、過去の所得税や養育費や養育費などの国内扶助義務のような一定の種類の借金が含まれていなければなりません。 それには、モーゲージ会社に支払われていない退職金と、自動車や家電のような担保付債務が含まれます。
事実上すべての事件において、抵当貸付の延滞は変更に含まれるため、債務者の弁護士はまた、延滞を除去するために第13章の支払計画を変更する旨の申立てを提出する必要があります。 債務者が第13章の計画で達成しようとしていたものに応じて、最近の所得税や児童扶養のような優先債務を払うか、または第13章計画にそれを含めることによって車の支払いをより手頃にする - 債務者第13章の事案がもはや必要でなく、役に立たないと判断する可能性があります。 その時点で、彼女は、第7章でケースを1に変換するか、それを完全に却下することが望ましいかどうか検討することができます。
破産事件の仕組み
ここに例があります：債務者が第13章の案件を提出し、過去の住宅ローンの支払いに5,000ドルを含めたとしよう。 第13章の判例が提出された後、債務者は、抵当会社との間で融資の変更を申請する。 第13章では、抵当会社に支払う$ 5,000を含む第13章への支払いを続けています。
ケースが提出されてから1年後に、モーゲージの変更が承認されたとしましょう。 それまでに、貸し手は第13章受託者への支払いによって1,000ドルを支払われました。 ローンの変更には、延滞債権のために残る4,000ドルが含まれています。
債務者は、それ以上の "余分な"金銭が抵当会社に行くことを望まないので、彼の弁護士は2つのことをしなければならない。 最初に、弁護士は破産裁判所に対し、抵当貸付の変更を承認するように裁判所に求める動きを提出する。 場合によっては、審判の前に審問のために動議を設定する必要があります。 利害関係者がそれに異議を唱えることを可能にするために、設定された時間（しばしば24日）の間ファイルに保存されることがあります。 当事者オブジェクトがなく、条件が債務者に有利な場合、破産裁判官がそれを承認する可能性が高い。 当事者がそれに異議を唱えた場合、改訂はすべての当事者が証言し、裁判官に主張するように聴聞会のために設定される。
裁判所からの変更を承認し、債務者が実際に修正契約に入ると、弁護士は裁判所に抵当会社への延滞を取り除く計画の条件を変更するよう求める。 これは動きを伴います。 このプロセスは、ローン変更のモーションと同様です。 その動議は、聴聞会のために設定されています。あるいは、適切な場合には、債権者にそれを吟味して反対する機会を与えるために、一定期間ファイルにとどまります。
あるいは、債務者が計画変更プロセスを諦めて、債務者が財政的に潜んでいる可能性のある事項に応じて、第7章に移行するか、またはその案件をまとめて解任する旨の申し立てを行うことができます。 破産ソフトウェアについて学ぶ。