土地契約を通じてあなたの家を売る方法
土地契約と住宅ローンの違い
土地契約とは、ベンダーと呼ばれる売り手と、Vendeeと呼ばれるバイヤーとの間のセキュリティ契約です。
ベンダーはVendeeの資金調達を行います。これには、基礎となる融資が含まれている場合と含まれていない場合があります。 土地契約と住宅ローンの主な違いは、土地契約が解約されるまでは、購入者は不動産の譲渡または明確な権利を取得しないということです。
一部の州では、信託証書に類似した土地契約を扱う法律があり、その土地契約は受託者に提供し、Vendeeが契約不履行の場合に差し押さえ手続を開始する受託者に「売却の権限」を与える。 他の州では、買い手は住宅ローンの場合と同様に、償還期間を長くすることができます。 これらの理由から、Vendeeを事前に予選することにより、デフォルトの可能性を減らすことが重要です。
家の土地契約セールで売り手を守る
根本的なローンを持っていて、まっすぐ契約かラップアラウンド契約のどちらかを選択した場合は、ラップアラウンド契約を締結してください。 それはあなたに最初の住宅ローンの既存の金利を上書きするでしょう。
疎外句に関する法的助言を求める。 貸し手は、貸し手があなたが土地契約によって家を売却したことを発見した場合に、あなたのローンを支払うことができます。
- 購入者に関するクレジットレポートを入手する。 買い手が倒産した場合、他の債権者に遅滞した場合、あるいは悪化した場合は、その誹謗的な記録は赤旗です。
- タイトル保障ポリシーを要求する。 公的記録のタイトル検索には、買い手に対して提起された抵当権または判決も表示されます。 タイトル会社は、土地契約で土地契約を保証する前に、それらの抱き合いの満足を尋ねるでしょう。 買い手に関する何かが検索で明らかにされているかどうかを判断するために、暫定タイトルレポートのコピー（またはタイトル保険の約束）を見るように頼んでください。
- ひどい前払いを求める。 バイヤーは、土地契約から離れたり、割賦契約を締結したりすることはありません。 先入観を投資した金額が高くなればなるほど、買い手はそれを失う危険性が低くなります。
- ファイナンスを短期間運ぶ。 30年間の支払いを償却することができますが、5年または10年後にバルーンの支払いを求めます。 これにより、買い手は早めにお支払いするために財産を借り換えまたは売却することができます。 この種の融資が州法に準拠しているかどうかを確認してください。 バルーンの支払いは禁止される可能性があります。
- 購入者の雇用を確認します。 バイヤーが雇用され、少なくとも2年間、好ましくはより長く雇用されていることを確認してください。 買い手が会社に雇われているか、請負労働者であるかどうか、すぐに雇用期間が終了する予定であるかどうかを尋ねる
個人参照を求める。 過去の家主を含むバイヤーの参考資料をチェックしてください。 場合によっては家主がテナントを不動産から引き出すために何か言い出すことがあるため、現在の賃貸借だけでなく、以前の賃貸借の支払い履歴についても質問してください。 既存の家主の前に家主に戻って調べる。
- バイヤーが住宅所有者の保険契約を取得することを主張する あなたは、土地契約が署名され公証された後、家に責任を負うことを望まない。 購入者があなたを追加の被保険者として指定し、 住宅所有者の保険契約書のコピーを入手するようにしてください。
- 支払い口座の設定。 多くの銀行や金融機関は、買い手からの支払いを収集してお客様に送付するか、銀行口座に入金するサービスを提供しています。 買い手があなたの自宅の住所を知ることを妨げ、その手配によりあなたは旅行に解放されます。
- Vendeeから税金を徴収する。 あなたの支払い会社に税金を支払うようにVendeeに依頼してください。 会社はあなたの不動産査定者に税金を支払うことができ、税金が適時に支払われることが保証されます。
- 土地契約に遅延支払料金を含める。 基礎となるローンの支払いを支払っている場合は、自分の遅刻を避けるために、適時に支払いを受け取ることが望ましいでしょう。 購入者に時間通りに支払いを促すために、遅れて受け取った支払いに対してバイヤーに合理的な料金を請求する。
- 継続的なメンテナンスとケアを確実にしてください。 契約条件に加速条項を含めることを検討してください。これにより、財産の状態が財政投資のリスクとなった場合にVendeeが財産を借り換えさせることができます。
- Vendeeが契約を割り当てないようにする。 このバイヤーを承認するための宿題を済ませたら、購入者に不明なエンティティーに契約を割り当てる権利を与えたくありません。
- 弁護士に相談してください。 土地契約に入る前に法的助言を得るのに数百ドルを費やす価値があります。 さらに、弁護士は、この箇条書きリストで私が見逃したことを考えている可能性が高い。
執筆の時点で、Elizabeth Weintraub、Cal BRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。