売り手のキャリーバックモーゲージの販売方法
売り手のキャリー・バック抵当貸付の理由
金利が高かったり、信用ガイドラインが厳しくなったりすると、買い手は売り手に銀行の代わりに行動して、彼らの資金調達を依頼する。 自宅が既存の貸出金なしで自由で明瞭であれば、売り手はすべての融資を行うか、購入者は購入価格の一部に対して従来の固定金利ローンを取得し、売り手に残高を融資するよう求めることがあります。
自宅に固定されている既存のローンがある場合、売り手は売り手の名前にローンが残るものの、バイヤーが既存のローン支払いを引き継ぐ可能性があります。 前払金を差し引いた販売価格と既存のローンとの差額は、売り手がローンとして運ぶ資本である。
売り手は、さまざまな理由で資金調達の一部または全部を運ぶことに同意します。そのいくつかは次のとおりです。
- それはソフトまたはダウン不動産市場です。 オーナーが運営する資金調達は、より多くの買い手を引きつけるでしょう。
- バイヤーは従来のローンの対象にはなりません。
- 売り手は、不動産の売却に伴うキャピタルゲインに直面しており、融資されている部分を繰り延べることができます。
- 融資は、売り手にマネーマーケットアカウントよりも良い収益率を与えます。
- 売り手は時々毎月の収入を望む。
- 不動産は不適格であり、貸し手は貸し付けをしません。
- 多くの場合、売り手は所有者の資金調達と引き換えにより高い販売価格を受け取ることができます。
売り手のキャリーバックモーゲージの欠点
- 買い手は支払いをデフォルトすることがあり、売主は差し押さえ手続を開始する。
- 差し押さえの後、既存の貸し手に返済を行い、既存の貸出金があれば、 閉鎖費用と不動産手数料を支払うことで、売り手はいかなる資本も残さないかもしれない。
- 住宅ローンを担保にしている売り手は、それを財産に確保することによって現金を縛っている。
売り手のキャリーバックを現金に変換する
マーケットには定期的に売り手の持ち帰り用品を購入する多数の個人投資家がいます。 しかし、彼らは額面を払わない。 投資家は、投資期間中に受け取る利回りを見て、投資家が未払残高よりも少ない金額を支払うと、この利回りを上げることができます。
割引は、全面的に異なりますが、売り手は、以下に応じて、未払い残高の10〜30％を失うことが予想されます。
- 調味料 。 これは、売り手がキャリーバック・ファイナンスで支払いを受けている期間を意味します。 12ヶ月間にタイムリーな支払いを受けた売り手は、新しい住宅ローンを保有する売り手よりも多くの現金を受け取ることになります。
- 金利 。 金利が高いほど、割引率は低くなります。 より低い金利はより高い割引を望む投資家を引き付けるでしょう。
- 住宅ローンの期間 。 30年住宅ローンなどの長期住宅ローンは、短期住宅ローンほど投資家にとって魅力的ではありません。 したがって、長期住宅ローンは通常、短期間よりも高い割引で販売されています。
- 前払いの罰金と延滞料 。 前払いのペナルティと遅れた料金を含むキャリー・バック・ローンも、投資家にとってより魅力的であり、適用される割引率に影響します。
- ローンとバリューの比率 。 ローン・トゥ・バリューの比率を下げる方がより有利な割引を受ける。 より高い比率はより大きなリスクとみなされ、割引はより急である。
また、投資家は、セキュリティの種類、鑑定評価額、所在地、アメニティ、条件、および購入者の信用力（既知の場合）を考慮する。
キャリーバックモーゲージの販売手数料
投資家は、キャリーバックモーゲージの売り手に、ノートおよびモーゲージの売却に関連するすべての費用を徴収するように求めることができる。 次のような料金を支払うよう求められることがあります。
キャリーバックモーゲージを購入する投資家を見つける
個人投資家と商業投資家がいます。 いくつかはモーゲージ・ブローカーによって表され、一部はそうではありません：
- 投資ニュースレターを購読する。
- インターネットで検索。
- あなたの地元の新聞の分類広告を見てください。
- 投資不動産を扱う不動産業者に電話する。
- あなたの指がイエローページで歩くようにしてください。
- 友人や家族に尋ねる
執筆時点では、Elizabeth Weintraub、DRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。