残念ながら、それは見た目ほど簡単ではありません。 適切な計画と技術的ノウハウは不可欠ですが、最大の障害はおそらく資金調達です。お金を稼ぐにはお金がかかります。
あなたはどうやってお金を手に入れますか？
あなたが知っている人や硬貨の貸し手を含む私募者は、住宅を反転させるのに最適な資金源です。 これらの貸し手は、従来の銀行と同じ時間と書類を必要としません。 代わりに、プロパティー自体（改善の前後の両方）とプロジェクトを正常に完了する能力を評価します。
住宅を反転させるための住宅ローン？
従来の住宅ローンは、少なくともあなたが出発するときは、投資プロパティを購入するための選択肢ではないでしょう。
良いニュースは、銀行や伝統的な貸し手からのローンは比較的安価です：金利は、あなたが投資プロパティのために見つけることが最も低いの間です（しかし、あなたはまだクローズコストを支払う必要があります ）。 残念ながら、これらのローンは必ずしも実用的ではありません。
遅く閉じる：従来の貸し手を使用することの主な課題の1つは、ローンを終了するのにかかる時間です。
貸し手は、広範なアプリケーションに必要事項を記入することを要求し、細かい歯のついた櫛で財務を守ります。 質問をするものがあれば、より多くのドキュメントを要求し、アプリケーションのレビューにさらに時間がかかります。 このプロセスでは30日もかかりません（45日または90日が現実的かもしれません）。投資機会はしばしばそのタイムラインでは速すぎます。
特に、差し押さえや短期間の売り上げがあなたの戦略の一部である場合、伝統的な貸し手のスピードが落ちる可能性があります。
所得の評価：伝統的な貸し手は、融資の返済能力に基づいて貸出の決定を下します。 彼らは、あなたの毎月の収入を、必要とされる毎月のローン支払いと比較して、負債と所得の比率を計算することを検討します。 あなたが不動産投資家や自営業者であれば、彼らが探している "収入"のタイプ（貸し手はW-2フォームやスタブを見るのが好きです）を持っていないかもしれません。
プロパティの価値はいくらですか？ 貸し手は、あなたが求めているローンを購入している物件の価値を比較します。 従来の貸し手は、 価値比のローンとして知られており、 FHA融資をわずか3.5％減額することは可能ですが、その数を80％以下に保つことをしばしば好みます。 フリップするために家を買っているときは、現在の状態ではあまり価値がないかもしれませんが、財産を購入して改善するために十分な資金が必要です。 住宅の修理後価値（ARV）はより良い尺度かもしれませんが、伝統的な貸し手は資産の現在の鑑定評価額のみを考慮します。
クラシッククレジット：ほとんどの銀行や抵当貸付業者は、ローンの承認を得るためには強いクレジットを必要とします 。
あなたは借り入れの履歴を持っていないかもしれませんし、クレジットレポートに不利益な項目があるかもしれません。 代替貸し手は、あなたの以前のプロジェクトにあなたのクレジットスコアよりも興味があります。
住宅に関する問題：伝統的な貸し手は、合理的に良好な状態にある住宅の貸付を好む。 健康上または安全上の問題がある場合、ローンは放棄されます。 これらの問題を解決し、利益のために家の価値を劇的に高めようと考えているかもしれませんが、貸し手は、入居準備の整っている家の貸し付けに最も関心があります。
不可能？ 特に以下の状況では、従来の住宅ローンを使用して住宅を転用することは可能です。
- 担保として使用されるのか、前払金の一部として使用されるのかにかかわらず、資格を得るための重要な資産があります。
- あなたは厳密に家を「裏返す」わけではありません 。 プライマリ居住地（あなたがオーナー/居住者である場合）を購入する場合、FHA 203kローンを使用して購入と改善の両方の資金を得ることができます。 しかし、プロセスは遅く、多くの制限があります。
- あなたは 、住宅ローンの信用枠 （または担保として使用できる不動産を含むその他の資産）に使用できる別の不動産の重要な株式を保有しています。 お支払いに追いつかない場合、差し押さえでその不動産を失う可能性があるので、このオプションは危険です（特に家族がその不動産に住んでいる場合）。
- あなたは過去に成功したプロジェクトの経験があります。 知識豊富なパートナー、堅実なプロセス、財務的リソースを備えた真のビジネスであることを信じるならば、銀行や信用組合から不動産投資ローンを手に入れることができるかもしれません。
- あなたは無担保ローンを手に入れることができます。 担保を誓約せずに借り入れることができる場合は、クレジットカードのようなローンを使って改善を図ることができます。 不動産を購入するにはまだ資金が必要ですが、無担保ローンから追加の資金を調達することができます。 クレジットカードが非常に高価であるため、この戦略は危険です。あなたのクレジットラインが予期せずカットされたり凍結されたりすると、プロジェクトは停止するでしょう。
プロパティを反転させるためのプライベートローン
プライベート貸し手からのローンは上記の課題のほとんどを緩和します。 主な欠点はコストですが、目標は戦略的にこれらのローンを使用することです。 プライベートローンはほとんどの場所から来ることができますが、ほとんどのフリップローンは2つの広いカテゴリーに収まります：
- あなたが知っている人からの融資
- 硬貨ローン
始めると、 誰かがあなたにお金を贈りたいと思っている人を見つけるのが難しくなります。あなたを知っている人（そして、リスクや金銭的価値がない人）があなたの唯一の選択肢かもしれません。 また、最初のいくつかの取引を自分で行う必要があるかもしれません。
ネットワークを構築する：地元の不動産投資コミュニティに参加しましょう。 時間の経過とともに、あなたは人々に会い、潜在的にお金を貸すことができる人物を学びます。 さらに、人々はあなたを知るようになるでしょう。 他の投資家、不動産仲介業者、および民間の貸し手は、あなたが成功したビジネス（有能であるとは言えません）を実行することに尽力していることを知り、融資を受ける確率は上がります。
最終的に、 ハード・マネー・レンダーからの借り入れを開始できるはずです。 これらの貸し手は、フリップその他の投資のためのローンに特化しており、伝統的な銀行とは異なります。
速やかな締め切り：民間の貸し手では、プロセスが異なり、あなたのローンはもっと迅速に資金を調達することができます（プロの貸し手との良好な関係がある場合、1週間ほどで合理的です）。 誰かが財布を手に入れようとしているときに、迅速に動くことは競争上の優位性になります。
資産ベースの貸出：信用報告書を調べ、所得比率を計算する代わりに、プライベート貸し手は、購入する資産の価値に集中する傾向があります。 あなたが住宅を裏返しているなら、貸し手は彼らのお金を回収するために家をすぐに売ることができることを知りたいです（他の貸し手のように、民間貸し手は不動産を所有し、あなたはローンを返済しません）。
購入と改善：プライベート貸し手は、投資家を収容し、プロジェクトのARVで利用可能な資金を基盤としたビジネスを行っています。 しかし、彼らはあなたにすべてを一度に与えるわけではないかもしれません - あなたのプロジェクトが進むにつれて、エスクロー口座から引き出さなければならないかもしれません。
いいえ、お金はない？ あなたのベルトの下でいくつかの成功したプロジェクトがあるまで、貸し手は、あなたがプロジェクトに資本を持っていることを要求するでしょう。 ある時点では、プロジェクトの100％を借りて、複数のプロジェクトを同時に実行することができます。
ローンコスト
フリッピングプロジェクトの融資は、住宅購入ローンよりも高価です。 金利は高く、しばしばいくつかのポイントまたはオリジネーションフィーを支払わなければなりません（1ポイントはローン価値の1パーセントです ）。
フリッピングプロジェクトは短期間のプロジェクトです。 あなたは何十年間も家に住んでいないので、標準の15年または30年の住宅ローンは仕事のための適切なローンではありません。 投資家は、しばしば1年以内に物件を購入し、改善し、売却することを好んでおり、それがほとんどの民間の貸付がどのように機能するかです。 これらのローンは、長い間財産を保有していると高価になります。それは、返済を遅らせると貸し手のリスクが増加するためです。
反転するために借りるのにどれくらいの費用がかかりますか？ コストはすべてボード上にあり、すべてが交渉可能です。 金利は年間8〜20％の間であり、1〜10％先払いする必要があります。 あなたがビジネスに長くいると、貸し手との関係が良くなればなるほど、支払うことは少なくなります。
あなたのプロジェクトで利用可能な金額を最大にするために、貸し手は利息のみの支払いを許可することが多く、準備ができたときにいつでも貸出金を売り払うことができるように前払いのペナルティはありません 。