借り手を変更するためのオプション
誰かの名前を住宅ローンから取り除くことは可能ですが、そのプロセスは通常困難です。 これは、借り手が承認されるのを手伝った共同債務者だけでなく、主要な借り手にも当てはまります。
あなたが公的なモーゲージを変更する（または完全に払う）まで、誰もがローンの責任を負い、そのローンは他のローンを得る能力を低下させます。
チャレンジ
貸し手は誰の名前を住宅ローンから奪うことを熱望していません。 彼らがローンを承認したとき、彼らは両方の借り手のクレジットスコアと収入を一緒に見た。 特に住宅ローンに関しては、満足な債務と所得の比に達するために複数の所得が必要になることが多い（言い換えれば、多くの個人が家族規模の住宅で抵当権を取得するのは難しい）。
すべての借り手は100％負債に責任があります。これは共同貸出では50/50ではありません。 ある借り手が何らかの理由で支払うことができない場合（金銭的な苦難や借り手のうちの1人が死ぬかどうか）、他の借り手は現在の支払いを維持するか、貸付を払う必要があります。 貸し手が単に名前を削除すると、彼らはリスクを増やし、誰かに自由に「アウト」を与え、銀行はそれをやるのを嫌う。
残念なことに、共同貸し手にとって、貸し手は、各申請者が貸出金を回収する個別の機会として見ています。
あなたはそれが「私たちの」ローンだと考えるかもしれません（例えば、離婚の場合は、「私たち」はもうありません）が、あなたのローン契約はそういう形になっていません。 たとえ離婚協定があなたの元弁護団が債務の責任を負うことを明示したとしても、貸し手は申請したすべての人から集める能力を持っています 。
元配偶者は裁判所の命令に従わなかったために法的な結果に直面することがありますが、既存の融資契約を変更することはできません。
削除された名前を取得する方法
ローンから名前を削除する方法はいくつかあります。
重要な書類作成を伴う数週間かかるプロセスを計画しますが、理想的には、ローンをあなたの後ろに置くことができます。
あなたの貸し手に尋ねる
まず、現在の貸し手に融資の変更について質問します。 1回の通話ですべてを完了させることはできませんが、既存のローンを1つ少ない借り手で維持することが可能かどうかを知ることができます。 そうであれば、残っている借り手（名前は削除されていない ）は、自分で貸出を再適格化する必要があります。 それらの借り手は、快適な支払いをするために良い信用と十分な収入を必要とし、最初に借り入れをしたときと同様の申請プロセスを経なければなりません 。 あなたの要求が承認された場合、貸し手は責任の解放を提供することがあります（離婚の場合によく使用されます）。
ローンのリファイナンス
あなたの現在の貸し手があなたと連動しない場合は、ローンをリファイナンスしてみてください 。 これを行うには、新しい融資を申請し、その債務を使って古い債務を返済します。 ローンの責任者は個別に申請し、十分な収入と信用を得て資格を取得する必要があります。
他の貸し手はローンを承認する意思があるかもしれませんし、 FHAローンのようなプログラムも見ることができます（これは、 前払いとクレジットスコアのサイズに関しては承認基準が簡単かもしれません）。
あなたが水中なら
借り換えは、あなたの家の価値があなたの借りる価値よりも低い場合、または家に最小限の持分がある場合、特に困難です。 従来の貸し手は、 ローン・アンド・バリュー・レシオの厳格な要件を満たしており、大きなチェックを書かない限り、それらを満たすことはできません。 幸運なことに、いくつかの政府借り換えプログラムが存在し、新しいローンを手に入れることができます。すべての書類作成を行う前に、必要な借り手のもとでローンを借り換えできることを確認してください。
仮定
住宅ローンを別の借り手に譲渡することは可能かもしれません。 「想定可能」ローンはこの機能を提供しますが、ほとんどのローンは想定できません。
あなたがFHAかVAを借りた場合、あなたはこの能力を持っているかもしれませんが、借りた場所に関係なく、尋ねる価値があります。
プロパティを売る
上記の方法のどれもあなたのために働かない場合、財産を売却し、売却代金を使ってローンを払う必要があるかもしれません。 これは明らかにあなたやあなたの家族の混乱の原因となる可能性があります。水中の場合は売るのが難しいかもしれませんので、決定する前に慎重に考え、地元の不動産専門家の助けを借りてください。
コスト
上記のオプションには料金が含まれているため、選択する前にいくつかの選択肢を評価し、料金を支払う者を決定します。 不動産を売ってお金を受け取っていても、不動産仲介手数料やその他の費用はあなたのテイクを減らす可能性があります。 記載されているオプションのうち、負債のリリースまたはローンの前提がおそらく最も手頃なものであり、リファイナンスに関連するクローズド・コストを回避するのに役立ちます。
共同署名者のための同じ話
上記のすべては、住宅ローンの共同署名者にも当てはまります。 共同署名者として、あなたは100％ローン責任を負い、貸し手はあなたを逃げさせたくありません。 プライマリ借り手にリファイナンスについて話し、彼らの未来はあなたのものと結びついていることを覚えておいてください。
いくつかのローン（特に学生ローン）では、一定期間の支払い後にローンから共同署名者を取得する方が簡単です。 しかし、住宅ローンは同じ機能を提供していません。
申し立ての手続きを終了する
quitclaim証書は、抵当権から借り手の名前を削除しません。 辞退請求では、所有者はすべての所有権を他の人に移転することができますが、すべての融資契約は変更されません（所有権を放棄しても、支払い責任を放棄するわけではありません）。 その結果、退職金請求の義務は、借り手を悪化させる可能性があります - 彼らは財産に借金を負っていますが、もはや所有権はありません。
重要な情報
このページの情報は本質的に基本的なものであり、法的または財政的アドバイスとはみなされません。 財務上の決定を下す前に、あなたの状況に詳しい地域弁護士に相談してください。