売り手とバイヤーのための不動産割当増資
不動産で使用される多くの購入契約には、売り手と買い手の間の比例配分の条項が含まれています。 購入契約に署名する前に、それを読んで、比例配分がどのように処理されるかを調べる必要があります。なぜなら、比例配分についての言い回しに変更を提案したいからです。
ほとんどの場合、すべてではありませんが、バイヤーには課税されます。 料金は購入者の決算書の借方として、また売り手の決算書のクレジットとして表示されます。
クレジットは、 売り手の純利益を増やし、 売り手が財産を所有しない期間に前払いした商品を売り手に払い戻します。
モーゲージ・インタレスト・プライオリゼーション
事前に支払われる家賃とは異なり、 抵当権は延滞して支払われます。 たとえば、1月1日にモーゲージの支払いを支払うと、12月の利息が支払われます。
新しい住宅ローンでは、貸し手は最初の住宅ローンの支払い期限が到来する30日前までに利息を徴収したいと考えています。 これは、例えば11月15日を締め切ると、最初の住宅ローンの支払いは1月1日に支払うことになります.1月1日の住宅ローンの支払いは12月の利息を支払うことになります。
借り手として、11月15日から12月1日まで、閉会挨拶に15日間の利息が請求されます。このシナリオにおける利息の配分を把握するには、
- ローン金額x金利=年利。
- 年間利息を12ヶ月= 月次利息で割ったもの。
- 毎月の利息を30日=毎日の利息で割ったもの。
- 毎日の利子×15日（利子を12月1日に支払う）=金利デビットプライオレーション。
貸し手の受取人の要求に応じて、貸付の報酬と併せて利息を支払わなければならない売り手にも、同じ原則が適用されます。
不動産税額償却
すべての州は、その財産税暦年を別々に定めている。
たとえば、カリフォルニアでは、暦年は7月1日から6月30日までです。 まず、あなたの郡がどのように税金を徴収しているかを調べてください。 州によっては、事前に財産税を徴収するものもあれば、遅滞して徴収するものもあれば、年に応じて徴収するものもあります。
税金は、ほとんどの場合、2回に分けて支払われます。 次のことは、契約期間中に前払い税が含まれているかどうかを調べることです。 税金が前払いで、あなたが売り手の場合は、クレジットを受け取ります。 税金が前払いで、あなたがバイヤーであれば、請求されます。 税金がまだ支払われておらず、支払い可能でない場合は、売り手はデビット・プリオレーションを受け取り、バイヤーはクレジット・プリオレーションを受けます。
場合によっては、税金がまだ支払われていなくても、締め切り日が税金の支払期日に近い場合は、売り手の収益から税金を払い、未使用分を売り手に払い、バイヤーに応じて。
買い手が一部の前払い税を売り手に返済することが明らかな場合は、購買契約の一部の計算上の買い手は税額の比例配分を要求しません。 あなたがこのような状況で売り手であり、 "比例配分なし"の意義を理解していない場合、あなたは不動産を占有していない期間の税金を支払うでしょう。
ホームオーナー協会会費
ほとんどの住宅団体の協会は毎月の会費を前払いします（一部のHOAsの請求は四半期毎または毎年）。売り手が会費をまだ支払っていない場合、その金額は売り手の収入から支払われます。 売り手は、未使用分の賞金を受け取る。
たとえば、会費が月額300ドルの場合、毎日の寄付は10ドルです。 取引が月の10日に終了すると、売り手は10日間のHOA会費または100ドルを請求されます。 買い手は、20日間のHOA会費のために200ドルを支払う。
賃貸料割当
賃料は一般的に事前に支払われます。 投資不動産を購入するバイヤーは、不動産を購入する期間をカバーする賃料のその部分の控除を受けることを予定しています。
11月15日に終了する売却は、1ヶ月間1,000ドルの賃貸料を借りたテナント占有物件を含むため、購入者は15日間の前払い賃料または500ドルのクレジットを受け取ることになります。
売り手は$ 500の借方を受け取るでしょう。 売り手が保有する保証預金は、買い手へのクレジットと売り手への借方として、買い手にも転送されます。
保険償却
保険料は事前に支払われます。 購入者は通常、家を購入する際に新たな危険/火災保険を取ります。 しかし、買い手が売り手の既存のローンや土地契約での購入を想定している場合、買い手は売り手に既存の保険契約を移転するよう求めるかもしれません。
火災保険の方針は、考慮の有無にかかわらず移転されます。 考慮すると、売り手はその期間に払い戻され、売り手はその財産を所有しません。 考慮なしには、比例配分は存在しません。 ほとんどのバイヤーは今日、新しいポリシーを取得します。
ユーティリティプライオリション
公共施設は閉鎖時に比例配分されることは少なくありませんが、一部の市町村には比例配分が適用されます。 サクラメント郡では、たとえば、売り手が郡または市の公益事業（水、下水道、ごみ）を支払っていない場合、公益事業者は税務調査にロールオーバーします。
その後、公益事業は税額控除から控除され、買い手は将来の租税控除で控除されます。 売り手が住宅ローンの支払いをしていない場合、売り手は多分公益法案を支払っていないので、この状況は短い販売と差し押さえで起こることがわかります。
執筆の時点で、Elizabeth Weintraub、CalBRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。