家の購入と販売

by エリザベス・ウェイントラブ

ホームを購入する究極のガイド

ある朝、あなたが目を覚まし、あなたが家を購入する準備ができていることに気付いたとしましょう。あなたはそれについて何も表示することなく家賃を支払うことにうんざりしており、あなた自身の家に入る時間だと分かります。しかし、あなたは予約しています。

結局のところ、それが初めての場合は、あなたは質問があります。あなたはちょっと神経質になるかもしれませんが、それは気にするのが普通です。おそらくあなたは数十万ドルを費やして、あなたの人生の最も重要な財政的購入をしようとしています。

それで、できるだけ多くの情報を用意して家を買うことになる。

基本的に非常に似ていますが、すべての州で家を購入するには少しずつ異なるステップが必要です。ここに基本があります。

あなたが家を買うことがあなたのために適切であると考える

多くの人が家を買うことについての秘密の恐怖を抱き、その恐怖のいくつかは正当化されています。誰もが家を所有しているわけではなく、あなたがその人の一人であれば、契約しているときよりもこれを今見つけ出すほうがいいです。

賃貸と買物の比較家を買うことには欠点があるので、家賃を買う方が買物よりも良いと決めるかもしれません。
購入する理由のいくつかを考えてください。不動産の購入や所有には多くのメリットがあります。あなたが冷たい足を取得し始める場合は、これらを念頭に置いてください。
結婚前に家を買うべきですか？結び目を結ぶ前にパートナーか重要な人と家を買っている場合は、先に考えて潜在的な財政的影響を考慮する必要があります。
あなたが同じ仕事を続けるか、同じ都市に留まる予定があるのか自問してください。あなたが自宅にいる場合、衝動が襲ったら他の場所に移動する能力を望んでいる気晴らしの人なら、気まぐれに仕事をやめることができないかもしれません。

あなたを助けるために購入者の代理店を見つける

あなたが何をしても、一人で行こうとしないでください。家を買うことは見た目ほど簡単ではありません。あなたは専門的な援助の恩恵を受けるでしょう、それはあなたのための無料サービスです。言うまでもなく、代理店はオンラインで利用できるようになる前に、新しいリストをすべて表示することがよくあります。

代理店が二重代理店の2倍の手数料を得るために必要なことを何でもしたいと考えて、上場代理店に電話しないでください。代理人は、公衆が彼らに信用を与えるよりも倫理的です。その上に、あなたは個人的な表現を得ることはできません。あなたは中立的な表現を受け入れるか全く表現しません。

友人に不動産業者への推薦を依頼してください。あなたの地域のエージェントを検索エンジンで検索し、エージェントのウェブサイトを見たり、レビューを読んだり、ブログを閲覧することができます（多くのエージェントが不動産市場について書いているように）。バイヤーの代理店を探してみてください。

バイヤーの代理人はあなたのみを代表し、あなたの最善の利益のために注意を払う責任があります。バイヤーの代理人である代理人のほうが良いかもしれません。業界にはバイヤーの専門家がいます。あなたがしたい場合を除き、売り手と一緒に働く代理店と仕事をする必要はありません。
購入者の代理店は、購入者のブローカー契約に署名するよう依頼する場合がありますが、手数料を支払うのは販売者です。売り手があなたの代理人に支払うことが奇妙に思えることは分かっていますが、それは一般にどのように機能するのですか？
あなたが信頼するエージェントを見つけるまで、あなたが快適に感じる相手にインタビューするエージェント。不動産免許証を所有していても、代理店が有能であることを保証するものではありません。エージェントはすべての人生の歩みから来て、いくつかは他のものよりはるかに優れています。経験を習得してみてください。間違いに対するあなたの最善のヘッジは経験のある代理人になります。

ある地域に定住したら、近隣の専門家を雇い入れてみてください。あなたが購入したい地域の家を日常的に販売している代理店は、2つの地図と懐中電灯で家を見つけることができない代理店を介して、あなたの購入決定を導く助けとなるかもしれない知識を持つかもしれません。

あなたの財政を注文する

資金調達を整理し、前払いを控え、利用可能な融資プログラムを調査してください。あなたの宿題をすることによって、あなたはあなたが支払うことができる金額とあなたにかかる費用を正確に知ることができます。リトルは、あなたが閉じることができない取引の途中で学ぶよりも心配しています。

不動産業者に貸し手紹介を依頼することがあります。貸し手はあなたが不思議に思っている場合に備えて、紹介の代理人を補償することはできません。これは、あなたの代理店があなたが勝つことを望んでいるので、あなたの代理店がうまく機能する上位の貸し手だけを参照することを意味します。

無料のクレジットレポートを注文する。間違いを含むクレジットレポートを整理する時間を与えてください。紛争の誤り。これらのローン残高を払い戻すことで、今月の債務義務を削減しようとします。新しい信用枠を開いたり、古い信用枠を閉じたりしないでください。

貸し手を見つける。住宅ローンを取得し、料金と手数料を比較する場所をチェックしてください。あなたは自分の金融機関から始め、いくつかの住宅ローンブローカーにインタビューし、完全に理解しているローン商品を選ぶかもしれません。誰もが同じ金利で料金を請求するので、信頼できる貸し手を選んで、うまくやりとりを行い、予定された決算日を満たすと約束します。
前払金を決定する。より多くを置くほど、毎月の住宅ローンの支払いを低く抑えます。前払いを探す場所は少なくとも1ダースありますが、そのうち1つは自分の銀行口座です。あなたの選ばれたローンプログラムは、最小限の前払いを規定するかもしれませんが、あなたはいつもより多くを支払うことができます。前払いが高いほど、あなたの株式ポジションは大きくなります。
あなたのローンプログラムを選んでください。 FHAローンを考えてみましょう。 FHAローンは競争力のある金利を保有しており、最低限の前払い条件が付いており、売り手はあなたの閉鎖費用の一部または全額を支払うことができます。いくつかの初回住宅購入プログラムは、資金調達の一環としてFHAローンを利用し、また、コストを削減したり、契約金額を支払うためのお金を貸し出したりします。

Preapproval Letterを入手する。既にローンのために事前承認されている売り手を表示することは、オファー交渉中にあなたに優位性を与えます。

家を見てください

これは本当に面白い部分、家を買うことの（比較的）非ストレスな部分です。あなたが完全に家を訪れるまでは、判断を差し控えるようにしてください。そして、塗装のコートやいくつかの造園によって容易に矯正される可能性のある表面的な問題のために、潜在的な家を払拭しないでください。内側に行って見てください。

代理店にあなたに家を見せてから、あなたに家を見せてください。すべてのエージェントがこの余分なサービスの時間を持つわけではありませんが、場合によってはエージェントが同意します。あるいは、エージェントが毎週自分で家を見学し、あなたのニーズに合った家を見たことがあります。
正確なパラメータに合った家に検索を絞って、その完璧な家を見つけましょう。たとえば、在庫が逼迫している市場では、これを達成するのは難しいかもしれません。
あなたの代理店に、あなたのターゲット地域で匹敵する売り上げのMLSプリントアウトを提供するよう依頼してください。あなたの目の前にプリントアウトがあるので、あなたのツアーとしてメモを取ることができます。 1から10のスケールで家を評価する。これはあなたのためにあなたのリストを短くするのに役立ちます。
フィーダー・アッパー、REO、差し押さえ、ショート・セールス、長期間のDOMを持つ高価な家賃など、市場にあるすべての家庭を考えてみましょう。選択肢がスリムである場合、このアプローチが役立ちます。
オープンハウスのエチケットを観察する。あなたが日曜日にオープンハウスに行く場合は、あなたが不動産業者に代わっているかどうかホスティングエージェントに伝えてください。
あなたのエージェントに、プレビューに興味のあるオンラインの自宅リストを教え、追加の入力を求めます。あなたのエージェントは、MLSに記載されている情報よりも多くの情報を収集することができます。あなたの代理店に給料を稼ぎ、これをあなたのためにしましょう。

インテリジェントな情報提供をする

販売のために家を見ることの問題の一部は、あなたが売った家を見ていないということです。売却された住宅のみが、家が高価であるか、安価であるか、または正当であるかを知るために、適切な比較販売を提供します。売り手は、彼らが望む任意の金額を求めることができます、価格は具体化する必要があります。

売り手のマーケットに売り手のマーケットオファーを、バイヤーのマーケットにバイヤーのマーケットオファーを書くことを検討してください。このことの重要性を十分に強調することはできません。人気のあるテレビ番組から拾い上げたあなたの「ローボール戦略」は、たとえば売り手の市場では機能しません。
売り手が受け入れるか受け入れると感じる金額に基づいて自宅提供価格を選択します。この価格は、通常、不動産業者からの入力をもとに、比較可能な売上に基づいています。
ローボール提供を検討している場合は、代理店にこの価格を確認するよう依頼してください。売り手がこのタイプのオファーを受け入れる理由を提示する必要があり、それは気まぐれに基づいていることはできません。
家が暑い場所で望ましいと考えられる場合は、複数のオファーを準備してください。複数のオファーから恥ずかしがらないでください。誰かが勝たなければならない。なぜそのバイヤーはあなたではありませんか？
オファーが却下された場合は、エージェントに理由を説明し、次のオファーでそのミスを繰り返さないよう依頼してください。また、エージェントを自動的に責めないでください。多分問題はあなたが十分に提供していないということですか？あなたのエージェントが間違って操作した場合、そのエージェントと率直な議論をする必要があります。

カウンターオファーを交渉

売り手がカウンターオファーを送るのが普通だと考えられます。それはあなたのオファーが売り手に怒ったり、エージェントが何か悪いことをしたことを意味しません。売り手の中には、最後の言葉が好きなのでカウンターオファーを発行するものもあります。

売り手がカウンターオファーを発行することを期待してください。たとえあなたが定価を提示したとしても、売り手は、売り手が売り手の満足感に十分に対応していない他の点を持っているかもしれません。カウンターオファーは死のキスではありません。受け入れの門口と考えてください。
売り手が全額お買い上げいただいた場合は、引き続き交渉を行ってください。たとえ最初に申し出を少なくしても、交渉が継続すると、両方の人が受け入れられる最終的な提供価格になる可能性があります。最初のカウンターは常に最後のカウンターではありません。
オファー交渉中に、売り手にあなたのことを気にする理由を与えるために、家族についての個人情報を共有してください。特に他のオファーがある場合は、あなたの最高の足を前方に置き、あなたのオファーが個人レベルで売り手に響くようにしたいでしょう。何があっても、家の売りは感情的で個人的です。

真実の預金を作る

購入契約には、通常、本物の預金（本物の預金）が含まれています。買い手が預金をエスクローに入れる意思がある場合、買い手はトランザクションにコミットしていることを示しています。ほとんどの本格的な預金は返金されます。

あなたのオファーが受け入れられたら、本物のお金の小切手を適切な当事者に預けてください。私がブローカーであるカリフォルニアでは、通常、デポジットを作成するのに3日を要します。
小切手を売り手に支払わないでください。私は誰が言っているか気にしない、売り手に直接支払わないでください。ビジネスやハンドシェイクを行う良い方法は、元気に戻ってくる方法があります。
あなたのオファーには、契約をキャンセルする場合にあなたの本質的なお金を返却する偶発事象が含まれているはずです。通常、不測の事態の期間は履行の期間を特定する。

オープンエスクロー/オーダータイトルコミットメントまたはプレリム

エスクロー役員はエスクローの指示書を作成します。ここでの正確なプロセスは地域によって異なります。例えば、カリフォルニア南部では、カリフォルニア州北部で閉鎖時に署名されています。エスクロー役員は、文書の収集または準備、署名の取得、文書の記録、資金の拠出を行い、取引を処理するニュートラルな第三者を務めます。

リスティングエージェントがまだそうしていない場合、代理店または代理店のトランザクションコーディネーターはエスクローとタイトルを開きます。
エスクロウ役員の氏名、電話番号、Eメール番号、エスクローファイル番号を尋ねます。エスクロー役員は機密保持されています。
あなたの貸し手とあなたの保険代理店にこの情報を与えてください。いくつかの保険会社はすべての住宅のすべての家を保証することを嫌っているので、住宅所有者の保険契約の見積もりを早期開始する。

鑑定を受ける

ほとんどの購入契約には評価の規定が含まれているため、評価は契約の偶発的なものになります。これは、家があなたが支払いを申し出た金額を評価していない場合、あなたは取引を完了する義務がないことを意味します。貸し手は評価を注文します。

あなたの貸し手は、審査のために前払いを要求します。たいていの場合、貸し手は、昇進やインセンティブとして、あなたの評価の支払いに同意します。それについて尋ねる。
あなたの評価が低い場合は、エージェントとオプションについて話し合います。買い手として、売り手に価格を下げることは当然ですが、それが唯一の解決策ではないかもしれません。
鑑定書のコピーを求める。あなたが評価のために支払った場合、あなたはそれを受け取る権利があります。

貸主の要件に従う

あなたのローンファイルは膨大です。これには、州法および連邦裁判所書式に加えて、ローン申請書、与信報告書、過去2年間の納税申告書、給与計算書、W2、銀行報告書のコピーおよびその他の財務書類が含まれています。

貸し手は追加情報を求めることがあります。ボークや不平を言わないでください。彼らはすべてのルールを書いていません、引受には最後の言葉があります。それは、ローンを取得することとローンを取得することとの違いかもしれません。
エスクロー中に財務状況を変えるなどの家事購入の間違いをしないでください。主要な購入をしたり、追加の債務を獲得したりしないでください。あなたが家を買うのを止めることができます。
ファイルが完成すると、貸し手はそれを最終的な引受人の承認のために提出する。引受業務に従事していることは、特に24時間以上かかる場合には神経質になり、挫折しますが、1週間かかることもあります。

売り手の開示の受領確認

売り手は、購入契約に明記されている特定の期間内に、物件に関する開示を購入者に届けなければなりません。重大な事実を含む売り手が物件について知っていることをすべて明らかにするのは、法律による売り手の義務です。

TDS、売り手財産アンケート、ナチュラルハザード報告書、害虫検査 /完了、および暫定タイトルポリシーなどのその他の文書で理解していない項目を読み、質問します。
連邦政府の開示である鉛系塗料の審査を10日以内に行うことができます。
すべての文書をすべて読む。すべての売り手の開示について質問してください。使い慣れていない用語に遭遇し、買い手がすべての用語を理解する人がほとんどいない場合は、代理店に説明を依頼してください。家を買うときには間違った質問はありません。

注文住宅保険の方針

あなたは、あなたの自動車を保証する会社から始めるかもしれません。場合によっては、保険会社は、その会社と複数のポリシーを維持すると、割引を提供します。住宅所有者の保険に加えて、洪水保険や地震保険も考えられます。

あなたの住宅所有者の保険を早期に注文してください。前述したように、すべての保険会社がすべての家、特に危険な場所にある古い家庭や家を保証するわけではありません。
時には、住宅所有者による前の請求が、保険を得ることを困難にすることがあります。 CLUEレポートは、以前の請求を開示し、約20ドルでオンラインで入手することができます。
交換の範囲を取得します。それは、それが破壊された場合あなたの家を再建する交換の適用範囲を取得するためにはるかに多くの費用はかかりません。悲しいことに、野火の犠牲者の多くは、交換の対象となっていませんでした。

検査を行う

ほとんどの州では、購入契約により、買い手は自宅検査を含む検査を行うために一定の日数を与えられます。害虫検査、煙突検査、下水管検査も考えられます。あなたが受け入れることができない重大な欠陥を発見した場合は、無料で契約をキャンセルすることがあります。

評判の良い家の検査官を雇う。すべての州が査察官にライセンスまたは資格を所有する必要はありません。家の検査はあなたの啓発のためのものであり、修理するために売り手に提示する洗濯物リストではありません。
家の点検チェックリストを持って来てください。あなたは、懸念されるすべての領域が検査され、あなたの質問に対処していることを確認したいでしょう。
家の検査に出席する。 Zillowの本が誤って示唆しているように、家の検査官の周りを守らないでください。あるいは、家の検査官が黙ってあなたを呪うでしょう。検査官が検査の仕事を安心してもらう。家の検査官が終わるまで待ち、質問をします。

修理依頼を検討する

売り手は何かを修理する義務はなく、貸し手に必要な修理はしていません。いくつかの評価には、「条件」と呼ばれるものが含まれている場合があります。これは、貸し手が融資を受ける前に修正する必要のある不具合です。どちらの当事者も融資条件を満たすための措置を講じることができ、これは交渉可能です。

住宅検査で重大な予期しない問題が発生した場合は、売主にその問題に対処するか、費用を払うか、販売価格を下げるかを尋ねるか、修理依頼書に署名することができます。売り手が「いいえ」と言うかもしれないことを理解し、あなたがそのような種類の応答で生きることができるかどうかを判断する。
家が完璧でないことを実現し、検査官は欠陥を見つけるでしょう。住宅検査報告書のすべてが販売価格で固定または許可されるとは思わないでください。
妥当である。私はこれが厳しいものであることを知っています。なぜなら、それは一部の人々にとって主観的ですが、合理的であるということは合理的な問い合わせをすることを意味します。エージェントがあなたを導くことができます。

偶発事象の削除

各リストエージェントが偶発事象のリリースを要求するわけではありませんが、それらは遅延エージェントです。売り手を完全に保護するために、ほとんどのリスティングエージェントは、リリース予定日までにすべての契約偶発事象のリリースを要求します。

デフォルトでは、カリフォルニア州のCAR契約はバイヤーに不測の事態を取り除くのに17〜21日間を与える。偶発事象は、一般的な信念に反して、指定された期間の終了時に失効することはありません。
あなたのローンが緊急であることを確認し、あなたのローン不測事態を取り除く前に評価が受け入れられるようにしてください。あなたの貸し手があなたのローンを確認できない場合、契約上義務付けられている場合、依然としてローン不測の事態を取り除く必要があります。
偶発事象を取り除くことを拒否した場合、売り手は実行通知を出して、一方的に契約を取り消すことができます。

最終ウォークスルーを行う

最終的なウォークスルー検査の目的は、プロパティを最後に表示したときと同じ状態にすることを基本的に保証することです。例えば、売り手が家具を取り外したり敷物を取り除いた後に、硬材の床に暴露された被害を発見した場合、これは何らかの補償を求める時期です。

最終的なウォークスルーをやめてはいけません。あなたはこの形式を忘れることに誘惑されるかもしれませんが、そのオプションを選んだ人はしばしばその決定を後悔します。あなたは自分の間違いから学ぶことができますが、他者からの学習ははるかに好ましいです。
トイレが水洗いされ、冷蔵庫や洗濯機の取り外しから水が漏れていないことを確認してください。すべてのライトをオンにし、すべてのアプライアンスを操作します。
あなたがそれを購入することに同意したときと同じ状態になっていることを確認するために、プロパティを調べます。以前に開示されたことがない新しい欠陥を発見しない限り、これ以上の修理を要求するライセンスではありません。
重大な問題が見つかった場合は、終了する前にそれに対処してください。いくつかの状況の緊急性のために、あなたは閉鎖を保留しない速い解決策を見出すかもしれません。あなたのクローズ開示を変更する可能性のある金銭的手配を避けようとするか、ローンの書類を再描画する必要があります。

サインローンとエスクロウ書類

物理的にエスクロー会社に来られない場合は、エスクロー役員がモバイル署名者をあなたに送付することがあります。あなたはおそらくこのサービスのために余分を支払うでしょうが、多くのバイヤーにとって、それは有益なサービスです。モバイル公証人の署名者は、あなたの家、オフィス、または指定した他の場所に来ます。

住宅購入プロセスの他の多くの側面と同様に、エスクローの手順は地域によって異なります。たとえば、南カリフォルニアでは、エスクローを開封した直後にエスクロー文書に署名します。カリフォルニア州北部では、クローズ近くにあなたのローン文書とともにエスクロー文書に署名します。
有効な画像IDを持参してください。あなたのIDの名前があなたのローン書類と同じ名前であることを確認してください。あなたが最近結婚してあなたの名前を変更した場合、これは問題を引き起こす可能性があります。
少なくとも30分〜1時間のローン書類を署名する準備をしてください。あなたはたぶん少なくとも100ページ以上のサインをしています。

ファンドの預金残高

これは、ゴムが道路に出会う場所です。これで家をチェックアウトして期待通りの結果を得て、ローンを終了する準備が整いました。これは、残りの前払いと残高を預ける時です。

エスクローに支払われる認定小切手を持参してください。現金や個人小切手は入金できません。閉鎖前に清算するのに十分な時間があれば、個人の小切手を受け入れることができます。
金額を補うためにエスクローを期待しているので、あなたは終了後に払い戻しを受け取ります。エスクローは小切手を郵送するか、払い戻しを銀行に送金することができます。
あなたの銀行にエスクローに直接資金を送金するよう依頼することを検討してください。エスクローへのキャッシャーの小切手を物理的に配達する手間が省けます。

閉じるエスクロー

エスクローは、タイトル会社がレコーダーのオフィスから、文書が記録されたという確認を受け取ったときにクローズした。この日付は、エスクローおよびローンの書類に署名してから数日後になります。同じ日の休業はめったに起こりません。

あなたの財産の行為、売り手の再譲渡と信頼の証明は公の記録に記録されます。その後、閉鎖してから数週間後に元の証書が郵送されます。
タイトルの会社は、取引記録が記録されたときにエージェントに通知し、代わって代理店があなたに電話するのが一般的です。多くのエージェントは非常に興奮しています。ドアの上のキーを手渡すときです。
記録後、契約書に別段の定めがない限り、その物件はあなたのものです。すぐにロックを変更し、あなたの新しい家をお楽しみください！

執筆の時点で、Elizabeth Weintraub、CalBRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。