読者は次のように質問しています。 短い売り上げを買うことから離れているのは、長すぎると聞いて受け入れられない可能性があるからです。 しかし今、私たちは、すべての良い価格が売れ行きのものであると考えています。 我々はおそらく、短期間の販売でオファーを行うことを検討すべきであると考えている。 しかし、私たちはどこから始めるべきか分かりません。 私たちはいくつの提案をすることができますか？ 誰かが通らない場合に備えて、私たちはたくさんのオファーをしてはいけませんか？ そして、短期売りを買うために提示価格でどれくらいの額を提供できるのか？」
答え：短期売却のオファー価格は、購入者にとってしばしば非常に混乱します。 あなたはあなたの質問だけではありません。 多くの短期セールバイヤーは、彼らとその代理人が盲人のように盲人をリードしているように感じ、何らかの形で彼らのように感じます。 それは、短期間の販売には非常に多くのコンポーネントがあるからです。 あなたはすべてのショートセールが終わったわけではないということが正しいです。
ショートセールの定価
短期売却の最大の問題は価格です。 そのリストの価格はどれくらい現実的ですか？ まず、売り手が短期売却をする資格がない場合、そのリスト価格は関係ありません。 これは、短期間の販売に適格でない売り手が、短期間の販売が拒否されることがあるためです。 そのような場合、銀行は市場価値を払うつもりであっても、短期売却を承認しません。
あなたは、ショートセールの定価にあなたの帽子を掛けることはできません。 定価があなたに言う唯一のことは、売り手が購入契約に署名するのにどれくらいかかり、時にはそれもしないことです。
たとえば、私のMLSでは、上場代理店は、売り手が定価を受け入れない場合、買い手の代理店に伝えるよう要求されますが、すべてのMLS会社がその開示を要求するわけではありません。
リスト価格が低すぎる場合、銀行は短期売却を拒否する 。 さらに、低価格は、上場代理店および売り手が短期間で複数のオファーを誘引するために使用する戦略になる可能性があります 。
要するに、短期売却のリスト価格は、まったく何も意味がないかもしれません。
ショートセールのオファー価格を引き出す方法
BPOエージェントのように考える必要があります。 いくつかの種類の短期売却を除いて、銀行は一般的に評価を支払うことはありません。 それはあなたの顔に腹を立てるように鼻を切るようなものですが、銀行は少しお金を節約したいと考えています。 彼らはまた、不動産鑑定士が持っている知識と経験に十分な信用を与えていない。 彼らは暖かい身体が家を鑑賞することができると考える傾向があり、その仮定は間違っています。
銀行が短期売出業者を信頼していてもそうではない、そして正当な理由がある場合、この問題は生じません。 ショートセールスリスティングエージェントは、銀行ではなく売り手を表します。 短期売却業者はまた、その家をすぐに売りたいと考えている。 ショート・セール・エージェントが考える市場価格は、鼻で正しいかもしれませんが、それは詐欺的に低くなる可能性があります。
したがって、短期販売銀行はBPO代理店を雇い、その代理店に$ 100以下の代金を支払ってBPOを生産します。 そのエージェントはローカルエージェントであるか、エージェントがその領域から逃げ出す可能性があります。 これは抽選の運勢です。 しかし、多くのBPO代理店は、対象財産の1/2マイル半径内で販売された同等の売上高を見ることになります。
彼らは同様の平方フィートと年齢を比較します。 あなたは同じことをすることができます。
ショートセールのオファー価格の種類
市場価値を計算する方法はいくつかありますが、すべてのBPOエージェントがエージェントに利用可能なすべてのツールを利用するわけではありません。 BPO代理店は、対象プロパティに最も近い売却された家屋の最後の3ヶ月のみを検討することがあります。 エージェントは、アクティブな保留リストや保留中の保留リストの価格の引き下げなど、場所、条件、固有の要因、傾向を無視することがあります。
ここでは、様々な種類の短期売却オファー価格があります。なぜそれらが異なるのですか？
- 短い販売のためのリストの価格。 これは上場代理店と売り手が同意した価格です。 オファーを誘発するために使用されます。 それは高いかもしれません。 それは低いかもしれません。 それはお金の上で正しいことができます。
- BPO代理店の短期販売価格。 この価格はしばしば統計的に計算されますが、内部検査がなければ基本的に価値がありません。 内装検査を行っても、BPOの価格は必ずしも正確ではありません。なぜなら主に代理店が近隣で働いていない可能性があるからです。 しかし、これは、短期売却銀行が受け入れるオファー価格です。
- 価値のローカルバイヤーのエージェントの意見。 近所のスペシャリストはおそらく、市場価値の正直な意見に対する次善の賭けです。 このエージェントは、その特定の近隣の住宅購入の履歴と傾向を把握します。 この価格がBPOの価値よりも高い場合、この価値に近い価格を提供するかどうかは、あなたが家をどれくらいひどく望んでいるか、競合するオファーに直面しているかどうかに大きく左右されます。
- 地方の鑑定人の市場価値に関する意見。 査定額は平均して$ 300から$ 500の間ですが、近隣の家庭を 査定する経験を持った専門家査定官は、価値のある正当な意見を提示する必要があります。 それでも、それは一人の意見です。
- 短期売却の買い手の貸し手の査定。 このタイプの鑑定は評価プールを通じて行われ、鑑定士は経験があるかどうかは不明で、近隣を知ることはできません。 HVCCによる二日酔いのおかげで、それは基本的に、実際の市場価値を検証するのではなく、オファーを検証するための評価です。
ボトムラインは、短期売却のオファー価格を選択するトリックは、BPO代理店の価値観に基づいて、銀行がどれくらいのことを望むかを理解することです。 あなたのオファー価格は合理的である必要があります。 銀行は、 短期間の承認を待つために割引を認めてもしなくてもよい。 しかし、あなたのオファー価格もBPO代理店の価格も市場価値の基礎を持つことはできません。 あなたが支払う金額と市場価値は、2つの異なるものになる可能性があります。
あなたのオファー価格が低すぎる場合は、銀行からのカウンターオファーを用意してください。
複数の購入オファーについて質問にお答えします 。 落とし穴と法的欠点について弁護士と話し合って、それらをすべて買う余裕がないときに、短期間の販売のために複数のオファーを書くことが必要です。 一般的に、倫理的代理人は、買い手がその申し出にその事実を明らかにしない限り、その慣行を控える。
執筆の時点で、Elizabeth Weintraub、CalBRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。