住宅販売のためのキャピタルゲイン税免除の資格を得る方法。
古いルール：
1997年まで、あなたが55歳になったら、それはあなたのプライマリレジデンスであるという条件で、あなたの家の売却に最大125,000ドルの利益を除外する1回限りの選択肢がありました。
新しいルール：
現在、年齢に関係なく誰でも、家の売却に共同で提出した夫婦のために最大25万ドルの利益または50万ドルを除外することができます。
これは、過去5年間で2人未満でそこに住んでいない限り、ほとんどの人が税金を払わないことを意味します
彼らは自宅を売る際に免税の対象となるのは誰ですか？
あなたの住宅販売におけるキャピタルゲイン税免除の資格を得るには、以下のIRS要件を満たさなければなりません。
- 少なくとも2年間家を所有していた。 （オーナーシップテスト）
- 少なくとも2年間あなたのメインの家として家に住んでいた。 これは使用テストです。 1年のうちに家を借りる予定の場合は、この使用テストを慎重に検討してください。 あなたが税金から除外することができる利益の量は、それをどれだけ使っているのか、それを借りるのに比例するでしょう。
- 販売終了日の2年間で、別の家の売却による利益を除外しませんでした。
このキャピタルゲインの除外を使用して、自宅売却に対する税金を何度も避けることができます。
損益はどのように計算されますか？
家の最初の購入価格をとり、適用される販売コストからコストベースを差し引いて、家のキャピタルゲインを計算します。
（あなたが家のために支払ったものと適格な家の改善の費用。
たとえば、10万ドルを支払い、2万ドルを追加したとします。 費用は120,000ドルです。 その後、あなたの家が売る代金を手数料より少なくします。 あなたの家が250,000ドルで売り、手数料と手数料が6,000ドルだったとしよう。
あなたは244,000ドルを受け取る。 $ 244,000と$ 120,000の違いは、あなたのキャピタルゲインです。 あなたが過去2年間家に住んでいて、他の要件を満たしていれば、あなたはこの利益に税金を払わないでしょう。
損失がある場合、つまりあなたの家はあなたが支払ったものよりも価値が低いという意味で、損失を税額控除として受け取ることはありません。
利益の$ 250k（結婚した場合は$ 500k）以上の場合はどうなりますか？
あなたが結婚している場合、あなたは$ 250,000または$ 500,000以上の利益の量の税額控除を持っています。 このタイプの利益は、 キャピタルゲイン税率で課税されます。 課税所得の減少を助けるために、家に行った改善の領収書と記録を保管してください。 特定のタイプの住宅改善をコストベースで追加することができるため、報告される利益の量が削減されます。
あなたが所有しておらず、2年以上家に住んでいない場合はどうなりますか？
あなたが1年未満の家を所有していた場合、排除可能額以上の利益は通常の所得税率と同じ率で課税されます。 1年以上住宅を所有している場合は、キャピタルゲイン税率が適用されます。これは、 通常の所得税率よりも低くなる可能性があります。
タックスフリーのホームエクイティを使って退職金を儲ける方法
退職資産を累積するための利益にこの税制の除外を使用することは可能です。
例えば、ある特定の人は家の建築家であり、2年に1度、彼は土地を買って家を建てました。 新しい家に移動するとすぐに、彼は古い家を売却し、その家の売却から免除されたお金の一部を使って、次の建物の建設を開始します。
2年ごとに移動することは誰のためではありませんが、資産を免税することを可能にしました。 2年ごとに、彼らは非課税の利益の一部を使って次の家を建て、投資口座への入金を行います。
この戦略のリスク：不動産が下落する時期に、この計画は機能しません。 市場が回復するまで数年間、2つの家を持って立ち往生する可能性があります。
あなたの家はあなたの最も貴重な資産です。 あなたが最終的にそれを販売するとき、あなたが作る利益の大半はIRSには行かないことを知ってうれしいです。