モーゲージ・バイドダウンは毎月の支払いを減らすことができます
一般的なモーゲージ・ビルドダウンの特徴
住宅ローンのbuydownsはこのように動作します：
- 支払は、特定の期間にわたってより低い金利で縮小され、計算されます。
- 「実際の」ノートレートと低下した金利との差額は、売り手または買い手によって現金で支払われる。
- 補助金のように考える。 それは、銀行に1200ドルを奪い、12ヶ月間毎月100ドルを払い、住宅ローンの支払いを助けるようなものです。
3-2-1モーゲージ・ビルドダウン
- これは30年の完全償却型住宅ローンです。
- 最初の3年間は毎年1％ずつ金利が上昇する。
- その後、残りの期間について金利が固定されます。
たとえば、融資残高が350,000ドル、金利が30年間で6.75％に固定されているとします。 売り手（またはあなた）は、15,853ドルの一時金を支払って金利を「買い取る」ことができます。 これはどのように動作するのですか：
- 最初の年の金利は3.75％で、月額1,621ドルです。
- 2年目の金利は4.75％で、月額1,826ドルです。
- 3年目の金利は5.75％で、月額2,043ドルです。
- 4年生から30歳までの期間に支払われる金利は6.75％で月額2,270ドルです。
結果として：
- 初年度の節約額は、1か月に2,270ドルで、月額649ドルまたは7,790ドルです。
- 2年目の節約額は月額$ 2,270（月額）と比較して444ドル（月額6,332ドル）です。
- 3年目の節約額は月額2270ドル（2290ドル）、月額228ドル（2,731ドル）です。
年間節約金額：7,790ドル+ 6,332ドル+ 2,731ドル= 15,853ドル。 したがって、3年分の金利と支払いを買い取るには15,853ドルかかる。
3-2-1モーゲージ・ビルドの利点
- 借り手は、3.75％の金利と支払金額で、この貸出金を、実質金利6.75％に対して支払う金額は1,670ドル、支払い金額は2,270ドルと定めています。
- 一度にすべての支払いがジャンプするのではなく、最初の3年間は毎年約200ドルほど小額の増分で増加します。
- 収入が後で増加すると予想される借り手のために、36ヶ月間の支払いを低く保ちます。 おそらく、配偶者が中絶後に仕事に戻るか、あるいは人が卒業し、新たに獲得した学位をもってより高い賃金の仕事に就くことを期待している可能性があります。
2-1 Buydown Mortgage
- これは30年の完全償却モーゲージです。
- 金利は、最初の2年間毎年1％ずつ増加します。
- その後、金利は残りの期間に固定されます。
たとえば、融資残高が350,000ドル、金利が30年間で6.75％に固定されているとします。 売り手（またはあなた）は、8,063ドルの一時金を支払うことによって金利を「買い取る」ことができます。
これはどのように動作するのですか：
- 最初の年の金利は4.75％で、月額1,826ドルです。
- 2年目の金利は5.75％で月額2,043ドルです。
- 3年から30年の期間に支払う金利は6.75％で月額2,270ドルです。
結果として：
- 最初の1年間の節約額は、月額2,270ドル（$ 444 /月）または6,332ドル（$ 6,332）です。
- 2年目の節約額は2280ドル（月額）で、月額228ドルまたは2,731ドルです。
年間貯蓄額を追加してください：$ 6,332 + $ 2,731 = $ 8,063。 したがって、2年間の金利と支払いを買うには8,063ドルかかる。
恒久的なモーゲージBuydowns
恒久的なモーゲージ・バイドダウンは、ローン・ポイントを支払うことにより、開始時に金利を下げる際に発生します。 ほとんどのバイヤーはレートを買うためにポケットからお金を取ることを望んでいませんが、時にそれは理にかなっています。
また、売り手が買い手に4％のクローズ・コストを払っているとし、買い手のクローズ・コストが2％になったとします。 金利を買い取るために余分な2％のクレジットを使用してください！
注：貸手は、通常、3-2-1 Buydownの場合はより高い前払いが必要で、2-1 Buydownの場合は少なくなります。 モーゲージ・ビルドのモーゲージには他のタイプもありますが、この2つが最も人気があります。
執筆の時点で、Elizabeth Weintraub、CalBRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。