あなたのHome Affordable Refinance Program申請を承認する方法を確認する
読者は「私たちはローンの変更を試みたが、ウェルズ・ファーゴは適格ではないと言った。私たちは住宅ローンを持っていて、 借り入れから6ヶ月で完全に償却された。オバマ大統領のリファイナンスプログラムの下で新しい融資で融資を受けることができると聞いていますが、私たちは払い戻しを受けることができます。私は希望の道を歩いていて、指を横切ってこの住宅ローンで過去5年間眠れなくなった;私はもうそれを取ることができないのか分からない。それ？"
回答： HARPガイドラインは非常に寛大です。 要するに、政府は手頃な価格の家を作るという2つの選択肢を提供している。 次の2つのオプションがあります。
2つのプログラムの基本的な違いは、融資の修正は財政難を抱える人々のためであり、HARPは資金不足のために融資の変更の対象とならない売り手のためのものである。
HARPの資格を取得する方法
HARP適合基準は、以下のように比較的単純です。
- あなたの住宅ローンは、ファニーメイまたはフレディマックの所有でなければなりません。 他のタイプのローンは、HARPには適格ではありません。 Fannie MaeまたはFreddie Macが 、Home Home Affordable Webサイトのローン検索ツールにアクセスして、オンラインでローンを調べることができます。
- あなたのローンは、2009年6月1日より前に行われたものでなければなりません。
- あなたのローン・バリュー・レシオは80％を超えなければなりません。
- あなたは、過去12ヶ月間に1回以上の延滞がなく、あなたの支払いを最新にする必要があります。
- 除外された小さなウィンドウを除いて、過去にHARPを使用することはできません。
HARPファセット
住宅所有者がHARPの申請を行う主な理由は、住宅所有者が家を所有したいと考えており、 融資を変更することができないためです。
短期売却を好む住宅所有者は、一般的にHARPには適用されません。
- 既存のローンが固定金利の場合、借り換え金額には借り換えプログラムに制限がありません。 キャップはありません。
- 小規模で、限られた現金支出インセンティブがあります。 一般的に、残高を増やすためにローンにクローズコストを追加することができます。
- 残っている借り手が安定した支払い履歴を証明できる場合は、既存のローンから借り手を削除することができます。 これは、適格な離婚のカップルのために働くだろう。
- 新しい借り手が資格を与えられるならば、借り手をローンに追加することができます。
- 12ヶ月以上前に倒産が解消されてから倒産していれば、借り換えをすることができます。
- 1つのタイプのHARPプログラムを除き、最低のクレジットスコアと負債比率は必要ありません。
ハープの問題の説明
ローン修正プログラムを悩ませている同じ問題がHARPを悩ませています。 まず、援助の対象となる人が十分ではなく、ガイドラインがほとんどの人に合わないということです。
- 最大の問題は、プログラムが元本残高を減らさないということです。 実際、それは元本残高をさらに大きくします。
- あなたはそれを今借りている場合は、 住宅ローン保険を支払うことを続けます。 金利の低下によりお支払いが低下する可能性がありますが、お支払い額もまた上がる可能性があります。 しかし、ファニーメイのガイドラインによると、以前は住宅ローン保険を持っていなかったとすれば、今はなりません。
- HARPを通じて固定金利の第2のローンや住宅ローンの返済や借り換えはできません。 あなたができる最善のことは、第2位に留まることを意味する、第2の貸し手を従属させることです。 しかし、 第二の貸し手が同意するインセンティブはほとんどありません。 なぜ、第二の貸し手は、そのポジションを危険にさらし、株式のない井戸にさらに沈みたいのだろうか？
- 借り手のタイプを変更することがあります。 法律は州ごとに異なります。 たとえば、カリフォルニアでは、借り換えた売り手は、ローンの条件を購入金額から硬貨に変更しています 。 硬貨は、債務不履行の場合に借り手に判断を下す可能性があります。
一般的に言えば、 購入のお金ローンはカリフォルニアでは頼りになりません。 あなたが貸出金を購入したままにしておけば、路上で流出することになった場合、カリフォルニアの個人的責任から守ることができます。 債務不履行の際に不足判決を追求する権利を得るなど、借り換えからの脱落は、銀行にとって大きなプラスとなり、住宅所有者にとっては悪いことになります。
ショートセールvs.ハープ
HARPの下では、2年間であなたの家はまだ水中で、あなたが負う価値よりも価値が低いかもしれません。 短い販売を手配する売り手は、しばしば2〜3年で家を購入する資格があります。 だから、彼らは本質的にそれのような家のために水中の家を交換するが、はるかに小さな住宅ローンを持っている。 2年の終わりに、元のショート・セラーは同じ家を持つことができますが、株式を持つことができます。
執筆の時点で、Elizabeth Weintraub、CalBRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。