REITを使って商業用不動産に投資することができます
- 小売りには、屋内ショッピングモール、屋外ストリップモール、ビッグボックス小売業者が含まれます。 食料品店やレストランもあります。 その価値は約2.1兆ドルで、商業用不動産の総価値の36％です。 それは少なくとも95億平方フィートのショッピングセンタースペースで構成されています。
- ホテルには、モーテル、豪華なリゾート、ビジネスホテルなどがあります。 このカテゴリには、Airbnb経由で部屋を貸し出す家屋は含まれていません。 1兆9200億ドルに相当する約440万のホテル客室があります。
- オフィスビルには、マンハッタンの超高層ビルから弁護士のオフィスまですべてが含まれています。 およそ40億平方フィートのオフィススペースがあり、総額のおよそ1.7兆ドルすなわち29％に相当する。
- アパートの建物は商業用不動産です。 企業は利益を上げるためにしか所有していません。 だからこそ、所有者によって賃貸された住宅は商業ではなく住宅である。 いくつかの報告書には、商業用不動産の代わりに居住用不動産の統計データが含まれています。 アパートのレンタルスペースは約3300万平方フィートで、約1兆4400億ドルに相当します。
- 工業所有権は、製品の製造、頒布、倉庫保管に使用されます。 それは常に土地利用計画やゾーニングで商業的とは考えられていません。 130億平方フィートの工業用不動産が約2,400億ドルの価値があります。
他の商業用不動産のカテゴリはずっと小さくなっています。 これらには、病院や学校などの非営利団体も含まれます。 空き地は商業用不動産であり、売却されないと賃貸されます。
商業用不動産が経済に与える影響
国内総生産（GDP）の一環として、商業用不動産建設は、米国経済全体の3％を占めています。
2017年には、4,720億ドル相当の商業用不動産建設が行われました。 2008年の最高記録は5,863億ドルでした。2010年の最低は3,763億ドルでした。これはGDPの4.1％から2.6％への低下を表しています。
住宅バブルよりもピークに達するのに2年以上長い商業用不動産建設をしたのはなぜですか？ 商業用不動産の建設は、居住用不動産の建設よりも時間がかかります。 ビルダーはまず、新しい開発をサポートするのに十分な家庭や買い物客がいることを確認する必要があります。 その後、投資家から資金調達に時間がかかります。 ショッピングセンター、オフィス、学校の建設には数年かかる。 新しい建物をリースするにはさらに時間がかかります。 2006年に住宅市場が暴落したとき、商業用不動産プロジェクトはすでに進行中でした。
あなたは、通常、住宅市場の浮き沈みに従って、商業用不動産で起こることを予測することができます。 遅れ指標として、商業用不動産統計は住宅動向を1年または2年後に追跡します。 彼らは景気後退の兆候を示さないでしょう。 彼らは居住用の不動産の後で彼らの井戸を襲った。
商業不動産に投資する方法
不動産投資信託は、商業用不動産を開発し所有する公開会社です。
REITの株式を購入することは、 個人投資家が商業用不動産から利益を得られる最も簡単な方法です。 株式 、債券、その他の種類の証券と同様にREITの株式を売買することができます。 株式配当と同様に課税所得を投資家に分配します。 REITは、住宅ローンを取らずに財産を所有できるようにすることで、リスクを制限します。 プロフェッショナルはプロパティを管理するので、時間と経費を節約できます。
他の公開企業とは異なり、REITは課税所得の少なくとも90％を株主に分配しなければならない。 これにより、 キャピタルゲイン税率で株主が支払う事業税の費用が節約されます。
全国不動産協会の「Scaling New Heights」による2015年の予測レポートは、REITSの影響を明らかにしました。 REITは、商業用不動産市場の株式の34％を所有していると述べています。
それが所有権の第2位の源泉です。 最大のものは43.7％を保有するプライベートエクイティです。
REITsの長所と短所
商業用不動産の価値は遅れた指標であるため 、REITの価格は株式市場で上昇したり下降したりすることはありません。 そのため、多様化したポートフォリオにとっては良いものになります。 REITは、安定した収入を得るという点で、債券や配当生産株との優位性を共有しています。 すべての有価証券と同様、規制されており、売買が容易です。
あなたのREITの価値は、基礎となる不動産だけではなく、その価値を反映しています。 REIT自体の投資としての需要にも影響されます。 彼らは投資家のために株式や債券と競合します。 したがって、REITが所有する不動産の価値が上昇したとしても、株価は株式市場のクラッシュに陥る可能性があります。
REITを購入し売る時期
REITに投資するときは、 ビジネスサイクルとそれが商業用不動産に及ぼす影響を認識していることを確認してください。 ブームの間、商業用不動産は居住用不動産の減少後に資産バブルを経験する可能性があります。 景気後退の間、商業用不動産は住宅用不動産の後に低い水準に達します。
REITSと不動産ETF
不動産取引所取引ファンドはREITの株価を追跡します。 投資家は非常に手数料が安いため、ETFに魅力を感じます。 しかし、彼らは基礎となる不動産の価値からもう一度取り除かれています。 その結果、彼らは株式市場の強気と弱気市場に敏感です 。
金融危機時の商業用不動産
商業用不動産貸付は2008年の金融危機から回復した。 2014年6月30日には、連邦預金保険公社（Federal Deposit Insurance Corporation）によって6,680の保険がかけられている銀行が、1兆6300億ドルの商業貸付を行った。 これは2007年3月の1兆6000億ドルのピーク時より2％高かった。
商業用不動産は、住宅価格が下落し始めてから3年後に減少を示した。 2008年12月までに、商業開発者は、融資のデフォルトで1,600億〜4,000億ドルの間に直面しました。 彼らは銀行に借り換えをさせるために慌てた。 これらのローンのほとんどは、20-30％の資本しか持たなかった。 銀行は現在、40-50％の資本を必要としている。
住宅ローンとは異なり、ショッピングセンターやオフィスビルのローンは、期末に大きな支出をします。 ローンを払う代わりに、開発者は借り換えを行います。 資金調達が利用できない場合、銀行は抵当流れをしなければならない。
貸倒損失は300億ドルに達すると予想され、小規模なコミュニティ銀行を苦しめた。 彼らは、大手銀行と同じようにサブプライム住宅ローンの混乱に襲われたわけではありませんでした。 しかし、彼らは地元のショッピングセンター、アパート、ホテルにもっと投資しました。 多くの人は、小規模な銀行の融資が 20年前に貯蓄と融資の危機と同じくらい悪くなっていた可能性があると懸念しました。
Real Estate Roundtableによると、2008年に成熟した約3,000億ドルの短期商業ローン。 それらのローンの多くは、借り換えられていないと悪くなる可能性があります。
2009年10月までに、連邦準備制度理事会は、銀行は損失1ドルあたり0.38ドルを差し控えただけだと報告した。 3.4兆ドルの未払債務のわずか45％に過ぎなかった。 空室率が高いため、ショッピングセンター、オフィスビル、ホテルは破産していました。 オバマ大統領でさえ、経済チームによって潜在的な危機が伝えられました。
商業用不動産の価値は、2008年から2009年の間に40-50％下落した。商業用不動産所有者は、支払いを行うために現金を見つけるために慌てた。 多くのテナントは、事業を廃止したか、または再交渉による低額支払いを行った。 所有者は、新しい株式の株式を売却して現金を調達しようとした。 彼らは既存財産の支払いを支援するために資金を使用しました。 その結果、彼らは株主に価値を高めることができませんでした。 彼らは既存株主と新株主の両方にその価値を希釈した。 TARPキャピタルのジョン・コナとのインタビューでは、新しい株主が「悪いのちに良いお金を投じる」可能性が高いことが明らかになりました。
2010年6月までに、商業用不動産のモーゲージ延滞率は悪化し続けていました。 Real Capital Analyticsによると、2010年第1四半期には4.17％のローンが不履行となりました。これは銀行ローンで455億ドルです。 これは、2009年第4四半期の3.83パーセントと前年度の2.25パーセントの両方より高いです。 2006年上半期のデフォルト率は0.58％だったが、1992年の4.55％に比べてそれほど悪くはない。
2010年10月までに、商業用不動産の賃料が安定し始めたように見えました。 3カ月間、オフィススペースの40億平方フィートの賃貸料は平均して1ペニーしか低下しなかった。 全国オフィスの空室率は17.5％で安定していたようだ。 不動産リサーチ会社REIS、Incによると、1992年の18.7％を下回った。
金融危機により、REITの価値は数年にわたって低下しました。 どうして？ 1つの理由は、危機の最中に買収された不動産を見るのが難しいということです。 もう1つは、商業用不動産の所有者が自分の住宅ローンで逆さまになっていたことです。 2008年以降、商業用不動産の価値は40-50％低下し、REITsの価値は低下した。
商業用不動産ローンは、ほとんど第2の不況を引き起こした。 2013年には、銀行は9912億ドルの商業ローンを保有しており、2012年に比べて3.3％増加しました。 2015年から2017年の間に3分の1が期日に到来しました。ほとんどは不動産価値が高い2005年から2007年に書かれました。 これらのローンは、マンションの建物価格が下落した場合にデフォルトになった可能性があります。 代わりに、家を失った人々が賃貸人になりました。 彼らは債務を不履行から守り、経済は別の不況から守った。