キャッシュアウトリファイナンスのしくみ
キャッシュアウトの借り換えは、既存の住宅ローンを新しい大型ローンでリファイナンスすることで置き換えたときに発生します。
あなたが現在借りている以上のものを借りることによって、貸し手はあなたが望むものに使うことができる現金を提供します。 ほとんどの場合、「現金」は銀行口座への小切手または電信送金の形で提供されます 。
お金を使う方法
あなたはあなたの好きな方法であなたのローンの収入を使うことができます。 しかし、リスクとコストは無視できません。 財政を改善し、ローン返済能力を向上させるためには、キャッシュアウトリファイナンスを使用することが重要です。 借り換えには次のような用途があります。
- 住宅改善：住宅プロジェクトのために家事持分を使用することは論理的です。 自宅の市場価値を高める戦略的な改善は、あなたの資産を増やし、自宅を売るときに投資を回収することを容易にします。 将来のバイヤーだけでなく、あなたとあなたの家族にとって価値のある「安全な」プロジェクトに資金を使うのが最善です。
- 教育費：一部の教育プログラムは、安定した仕事を見つけて収入を増やすのに役立ちます。 あなたが新しい学位やコースであなたに利益をもたらすと確信しているなら、あなたの家から現金を引き出すことは理にかなっています。
- ビジネスベンチャー：事業を開始するためにホームエクイティを利用するのは魅力的ですが、成功していますが、それも危険です。 失敗した企業の割合が高い場合は、ベンチャーが収益をもたらさない場合に、ローンを返済する方法と家族に影響を与える方法を評価する必要があります。 それは、住宅ローンはクレジットカードよりも安くすることができ、あなたが損失を吸収することができれば、あなたの家から現金を引き出すことは手頃な価格の選択肢かもしれないと言いました。 さらに、銀行は、あなたがビジネスローンを得るためには、あなたの家を個人的な保証のために使用する必要があります。
- 借金の整理？ 高利貸しのクレジットカードを支払うことは直感的には理にかなっていますが、それを行うと以前は存在しなかったリスクが追加されます。 クレジットカードは無担保ローンであり、返済に失敗すると貸し手は自宅に持ち込む権利がありません（ クレジットが破損し、現金を回収しようとするだけです ）。 一度あなたは住宅ローンにその債務を置く、あなたがそれを支払わなければあなたの家は公正なゲームです。
上記の使用法は一般的ですが、必ずしも最良の選択ではありません。 他のタイプのローンは、より適切な場合があります。 しかし、まず、いくつかの長所と短所をこれらの選択肢を文脈に入れること。
キャッシュアウトリファイナンスの長所と短所
現金化がなぜ魅力的なのかを理解するのは簡単です。 あなたが既に持っているよりも低い金利であなたの既存のローンを改善し、目標を達成することができれば、それを求めて誘惑します。
ホーム・エクイティの利点としては、
- 大規模なローン：自宅のエクイティは数十万ドル（または数百万ドル）に達する可能性があるため、多額の資金を手に入れるのは簡単です。
- 比較的低い金利： あなたの家はローンを確保するため、 （クレジットカードや個人ローンに比べて）比較的低い金利を享受します。
- 潜在的な税制上の優遇措置：従来の税制優遇措置はそれほど寛大ではありません。 しかし、あなたが自宅に "実質的な改善"のために資金を使用する場合は、効果的にあなたのローンのコストを削減する減税を得ることができます。 詳細は会計士にお尋ねください。
- 長い返済期間：既存の住宅ローンを真新しい30年または15年のローンに置き換えることで、支払いを伸ばすことができます。 しかしそれはコストがかかります。
現金化の欠点は以下のとおりです。
- 利子費用：あなたは住宅ローンのすべてで時計を再開しますので、生涯の利子費用を増やすことができます。 これがあなたに与える影響を確認するには、既存のローンと新規ローンの償却表を確認してください。 これを回避する方法は、代わりに第2の住宅ローンを使用することです。
- 差し押さえのリスク：あなたのローンを返済することができない場合は、あなたの家を失う可能性があります 。 無担保ローンのリスクははるかに低いです。
- 閉鎖費用：モーゲージ・ローンは、大幅な前払費用を必要とする。 ローン残高に転記しても、小切手を貸しても、高い金利を取ったとしても 、いつでもそれらの費用を支払うことになります。 あなたのローンを閉じるには、数百ドルから数千ドルの間を費やすことになります。その金額を何に費やしていても、その金額を加算する必要があります。
お金を稼ぐための別の方法
あなたのローンをリファイナンスすることは大きなステップです。 それほど劇的な対策を取ることを好まない場合は、いくつかの選択肢があります。
個人ローン：銀行、信用組合、 オンライン貸し手からの署名されたローンのような無担保ローンを使用することで、自宅の債務に追加することを避けることができます。 信用度が高い場合は、クレジットカードのプロモーションコードで小規模プロジェクトに資金を提供することもできます。これらの有毒な二桁の金利が引き上げられる前に、借金を返済するだけです。
2番目の住宅ローン：既存の住宅ローンを置き換える代わりに、 住宅ローンや信用枠（HELOC）を追加して家に借りることができます。 このアプローチでは、既存のローンをそのままにしておくことができます。そのため、金利、 償却スケジュール 、月額支払いは同じままです。 第2の住宅ローンは変動金利で提供されるかもしれませんが、それを支払うと、あなたは今日のどこに借りたことがないかのように戻ります。
専門融資：なぜ借りたいかによって、特定のタイプのローンがあなたの家から現金を引き出すよりも良い選択肢になるかもしれません。 例えば：
- 学生ローンは教育ニーズに合わせて設計され、連邦ローンは借り手に優しい機能を備えています 。
- 中小企業向け融資は、米国中小企業局（SBA）の支援を受けて利用可能であり、その結果、比較的低い金利が得られる可能性がある。
リバースモーゲージ： 62歳以上の住宅所有者は、リバースモーゲージを使用して退職所得または一括払いを受けることができます。 あなたは毎月の支払いをする必要はありませんが、最後の借り手が家から出て行くときには、家を売却するか、ローンを返済する必要があります。
承認を受ける
株式：キャッシュアウト・リファイナンス・ローンを使用すると、資本が減るため、資格を得るには十分な株式が必要です。 言い換えれば、あなたの住宅は、あなたが住宅ローンを借りる以上の価値がある必要があります。 ほとんどの貸し手は自宅の市場価値の80％以上を貸し出すことをためらっていますが、VAやFHAのような政府支援のプログラムはあなたがもっと借りることを可能にします。 借りればするほど、リスクと借り入れコストが増加することを覚えておいてください。
所得：貸し手は、あなたのローンに新しい月々の支払いをするのに十分な所得があることを確認する必要があります。 あなたがより多くを借りればそれらの支払いは増加するかもしれないので、あなたが正しい範囲にいるかどうかを見るためにあなたの負債 - 所得比をチェックしてください。
クレジット：住宅ローンと同様に、 あなたのクレジットスコアは重要です。 あなたの信用履歴に低い得点と最近の不利益があると、最終的に高い金利を支払うことになり、コストが大幅に変わる可能性があります。
借り換え時に現金を取り出すと、単に同じ残高で借り換えを行うのではなく、貸し手がリスクを負うことになります。 その結果、資格を得るのがやや難しく、これらのローンのコストが高くなる傾向があります。