住宅購入者はいつ移転できますか？
閉鎖時の買い手の所有日
閉鎖は、国の一部地域では、行為の記録に数週間遅れているため、その行為の記録を必ずしも意味するものではないことに留意してください。 そのような状況では、お金が手に変わると、取引が引き出され、契約のすべての条件が満たされたときに取引が終了します。 私がサクラメントで働いているところで、購入者は、タイトル会社が証書が記録され、その確認書が伝えられるまで、鍵を手に入れません。
慣習的な買い手所持日
地元の習慣は買い手が所有権を求める方法を指示するが、所有権は通常購入契約受諾時に合意された問題である。 取引が終了した日に買い手が鍵を受け取ることは珍しいことではありません。 国のいくつかの地域では、買い手は売り手を閉鎖して1〜2日後に移動します。 時には売り手が買い手から戻ってきます。 あなたが何に同意しても、それが書面であることを確認してください。
市場状況がバイヤーの所有日にどのように影響するか
- 売り手の市場では、買い手は売り手に買い手に何ら考慮せずに移動することをしばしば与えるでしょう。 これは、売り手が複数のオファーを受け取った場合にエッジを得ることです。
- バイヤーの市場では 、バイヤーは通常、閉鎖時の占有を主張し、閉鎖時にその財産が空にならない場合には閉鎖を拒否することが知られている。
- 中立市場では、所有は通常終了時に行われます。
早期購入者の所有
一般的なルールとして、買い手に早期の所有権を与えることは、あまりにも多くのことが最後に間違って行なわれる可能性があるため、眉をひそめます。 エビクションが必ずしも簡単で安価ではない。 そのため、売り手とバイヤーは何らかのタイプの賃貸契約を実行することを専門家は勧めます。
売り手の賃借人は所有物を保持する
バイヤーは、売り手が住宅ローンの支払いに加えて保険料と税金を払うことを望みます。 その金額は、しばしば売り手の当初の住宅ローンの支払いよりもはるかに多いです。 どんな額を合意したのか、書面で記入し、すべての当事者を守るために賃貸契約を締結する。 金額は交渉可能であり、買い手のPITIに基づく必要がある実際の理由はありません。 レンタル金額は、その地域の平均レンタル金額に基づくべきであるという議論がある。
ローン資金調達の条件による所持遅延
最高位の計画さえも時折暴走する。 占有が許可されている場合、契約は正確に記入することができますが、取引は時間通りに終了しない可能性があります。 一般的な理由にはローンが含まれます。 ローン文書が署名され、貸し手がそれらを見直す時までに、 引受人は資金調達に先立って満たされるローン条件を要求するかもしれない。
その条件の満足は容易にローンを遅らせる可能性があります。
カリフォルニア州カーマイケルの最近の売り手は、40年の自宅を退去するはずの休日に働く者がいないことを発見した。 買い手は売り手に余分な一日を渡すことを拒否し、売り手は移動の日よりずっと前に契約を結んでいたはずだと主張した。 辛抱強く、そして追加の費用で、売り手は買い手の要求を満たすために彼女の動いている日を変更しました。
最終的に、貸し手は融資条件を求め、条件が満たされるまで融資資金を拒否した。 条件を満たしていれば2日後に閉鎖が延期されたが、バイヤーは元々閉鎖予定の日に家に鍵を欲した。 彼らは物理的に入りたくはありませんでした。彼らはカーペットをシャンプーしたかったのです。
あなたが外出して家を空けた売り手だった場合、これらの条件の下で、これらのバイヤーに鍵を渡しましたか？
売り手は、取引が終了するまで買い手に鍵を渡すべきではないと知らされたときに、鍵を保留することに決めました。 彼女は彼女の権利の範囲内でした。 なぜ危険な問題になるのでしょうか？
ヒント：特定の日付に所持を指定する代わりに、特定の日付ではなく、「終了」またはX日前またはX日後のいずれかに所有権を与える契約を書く方がよりスマートです。
執筆の時点で、Elizabeth Weintraub、CalBRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。