自宅で閉じるのを待っている
これは、貸し手が見過ごすことができない重要な役割を果たしていることを意味します。
買い手と売り手は購入契約の早期終了日に同意することができますが、貸主がその時間枠内で実行できない場合、選択された日付は実際には問題になりません。バイヤーと売り手が指定します。 貸し手が閉じる準備ができたら、それは終了します。 さらに、すべての貸し手の財宝便宜性はありません。
エスクロークローズプロセス
あなたが住んでいる場所に応じて、任意の数のエンティティが処理を処理できます。 いくつか話し合ってみましょう。 クローズ・エージェントは、 エスクロー・オフィサー 、クローズ・クローズ、タイトル・カンパニー、または不動産弁護士とすることができます。
閉鎖プロセスは、同じ州内であっても大きく異なる可能性があります。 例えば、カリフォルニア州では、エスクロープロセスはカリフォルニア州南部と南部で異なります。 両者の主な違いは、エスクロー命令は、南カルと南カル（北）のバックエンド（閉鎖の直前）のフロントエンド（オファー受け入れ直後）に引き出されて署名されることです。
ただし、エスクローを閉じる前に、購入契約の条件をすべて満たしている必要があります。 売り手は証書を預託し、買い手は資金を預金する。 カリフォルニア州で必要とされる条件のサンプルがここにあります。 あなたの州の閉鎖プロセスは異なる場合があります。
- 完全に実行された購入契約と補遺。
- 本物の預金の預金 。
- 在宅検査または免除。
- 害虫検査報告書の提出や修繕、 屋根認証 、 住宅保証 、予備的所有権ポリシー 、 受益者受領確認、修理依頼（修理依頼書による）などの売り手義務の履行。
- 要求される場合、偶発事象のリリースを含むバイヤー検査の完了。
- バイヤーの最終的なウォークスルー検査または放棄。
- 貸し手の鑑定人による不動産の評価。
- 貸し手のローン承認と住宅保険の証拠の預託などの買い手によるローン条件の満足。
- 売り手と買い手の署名されたエスクロー命令。
- 売り手の署名と公証証書運送のタイトル。
- 買主が署名し公証した信託証書を締結し、約定書を締結した。
- すべてのローン文書のバイヤーの署名。
- 貸し手からの買い手の資金の預金。
- 買い手の前払いと買い手の終値のバランスの預金 。
ホームクロージングはどのくらいの期間かかりますか？
ローン事前承認とローン事前資格を取得したバイヤーは、 しばらく早く終了することができます。 事前承認プロセスには、購買契約に署名する前に、いくつかの項目を事前に検証し、借り手を閉鎖に近づけるようにします。
貸し手が借り手の雇用、銀行口座、および信用報告書を確認した場合、 引受人が書類を処理し、審査を一般に1週間または2週間以内に行うことができるように、 ただし、予備のタイトルレポートや売り手の販売条件などのファイルにファイルがない場合、締め切りが遅れることがあります。
ほとんどの連邦関連住宅ローンは30日以内に終了することができます。 特別な初回住宅購入プログラム、特にバイヤーの前払いの助けを必要とするものは、閉鎖するのに35〜45日かかります。 これらの特別貸付は、通常、2つの引受手続の承認を必要とする。
一方、 TRIDガイドラインを遵守すると、共同して作業しているエンティティに既存の関係がないため、処理が遅くなることがあります。
ホーム閉鎖の遅延
最大の問題は、ファイルが引受人に提出された後にしばしば発生します。 融資担当者は、一般的に引受ガイドラインに精通しています。 しかし、彼らはいつもアンダーライターの反応を予測することはできません。 各引受人はユニークです。
買い手にとっては、所有者が所有するすべての貴重品を収めた箱の上に座っていて、引っ越しを待っていて、引受人が融資を承認するかどうか分からないことはほとんどありません。 閉鎖の最後の数日は非常にサスペンド可能です。
機関投資家は住宅ローンブローカーよりも遅れているようだ。 大きな銀行が自分の手続きに従うか、従業員が時計を叩き、依頼されたカウンターパーツのようなファイルに本当に気をつけないのかどうかはわかりませんが、私のエスクローの遅れの大半は大きな銀行からのものです。
閉鎖を遅らせるか、防ぐことができる一般的な問題があります。その多くは保険会社に提出する前に対処されていたはずですが、ボールが落ちることがあります：
- 低評価または引受人は、最初の評価と一致しない評価査定を命じる。
- 購入者の更新されたクレジットレポートに追加の債務があります。
- 購入者のクレジットレポートに記載されている間違い。
- タイトルの更新時に買い手または売り手に対抗して行われた新しい担保または判決。
- タイトルの雲
- バイヤーまたは売り手の婚姻状況の変更。
- 必要な最新の銀行報告書または財務書類。
- 保険情報がありません。
- 失効したローンまたはプログラムコミットメント。
- ローン見積もりにおける手数料の大幅な変更。
購買契約に 、融資承認の条件を満たしている条項が含まれていない場合、ローンが承認されておらず、取引が終了しないと、購入者の本意的な預金が危険にさらされる可能性があります。
執筆の時点で、Elizabeth Weintraub、CalBRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。