あなたの家をレンタルに変えることで税金が失われる可能性がある
Julian Block、弁護士による
ほとんどの人は、個人住宅販売で家の損失を払うことは不可能であるか、または許可されていないと言いますが、間違っています。 一般に、IRS税コードは、居住地の売却による損失の控除を禁じています。 しかし、それは個人住宅の家の損失を書き留めるためのいくつかの例外を認める。
例えば、法律では、賃貸不動産に転換された個人住宅の売却による損失の控除が認められています。
しかし、それは償却の額を制限します。 あなたが賃貸を開始する前に、値下がりの控除はありません。
出発点は、資産の（1）転換時の調整ベース、または（2）転換時の公正市場価値のいずれか低い方である。 （1）または（2）のいずれか低い方を決定したら、その金額を増額して、賃貸期間資本の改善を反映させ、価値を高めます。 次に、減価償却の賃貸期間控除を引きます。 あなたが最終的に到着したのは、売却時の不動産の調整ベースです。 あなたが売るとき、あなたの損失控除の上限は、販売時点での基礎が販売価格を超える金額です。
酸っぱい不動産市場では、売却時の不動産の調整ベースが元のコストより大幅に低くなる可能性があります。 原則として、第1または第2のモーゲージなどの仮定された負債に加えて、調整額の増減を含めて、元の原価として基準が開始されます。
法律上の手数料や改善など購入に関連する特定の決済または閉鎖費用の支出を反映するように上方に調整します。 1997年5月7日以前に売却された売却益を下回って、以前に所有されていた税金が返却された家屋を調整します。 原価のこれらの調整はすべて、調整後の基準になります。
例：2001年に、あなたは$ 200,000であなたの最初の個人住宅を購入します。 2003年、あなたは家から出てそれを借りる。 その時点で、その公正市場価値は$ 180,000であると判断します。 その後、$ 20,000の減価償却控除を取って、そのプロパティを$ 150,000で売却します。
あなたは、あなたの損失が50,000ドルであると思うかもしれません - 原価20万ドルと販売価格15万ドルの違い。 しかし、IRSは損失額をわずか10,000ドルに制限しています。これは、売上時調整済みの16万ドル（換算時の18万ドルからレンタル期間の2万ドルの減価償却額を差し引いた公正市場価値）が15万ドルの売上高価格。
賃貸期間が1年未満の場合、IRSは、売主の賃貸物件への変換が恒久的ではなく一時的なものであるという理由で、紛失が許可されないと主張する可能性があります。 自宅の売り手のためのガイドラインは、 "あなたはそれを販売する前にあなたの古い家を一時的に借りたらあなたの家を賃貸物件に変更していない"と警告しています。 しかし、一時的なものと永続的なものに関するガイドラインは決して最後の言葉ではありません。 彼らは問題に関する正式なIRSの立場を反映するだけであり、裁判所を拘束するものではありません。
また、ガイドラインによると、IRSは、 「賃貸または売却のために不動産仲介業者にあなたの家を借りて賃貸していない場合 、 個人居住地を賃貸物件に変換したものと見なします。 翻訳：損失控除を受ける前に、家を実際に貸し出す必要があります。 この制限は裁判所によって支持されています。
不確実な場合は、個人住宅の家賃損失を請求する前に、常に税理士またはCPAに確認してください。 また、毎年変更される新しい税法を遵守していることをIRSに確認してください。 カリフォルニア州など一部の州の不動産税は現在、トランプの2018年税法で最大10,000ドルの控除に制限されています。
Julian Blockは、Larchmont、New Yorkの税務専門家です。
ホーム購入エキスパート、エリザベス・ウェイントローブ編集。
執筆の時点で、Elizabeth Weintraub、CalBRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。