あなたはコップスとコンドミニアムの違いについて疑問に思っていますか？ あなたは一人じゃない。 コンドミニアムは1960年代まで普及していなかったことを驚くかもしれませんが、 FHAガイドラインが最終的にコンドミニアムの資金調達を可能にしたとき、コンドコンプレックスのコンセプトは打ち出されました。 その前に、多数の複数の所有者を許していたほぼすべての建物が共同作業でした。 今日では、大都市では共同作業や共同住宅のほとんどを見つけることができます。
サンフランシスコ、ミネアポリス、ワシントンDC、アトランタ、ボストン、シアトル、インディアナポリス、デトロイトとシカゴ、ツーソンとフェニックスなどの主要都市では、共同作業を見つけることができます。フロリダにはいくつか、東海岸には他の人々が散在しています。
コープとは何ですか？
協同組合は本当に不動産ではありません。 不動産は土地であり、地下権および航空権を含むあらゆる構造的な改善が行われています。 代わりに、協同組合は法人です。 バイヤーが共同作業を購入するとき、バイヤーは会社の株式を購入しており、特定のユニットを占有する権利があります。 共同購入者は、ユニットまたは建物自体の一部を購入していない。
さらに、協同購入者は、協同組合の購入資金を調達することができるか、できないことがある。 すべての銀行が協調融資を行うわけではありません。 協同融資を行う銀行の中でも、すべての協同組合が資格を持つ建物として認定されるわけではありません。
バイヤーは、協同組合が承認されたリストに載っているかどうかを調べるために貸し手に確認する必要があります。
共同購入者は、組合への月額料金も支払う。 その手数料には、もしあれば、建物の住宅ローンの分納金分が含まれています。 ドアマンの給料、メンテナンススタッフ、おそらくビル監督。 構造のための保険; 不動産税を含む共通区域の定期的な維持管理、維持管理および清掃が含まれる。
協同組合にとっての1つの可能な欠点は、批評家によると、所有者はしばしば2つの抵当権を支払うという事実です。 彼女は、コープのための自分の住宅ローンと、そのコープのための建物の住宅ローンを支払うことになります。これは建物の資本金の支払いのために借り換えられることもあります。
コンドは何ですか？
協同組合とは異なり、買い手がコンドを購入するとき、買い手は実物を購入している。 バイヤーは、壁、床、天井の間のスペースを所有しています。 ユニットは税務目的で個別に評価され、購入者は税金を郡査定官に直接支払う（または貸し手の勘定科目を通じて）。
コンドミニアムは別途融資を受けることができ、そのプロパティは州法に基づいて信託証書または抵当権によって担保されます。 コンドミニアムの構造設計は個々のユニットであり、単一の物語、複数の物語、または分離されたものであってもよい。 たとえば、私はハワイでコンドミニアムと呼ばれる戸建ての家を所有していますが、独立した庭がある独立した構造です。
コンドミニアムのバイヤーも、共同購入者のように月額料金を支払う。 これらの手数料は住宅所有者協会に支払われます。 HOAへの手数料は、共通エリアのメンテナンス、建物の外装、屋根、保険、協会の管理費などの支払いに使用され、水やゴミ箱などのユーティリティが含まれることがあります。
いくつかのHOA会費には、クラブハウス、運動施設、スイミングプール/スパの料金が含まれています。
協同組合とコンドミニアムの相違点
一般的に言えば、コープはコンドミニアムよりも購入するほうが安価であるため、コンドミニアムを購入するのに多くの費用がかかります。 しかし、コープに支払われた手数料は、コンドミニアムのHOA会費よりも高い可能性があります。
協同組合とコンドミニアムとの間の主な違いは、現金を備えた暖かい団体が組合を買うことができないという事実です。 協同組合の株主によって決定される取締役会が協議する。 コンドースは取締役会の統治を受けていますが、これらの取締役会はバイヤーを承認しません。 協同組合は、将来の購入者を承認する権利を有する。 公正住宅法で定められた差別のためにバイヤーを辞退することはできませんが、バイヤーは厳格な審査に合格しなければなりません。
一部の共同作業者は、外国のバイヤーがユニットを購入することを許可していない。 多くの協同組合は、投資家や二次的な買い手が所有者の占有者を好むことを許さない。 コープ・ボードは、買い手のアプリケーション、財務諸表、資産および負債のリスト、信用報告書、銀行残高などの潜在的なバイヤーの査定を、個人的なインタビューで打ち切られた友人やビジネス・アソシエイツからの勧告書のレビューを含めて精査する。
この手続きは極端なプライバシー侵害のように見えるかもしれませんが、組合のオーナーは、建物に住む人々を高度に選択することができるため、このプロセスを承認します。 人がコンドを買うとき、隣人の選択プロセスはありません。大きな音のメタルバンドが隣の部屋を占領するのを防ぐ方法はありません。
他方、協同組合は購入価格も承認する。 価格が他の株主の価値に影響を及ぼす可能性があるほど低い場合、協同組合は売却を承認することを拒否することができます。 コンドミニアムHOAは、売却を防止する権限を持っていません。
多くのコンドミニアムは、レンタル数を総ユニットのパーセンテージとして制限しています。 パーセンテージは、一般に、オーナー占有率80％から50％に及ぶ。 これは、複合施設が複合施設になって価値を下げるのを防ぐためのものです。 ほとんどの協同組合は、サブリースやレンタルを許可していません。
1つはコンドコンプレックスに何年も住むことができ、隣人を知らない。 それは、オーナーが皆さん、そしてあなたについてのすべてを知っている協同組合で起こることはまずありません。
執筆の時点で、Elizabeth Weintraub、CalBRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。