通常の住宅販売価格は、近くの差し押さえのために急にかかることがあります
他の地域では、差し押さえされた家には、銀行所有またはREOの財産としてそれを宣伝する大きな看板が掲示されています。
一部の抵当流れの家は何年も放置されています。 雑草は歩道を覆うために十分に高く成長し、いたずらは2階の窓から岩を投げ、家は近所の目障りになる。
差し押さえの兆候は、隣人が家の価値について不思議に思うことを残すことがあります。 周囲住宅の所有者は、差し押さえが不動産価値に影響を与える可能性があることを懸念しています。
鑑定にはあなたの家と同様の家屋、差し押さえ
3つのプロパティ評価方法があります。
- コストアプローチ - この方法では、家を建設するためのコストと土地の価値を考慮します。
- 所得アプローチ - これは、資本化率に基づいて複数の単位を比較するために使用されます。
- 市場価値アプローチ。 このタイプの鑑定では、被験者の特性を近隣の3つの比較可能な売上と比較しています。
2つの比較可能な売却が通常の取引であり、1つが差し押さえまたは短期売却である場合、鑑定人はその不本意な売却を同等の財産として使用しますか？
答えを得るために、私はSacramentoのYuke＆Associatesの鑑定人であるDerek Yukeと話をしました。
Yukeは、評価をまとめる際に、腕の長さの取引を見つけようとします。 これらは、市場価値での販売とみなされ、意欲的な売り手によって販売され、有能で意欲的なバイヤーによって購入される。
たとえそれが隣接する近隣からの匹敵する売上を引き出し、価値を調整することを意味するとしても、ほとんどの鑑定人は評価で使用する腕の長さの取引を見つけることができます。
Yukeは1996年以来事業に携わっており、「私が差し押さえをすると、なぜそれを使用したのか説明します。 私は、それが良い執行人ではないと言って、それに多くの重さを与えてはいません」彼は、差し押さえは市場価値を表すものではなく、いつも鑑定に組み込むために定期的な販売を見つけることができると言う。 「地域に差し押さえだけがあると、市場に影響を及ぼすため、市場に影響を及ぼす」とユーク氏は警告する。
HOASを脆弱にする差し押さえ
Yukeは続けます。「定期的な取引がなければ、あなたは立ち往生しています。 コンドミニアムの開発は厳しいです。 " 住宅所有者の団体内に短い販売や差し押さえがある場合はどうなりますか？ ユークによれば、それらは利用可能な唯一の構成要素であるため、その開発に最適な構成要素です。
住宅所有者協会内での不調な販売も、オーナーがHOA会費の比例配分を支払ったとは考えにくいことを意味します。 住宅所有者の協会基金が低い場合、それは高い会費の形でタブを支払うことになる他の住宅所有者です。
残念なことに、多くの住宅団体は、会費が滞納している場合、差し押さえの権限を持っていますが、 住宅ローン金額がユニットの価値を上回っている場合には、しばしばそのプロセスを控える人や金銭がありません。
差し押さえは近くの価格を弱める
いくつかの調査では、差し押さえ番号が高い地域では1％の価値低下が見られることが示されていますが、価値の低下は必ずしも差し押さえの回数によるものではありません。 多くの場合、価格の下落は、購入者の地域に対する認識と、前所有者の財産に対する極端な無視に起因する。
一部の差し押さえ販売は自己永続化しているようです。 1人の住宅所有者が不履行になると、近くの他の住宅所有者が従うように見えます。 既定の所有者が追放されたり不動産を放棄した場合、荒廃した家は壊滅的な状態に陥ります。
重要な修理が必要な控訴がない家庭は、市場価値のために売却されません。
差し押さえを購入することの欠点の1つは、家が "そのまま"売られており、買い手は条件の保証をしていないという事実です。 差し押さえのためにすべてを失っている一部の住宅所有者は、組み込み機器を販売し、スクラップ用に販売する銅配管を取り除くことについて何も考えないかもしれない。 不足している機能を持つ住宅も近隣住宅価格を引き下げる。
執筆の時点で、Elizabeth Weintraub、CalBRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。