差し押さえ後の不当な判断
差し押さえや短期売却の後、不備判断が時々 起こります。 住宅所有者はしばしばそれを受け取ることに驚いています。これは、通常、彼らが適切な法的または税務アドバイスを事前に得ていないためです。
約束手形及び住宅ローン
不足の判断は、借り手がモーゲージではなく約束手形にデフォルトを設定したという事実に起因しています。 約束手形は支払う約束です。 また、州法に応じて、個人的な責任を負う可能性があります。 個人負債とは、貸し手が貸出金の支払いに失敗したために借り手の資産を追い越すことができることを意味します。
約束手形は、資金調達手段に応じて、 信託証書または抵当権のいずれかによって担保されています。 通常、住宅ローンまたは信託証書は、不動産の所在地の公文書に記録されており 、住宅に抵当権があることを公示します。
差し押さえ
約束手形が合意どおりに支払われない場合、受益者は約束手形の担保であるため、不動産を差し押さえる権利を有する。
差し押さえ期間中に借り手が現金を支払っていないか、または既存の貸出金を払い戻すことができない場合、その物件はオークションにかけられます。 不動産の売却額がそれを上回る場合、不足はありません。 しかし、それはほとんど起こりません。
誰も銀行に払い戻すのに十分な入札がないとき、銀行は抵当流れで不動産を取得する 。
銀行は、オークションで最高入札者にそれをあまり売る権利もないが、一般に、銀行は、公開市場でより多くのお金を得ることを望んで、差し押さえの後に私的当事者に売ることを好む。
ショートセールス
家が保留中の差し押さえになっている間、銀行は損失を減らすことに同意するかもしれません。 それは売り手が短い売りをすることを許し、売り手が彼のローンに負うよりも少ない金を受け入れる。
家の売り手は不動産業者を募集して、短期間の買い手を探す。 買い手が申し出を行い、銀行がそれを受け入れると、家は紛失して売られます。
不完全な判断
欠損金は、元本残高と受け取った金額の差額であり、受け取った金額は支払う金額を下回る額である。
差し押さえまたは短期間の売却後に不足判決を追求できるかどうかは、約束手形が売り手に個人的責任を負うかどうかによって部分的に決まります。 一部の州では個人的責任が認められています。
カリフォルニアの不完全な判断
カリフォルニア州の借り手のための良いニュースは、1〜4単位の居住用住宅のすべての購入借入金融資であり、不足判決は免除されます。
カリフォルニアのハードマネーローン - 住宅が借り換えまたは第2の住宅ローンを通じて購入された後に回収されたローン - は、以下の条件の下で不足の判断を受ける可能性があります。
- 貸し手は司法手続きの下で抵当流れする（カリフォルニア州法第726号）。
- ほとんどの貸し手は、1つの例外を除いて貸し手に不足判決を追求する権利を与えない受託者の売却によって抵触する（以下の第2の懸念される第2の抵当権を参照） 。
- 法的差し押さえの下での不完全な判断のための行動には、3ヶ月の時間制限が適用されます。
- 2番目の抵当権が硬貨であって貸し手が抵当権または短期売却によってその貸出金の担保を失った場合 - 何ら価値のない約束手形を保証しない - その2番目の抵当権の受益者は不足判決を追求することができます （Roseleaf Corp. v。Chierighino、59 Cal。2d 35（1963）。
- SB 931（2011年1月1日発効）は、ローンが最初のポジションにある場合、カリフォルニア州のショートセールス・セラーに対する不足の保護を提供します。 差し押さえには適用されません。
交渉コレクション
いくつかの硬貨貸し手は、ドルのペニーを差し押さえた後、投資家に約束手形を売る。 その後、投資家は債務の回収を試みます。
たとえ貸し手が、短期間の売却によって$ 100,000秒の住宅ローンに対して$ 1,000を受け入れたとしても、その硬貨のセキュリティは解放されますが、約束の書簡は発行されないかもしれません。 私たちの読者のような売り手の売り手は、ある日、彼は返済を求める電話を受けるまで、その試練が終わったと信じているかもしれません。 これが起こるとき：
- 貸し手は、割り引きされた利益のために交渉する可能性が高いことに気付く。
- 貸し手は、約束手形を交換するために約束手形を求めることがあります。 その場合、貸し手が「完全支払済」約束手形を送付することを確認してください。
- 貸し手が既にノートを売却した場合、割引はより大きくなる可能性があります。
- すべての硬貨の約束手形を現金で支払う必要はありません。 一部の貸し手は支払いを受け入れます。
- 貸し手が別の事業体に支払いを指示した場合、そのノートが額面よりも少ない額で売却されている可能性があり、新しい貸し手が支払額を全額支払う可能性があることを認識している。
- 注釈が完全に支払われた後、貸し手に「支払済」と記された約束手形を返すよう依頼します。
私は法律上の助言を与えるためのライセンスを受けておらず、この情報を一般的な情報目的のためだけに提供しています。 法的アドバイスや詳細については、 不動産弁護士にお問い合わせください。
出典：カリフォルニア州不動産協会
執筆時点では、Elizabeth Weintraub、DRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。