間違ったタイプの融資をしようとすると、売り手の銀行が短期売却を承認しても、資金調達の問題が原因でその取引を終了できない場合があります。 残念なことに、米国で利用可能な資金調達のすべてのタイプは、短期売却を購入するために使用することはできません。
承認待ち
あなたが購入しようとしているショートセールがワコビアのショートセールまたは事前承認されたHAFAのショートセールでない限り、短期間の承認のためにしばらく待つことができます。 承認された短期間の販売を取得するには、平均して4〜8週間、1年以上かかることがあります。
この期間中、金利は変動する。 多くの貸し手は、特権のためにあなたに請求することなく30日以上ローンをロックしません。 あなたが短期的な販売承認を得るまで、あなたにローンロックを与えない人もいます。 あなたの金利が上昇した場合、あなたはもはやその家を買う資格がないことが分かります。
ヒント：あなたの手段の下で購入しようとします。 事前承認されたローン額を最大額まで引き上げないでください。 柔軟性を保ちましょう。
承認期限が切れる前にクローズしない
多くの短期売却銀行は、短期売却承認から30日以内に終了したいと考えています。 セクション184ローンなどのより長い承認期間を必要とするローンを取得している場合、指定された時間内にクローズできず、承認が失効します。
時には、 従来のローンであっても、短期売却に伴う遅延は避けられません。 たぶん鑑定人がバックアップされ、審査が時間通りに完了できないか、引受が通常よりも長くかかります。 ローン担当者が承認された手数料の内訳を取得しておらず、売り手が支払うことができない手数料の一部が買い手に移転した場合、その信用推計を改訂すると手続きが遅れる可能性があります。
一部の銀行は、短期販売承認書の延長を発行しません。
ヒント：30日間の閉鎖を保証できるかどうかは、貸し手に事前に問い合わせてください。 さらに、承認書が来ていると聞いたら、あなたのローンを早めに開始してください。
禁止によるほとんど報酬を得られない潜在的な修理
多くの貸し手は融資条件を持っています。 FHAの修理ガイドラインでは、1978年以前の家からのチッピング塗料の固定や手すりの取り付けなど、多くの修理が必要になります。 VAローンは間違いなく、害虫報告書と明確な害虫の完成証明書を要求します。 たとえあなたのローンが従来のものであっても、鑑定人は失敗した屋根に気づき、その短期間の資金調達に資金を調達することに同意する前に交換を求めることがあります。 銀行はほとんど修理費を支払うことはありません。 ショート販売は「現状のまま」の状態で販売されます。 さらに、売り手が余分なお金を持っている場合、一般的に銀行はそれらの資金を望んでいるので、銀行は売り手に修理代を支払わせません。
ヒント：代理店に事前検査を依頼し、潜在的な問題について事前に話し合ってください。
閉鎖費用はカバーされないことがある
しばしば、買い手は売り手に彼らの終値を支払うよう求めるでしょう。 バイヤーが閉鎖費用を支払うのに十分な資金を持っておらず、銀行がコンセッションを許可しない場合、買い手はその短期間の売却を買うことができないかもしれない。
Wells FargoのFHAの短期販売銀行は、Wells FargoがFHAに関するガイドラインで、状況によっては3％の完全な信用を禁止しているため、通常は他の銀行が支払う金額を減らすこともあります。 私はまた、一部の短期売却銀行が、買い手が3.5％以上を差し引いている場合、買い手が自動的に信用枠を拒否することを発見しました。
ヒント：リスティング代理店に申し出るときに、銀行がオファーを書くときに閉鎖費用に譲歩するか、それを補うために定価以上を提示するかどうかを尋ねます。
2つの貸し手を扱い、承認を得る
短期間の売却で2つのローンがある場合は、両方の貸し手の同意が必要です。 両方の貸し手から承認を受ける前に、鑑定評価および/または家屋検査を進めると、リスクを負うことになります。 一方の貸し手は、HUD上の売り手への短期売却または反対売却を拒否する一方、他方の貸し手は同意するかもしれない。
ヒント：不動産に担保されているローンの数を決定するための予備のタイトルレポートまたはタイトルコミットメントを見るように頼みましょう。 再調整されなかった払い出されたローンが存在する可能性があります。
執筆時点では、Elizabeth Weintraub、DRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。