1つの家に2つの家を統合するには戦略が必要
オプション1：家を購入し、2軒の住宅を売る
そのような計画の最初の問題は、住宅ローンの資格を得ることです。
明らかに、2人の売り手がそれぞれカップルとして一緒に1軒の家を買うという意図で家を売っていて、資金調達が関与していない場合は、はるかに簡単です。 自宅を完全に購入するための現金を生み出すために十分な純資産を持った、自由で明瞭な家屋や家を持つ売り手は、このオプションに従う自由度がさらにあります。 しかし現実は、ほとんどの人が家を買うために住宅ローンを取ることです。 つまり、両当事者は、2つの他の家庭で抵当権を支払うことができることに加えて、抵当権を取得する必要があるかもしれません。
2つの既存の住宅ローンの支払いに新しいモーゲージの支払いを加えた後、所得に比例したその比率の金額は、両方の当事者を適格範囲外に押し出す可能性があります。 貸手は、フロントエンドとバックエンドの両方に対するパーセント金額である比率を使用します。 フロントエンド比率は、総月収を合わせた住宅ローン支払いの割合です。 バックエンド・レシオは、住宅ローンの支払いの割合であり、合計月収の合計に対するクレジット・カードなどの追加の債務と結びついています。
比率が高すぎる場合、当事者は3つの家を同時に所有する資格はありません。 ああ、あなたは言うかもしれませんが、当事者はそれらの家を賃貸借に転用し、その賃貸収入を住宅ローンの支払いを相殺するために使うことができます 。 それは収入を増やすことになりますが、それは比率を低下させ、貸し手は賃貸収入を計算に使用することはできません。
ほとんどの貸し手は、モーゲージ計算で賃貸収入の資格を得るために家を借りなければならない期間に関する厳しいガイドラインに従い、1〜2ヶ月は不十分です。
2軒の家を売ることに続く家を買うことに関する第2の問題は、新しい家のための前払いが他の2軒の家の売却に由来する場合、売り手はおそらく偶発的な申し出を書く必要があるという事実である。 偶発的なオファーは彼らに道を譲り、購入をキャンセルする方法を提供し、多くの売り手は常に正しいことではないので、適切な理由で偶発的なオファーを好まない。
市場が偶発的なオファーを助長しない場合、この戦略をさらに複雑にする可能性があります。 たとえば、 売り手の市場では、偶発的なオファーは受け入れられるのがかなり困難な場合があります。 意図された購入が非常に望ましい家である場合、複数のオファーが存在する可能性があり、複数オファーの状況で偶発的なオファーが勝つことはほとんどありません。
オプション2：新しい家を買う前に家を売る
夫婦が家を売る必要があるのか、家を新しい家庭で組み合わせるのが唯一の家であるのかは、住宅ローンの比率によって異なります。 新しい家を買う前に1軒の家を売ることは可能かもしれません。
この状況では、 住宅ローンの貸し手が最善のアドバイスをすることができます。
しかし、新しい家を購入する前に両方の家を売る必要がある場合、3つの基本的な選択肢があります：
- 偶発的な契約で既存の家を売って、売り手に新しい家を購入して購入契約を締結する一定の期間を許す
- 売り手に購入して移動する新しい家を見つける時間を与えるために、閉鎖後にレンタルバックオプション付きで既存の家を売る。
- 両方の家を売ったり、他の場所に移動したり、新しい家を探したりします。 この最後のオプションは、売り手が不測の事態を起こさず、新しい家の購入を交渉する強い立場にあるため、財務的な観点から最高です。 しかし、現実的には、ほとんどの人は2度移動したくありません。 一度移動することはしばしば困難です。
売り手が偶発的なオファーを書くことを選択した場合、売り手の市場で売っている場合、 バイヤーの市場で売っている場合よりも買い手に条件を指示する方が簡単になります。
売り手の市場では、買い手は売り手が買う家を見つけるのを他の方法よりも待つことがしばしばあります。 売り手が新しい家を買う計画を立てる安全な方法です。売り手が買う新しい家を見つけることができない場合、売り手にリスクがないからです。
欠点はもちろん、売り手が自分の夢の家を見つけ、既存の家を売るために、価格から条件に至るまでさまざまな理由で、できないことです。 夢の家を失うことは痛いことがあります。 これらのタイプの取引を扱う経験豊かな不動産業者は、プロセスを円滑に支援し、それをシームレスにすることができます。
執筆時点では、Elizabeth Weintraub、BRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。