銀行貸出

by ジャスティンプリチャード

住宅ローンの仕組み

モーゲージは、借り手がローンを確保するために担保として不動産を使用できるようにする契約です。

ほとんどの場合、この用語は住宅ローンを指します。家を買うために借りるときは、貸し手に必要な支払いをしなければ、貸し手は行動を取る権利があるという合意に署名します。最も重要なのは、銀行は差し押さえで財産を奪うことができます。

売却代金は、あなたがまだ財産に借りている債務の返済に使用されます。

住宅ローンは契約です：

「住宅ローン」および「住宅ローン」という用語は、しばしば交換可能に使用されます。技術的には、モーゲージは、ローン自体ではなく、住宅ローンを可能にする契約です。不動産取引の場合、契約は書面で行う必要があり、抵当権は、（他のものの中でも）貸し手にあなたの家に抵当権を与える権利を与える文書です。

住宅ローンは購入可能にする

不動産は高価です。ほとんどの人は家を買うために十分な現金を節約していないので、20％程度の前払いをして残りを借りています。それでも多くの市場で数十億ドルの需要が残っています。銀行は、リスクを軽減する方法がある場合には、それほど多くのお金を提供する意思があるだけです。

銀行にとって安全：銀行は、あなたが担保として購入している財産を使用するよう要求することによって、自分自身を保護します。そうするために、あなたは担保として物件を「担保」し、その誓約はあなたの「モーゲージ」です。契約の細かいところで、銀行はあなたの家に担保を差し入れる許可を得て、必要に応じて差し押さえることができます。

より手頃なローン：

借り手はまた、この手配からいくつかの利益を得る。貸し手がリスクを軽減するのを助けることによって、借り手はより低い金利を支払う。住宅ローンは消費者（個人および家族）によって頻繁に使用されますが、企業やその他の団体は住宅ローンで不動産を購入することもできます。

住宅ローンの種類

住宅ローンにはいくつかの種類があり、その用語を理解することで、状況に応じた適切なローンを選択することができます。

また、もしあなたが固執したいのであれば、異なるタイプのローンについて話しています。ローンの種類は異なります（モーゲージは単に支払いをやめると抵当流れする可能性があるためです）。

固定金利住宅ローンは最も簡単なローンです。あなたはローンの期間全体に対してまったく同じ支払いを行います（必要以上に支払う場合を除き、より早く債務を取り除くことができます）。固定金利住宅ローンは、一般に30年または15年間存続しますが、他の条件は予期しないことではありません。これらのローンの数学は非常にシンプルです。融資額、利率、およびローン返済の年数を考慮すると、貸し手は毎月固定支払額を計算します。

固定金利ローンは非常に簡単なので、住宅ローンの支払い額と支払い処理を自分で計算することができます（スプレッドシートとオンラインテンプレートで簡単にできます）。これらの計算は、貸し手を比較し、使用する貸出を決定するのに役立つ貴重な練習です。あなたは長期ローンがあなたのローンの寿命にわたってより高い金利コストにつながることを見て驚くかもしれません - 家をより高価にする必要があります。

変動金利抵当権は標準的な貸出金に類似していますが、金利は将来のある時点で変更される可能性があります。

それが起こると、毎月の支払い額も変わります（金利が上がると支払いが増えますが、金利が下がると月額支払いが低くなることがあります）。

レートは、通常、数年後に変更され、レートがどのくらい移動できるかに関するいくつかの制限があります。これらのローンは、あなたの月払い額が10年後になるかどうかわからないので（またはあなたがそれを買う余裕ができるかどうか）危険です。

住宅ローン とも呼ばれる 第2の抵当権 は、家を買うことではなく、すでに所有している財産と借りるためのものです。これを行うには、別の住宅ローンを追加します（あなたの住宅が返済された場合は、新しい住宅ローンを家に置いています）。第2の住宅ローン貸し手は、通常、第2のポジションにあります。つまり、 最初の住宅ローンの所有者が支払われた後に残っている金額がある場合にのみ払い戻されます。第2の抵当権は、家庭の改善や高等教育費の支払いに使用されることがあります。金融危機では、これらのローンはあなたの住宅資本を「現金化」するために有名になっていました。

リバースモーゲージは、自宅にかなりの株式を持っている（通常62歳以上の）住宅所有者に収入をもたらします。退職者は、時にはリバース住宅ローンを使って所得を補填したり、昔から払っていた家から現金を一括して得たりしています。リバースモーゲージでは、貸し手に支払うことはありません。貸し手はあなたに支払います。しかし、これらのローンは、必ずしも健全なものではありません。

利息のみの貸付金は 、毎月の融資の利子費用のみを支払うことができます。その結果、あなたはあなたのローン残高を返済していないので、毎月の支払い額が小さくなります。欠点は、あなたの家に借金と建物の株式を払わず、いつかその借金を返済しなければならないということです。これらのローンは特定の短期的な状況では意味をなさないが、富を築くことを望むほとんどの住宅所有者にとって最良の選択肢ではない。

バルーンローンは、大きなバルーンで全額ローンを払う必要があります。 15年または30年以上の同じ支払いをする代わりに、あなたは負債をなくすために多額の支払いをしなければなりません（例えば、5〜7年後）。

これらのローンは一時的な資金調達のために機能しますが、バルーンの支払い期限が到来したときに必要な資金にアクセスできると仮定するのは危険です。

借り換えローンは、より良い取引を見つけた場合に、別のローンを一つのローンに交換することを可能にします。あなたが住宅ローンをリファイナンスするとき、あなたは古いローンを払う新しい住宅ローンを手に入れます。このプロセスは、閉鎖費用のために高価になる可能性がありますが、数字が正しく整列されると、長期的に返済することができます。ローンは同じタイプである必要はありません。たとえば、調整金利のモーゲージを支払うために固定金利のローンを取得することができます。

住宅ローンを取得する方法

お金を借りるには、ローンを申請する必要があります。住宅ローンは、他のタイプのローン（オートローンや個人ローンなど）よりもはるかに多くの文書化を必要とするため、長いプロセスに備える必要があります。

クレジットと収入：

ほとんどのローンと同様に、あなたの信用と収入は、あなたが承認されるかどうかを決定する主な要因です。住宅ローンを申請する前に、クレジットをチェックして問題を引き起こす可能性のある問題がないかどうかを確認します（エラーであれば解決します）。支払いが遅れたり、判決が下されたり、その他の問題が発生すると、申請が却下されたり、金利が高くなったりすることがあります。

ドキュメントと比率：

貸し手は、あなたが承認したローンを返済するのに十分な所得があることを確認する必要があります。その結果、所得証明書を提出する必要があります（フォームW-2、最新の納税申告書、その他の書類を手元に用意して貸し手に提出する必要があります）。

負債比率：

貸し手はあなたの既存の債務を見て、あなたが申請している新しいものを含め、すべてのローンを返済するのに十分な収入を得ていることを確認します。これを行うために、彼らはあなたの毎月の収入のどれが毎月の支払いでどれくらい食べられるかを彼らに伝える負債と収入の比率を計算します。

ローンとバリューの比率：

ごくわずかなもので購入することは可能ですが、大きな前払いをすると承認される可能性は高くなります。貸し手はローンと金額の比率を計算します。これは、どれくらいの金額を借りているのかを示しています。あなたが借りることが少ないほど、あなたの貸し手のリスクは低くなります（彼らはすぐに財産を売却し、すべての金を回収することができるからです）。

事前承認：

住宅（またはローン）の買い物を始める前にどれくらい借りることができるかを知ることが最善です。そうするための一つの方法は、貸し手によって事前に承認されることです。これは、貸し手があなたの信用情報とあなたの収入を評価する予備的なプロセスです。その情報を使って、彼らはあなたが承認する可能性のある最大のローン金額を与えることができます。これは必ずしもあなたが承認されたことを意味するものではありません。特に、特定の不動産のためではありませんが、参考になる情報です。契約を結ぶと、貸し手はすべてを詳細に観察し、正式な承認（または拒否）を発行します。

どのくらい借りるか：

貸し手は、あなたがどれくらい借りることができるかを常に教えていますが、どれだけ "借りて"借りていくべきかについては話しません。責任は、あなたが家にどれくらい費やすべきか、使用するローンの種類、およびあなたがしたいロング・バリューの大きさ（ローンとバリュー・レシオに影響する）を決めるためにあなたに当てはまります。これらの要因のすべてがあなたが毎月支払う金額と、あなたのローンの寿命にどれだけの利子を支払うかを決定します（小額のローンは、毎月の支払額が小さくなり、利子負担が小さくなります）。特に、1か月の予算にクッションを持たせたい場合は、最大限の金額を借りるのは危険です。

借りる場所

住宅ローンはいくつかの異なる源泉から入手できます。少なくとも3つの異なる貸し手から引用符を取得し、あなたのために一番良いものを選んでください。

モーゲージ・ブローカーは、多数の貸し手からローンを提供しています。彼らは複数の銀行やその他の資金源からの融資を受けており、金利やその他の特徴に基づいて貸し手を選択するのに役立ちます。住宅ローンブローカーは、あなたが支払うオリジネーション料金を請求したり、貸し手（または両方の組み合わせ）によって支払われる可能性があります。住宅ローンブローカーが分からない場合は、不動産業者や信頼できる人に勧告を依頼してください。

銀行と信用組合は顧客に融資を提供する。当座預金口座と貯蓄口座の資金は投資されなければならず、その資金を貸し出すことはその資金を投資する一つの方法です。これらの機関は、オリジネーション料、利息、およびその他の閉鎖費用から収益を得る。

オンライン貸し手は、ローン自体を資金調達することができます（例えば、投資家の資金を使って）。あるいは、モーゲージブローカーとして機能することができます。これらのサービスは事実上すべてを扱うことができるので便利です。しばしば引用を多かれ少なかれ瞬時に得ることができます。

各貸し手は、貸し手の見積もりを提供して、異なる貸し手からの借入コストを比較するのに役立ちます。これらの文書を注意深く読んで、あなたが見るすべてを理解するまで質問してください。 CFPBは、ローンの特徴を理解するのに役立つローン見積のいくつかのセクションについて説明します。

ローンプログラム

政府や地元の団体の融資プログラムを使用して、融資に関する助けを得ることができます。これらのプログラムは、認可を受けることを容易にし、家の所有権をより手頃で魅力的にするための創造的なインセンティブを提供します。家を買うことに加えて、これらのプログラムでは借り換えが可能かもしれません。

政府の融資プログラムは最も寛大である。ほとんどの場合、民間の貸し手（銀行のような）が資金を提供し、連邦政府はあなたがそうしなければ貸し付けを返済することを約束します。さまざまなプログラムがあり、最も人気のあるもののいくつかを以下に示します。

FHAローン：

連邦住宅庁（Federal Housing Administration：FHA）が保証するローンは、小額の前払いをしたい住宅購入者にとって人気があります。わずか3.5％ダウンで購入することが可能で、資格が比較的簡単です（たとえば、完璧なクレジットがない場合など）。 FHAローンの詳細をご覧ください。

VAローン：

退役軍人、サービスマン、資格のある配偶者は退役軍人局（VA）によって保証されたローンで家を購入することができます。これらのローンにより、モーゲージ保険や前払いなしで借りることができます（場合によって）。完璧ではないクレジットで借りることができます。閉鎖費用は限られており、融資は可能です（適格であれば誰かが支払いを引き継ぐことができます）。

ファーストタイムのホームバイヤープログラムは、あなたの最初の家を簡単に所有することができますが、紐が付いています。地方自治体や非営利組織によって開発されることが多いこれらのプログラムは、前払い、承認、金利などを支援することができます。しかし、彼らは見つけるのが難しく（そして資格がある）、家を売るときにどれくらいの利益を得られるかは制限されるかもしれません。

お金を節約する4つの方法

住宅ローンは高価であるため、少しでも節約すれば（百分率で）、数百ドルまたは数千ドルの節減につながります。

1.ショップ周辺

もう一度、異なる貸し手から少なくとも3つの引用符を取得することが不可欠です。異なるタイプの貸し手（モーゲージブローカー、オンライン貸し手、ローカル信用組合など）が必要です。誰もが異なる価格設定をしており、その過程で多くのことを学びます。

2.レートを見る

あなたのローンが大きくなる（そして長くなる）ほど、あなたのレートは重要です。あなたは毎年あなたのローン残高に関心を払い、その利子費用は数千ドルになる可能性があります。場合によっては長期的に低い金利でロックすることができれば、ローンで「ポイント」を購入することさえ前払いすることが理にかなっています。

3.モーゲージ保険に注意を払う

あなたが20％未満を落とした場合、おそらくモーゲージ保険に加入する必要があります。この保険はあなたの利益のためではありません。支払いを中止して資金を回収できない場合に貸し手を保護します。したがって、この費用を避けるのが最善です。 20％を提示する代替方法を評価し、できるだけ早く住宅ローン保険を取り除く方法を見つけます。 FHAローンのようないくつかのローンでは、あなたが借り換えない限り、実際にそのコストを取り除くことはできません。

4.閉鎖費用の管理

住宅ローンを受けるときには、多くの経費を支払う必要があります。申請手数料、クレジット・チェック手数料、オリジネーション手数料、評価費用などがあります。貸し手の中には、より高いコストと低いコストが課されているものもありますが、あなたはいつもどちらか一方の支払いをしてしまいます。短期間しか家にいないと確信していない限り、「クローズコストなし」のローンには注意してください。