質問： HARPの借り換えまたは短期売却を水中ホームで行うべきですか？
読者は、 「私の夫と私は、私たちの家を短期売却として売却しようとするのか、それともそれに挑戦し、政府のHARP借り換えプログラムを申請しようとしなければならないのかを見極めようとしています。私たちの不動産業者は、私たちは、約30万ドルの借り入れをしています。私たちの家の価値は約165,000ドルですが、私たちの住宅ローン担当者は、HARPの借り換えを受ける資格があれば、月額635ドル節約できます。 HARPの借り換えや短期売却をすべきか？
回答：住宅所有者がHARPの借り換えに対して短期売却を行うべきかどうかは、それほど切り詰めて乾燥させることではありません。 確かに、ほとんどの場合、HARPの借り換え後よりも短期間の売却後2年間で住宅所有者の方がおそらく良いと言われるだろうが、その決定を下す前に考慮すべきことがたくさんある。
まず第一に、いずれかのプログラムの資格を取得するかどうかです。 多くの短期売却銀行は短期売却の要件を緩めており、すべての貸し手が特に2012年以降に財政難を必要とするわけではありません。しかし、あなたの銀行が財政難を必要とし、苦難を記録できない場合、まったく。 それは疑問を疑いの点にしてしまうでしょうか？
だから、私があなたに提案する最初のことは、短期販売の資格があるかどうかを判断するために、短期販売代理店と話すことです。 定期的な短期売却が制限的すぎる場合は、政府のHAFA短期販売プログラムを検討してください。
しかし、あなたがHAFAルートに行く場合は、HAFAを申し込む前に、あなたが本当にショートセールをしたいことを確かめてください。 一部の貸し手は、承認後にあなたの心を変えなければならない場合は、事前資格を取った後に再申請することを許可しません。
両方を行うことはできないことに注意することが重要です。 1つのプログラムを選択する必要があります。 HARPの借り換えまたは短期売却のいずれか。
HARPリファイナンスの資格
- ファニーメイとフレディマックのローンに限定されています。
HARPリファイナンスプログラムは、ファニーメイまたはフレディマックが保有するローンのみに適用されます。 あなたのローンがファニーメイまたはフレディマックでない場合、あなたは資格を取られません。 ファニーメイローンルックアップまたはフレディマックローンルックアップに行くことで、あなたのローンがファニーメイかフレディマックかを知ることができます。 あなたは社会保障番号の最初の借り手の最後の4桁を知る必要があります。
- 2009年6月1日以前のローンオリジネーション
2009年6月2日以降に抵当権を取得した場合、おそらくHARP借り換えの資格はありません。 現時点で例外はありませんが、変更される可能性があります。
- 80％以上のLTV
あなたの家が水中にある場合、市場価値は通常あなたのローン残高よりも小さいので、LTV（ ローン・バリュー・レシオ）は市場価値の80％を超えます。 ほとんどの人は、この予選の要因に問題はありません。
- 延滞はありません。
HARP Refinanceプログラムは過去12ヶ月間に1回の延滞を認めていますが、多くの貸し手は、HARPのガイドラインにかかわらず、延滞している借り手に貸出を行いません。 これらの貸し手の追加要件は、プログラムに記載されている要件とは異なる場合があります。
- 最初のHARP借り換え。
ルールが変更されない限り、1つの小さな例外を除いて、HARPの借り換えは1つしかできず、HARPを通じて再び借り換えすることはできません。 ただし、HARP借り換え後にお支払いを行うことに問題がある場合は、いつでも後で短期間のお申し込みを申請することができます。
ハープリファイナンス対 ショートセール
短期売却後に別の家を購入するための短期販売ガイドラインは、従来のローンでは通常5年、 FHAローンでは 3年です。 あなたが代わりに短期売却を行い、あなたの家を売ったとしましょう。 短期販売の欠点は次のとおりです。
- あなたはもう家を所有していません。
- あなたはどこかに移動して賃貸人にならなければなりません。
- あなたはあなたの近所から出なければならないかもしれません。
- あなたは家を所有するための税金控除を失います。
- 個人的な状況が変化し、法律が変わるため、3年後に別の家を購入する資格があるという保証はありません。
HARPの借り換えオプションを選択した場合、2年間で15,240ドル（635ドルの支払い差x 24ヶ月）節約できます。 3年間で、さらに22,860ドル節約できます。 あなたの家の市場価値は、$ 165,000の価値がある家でまだ$ 300,000借りているという事実を補うために増加しますか？
それは問題ではないかもしれない。 それは重要ではないかもしれない理由は、あなたが売ることを望んでいないかもしれないからです。 これは、あなたが30万ドルの住宅ローンを払うまで家を借り続けることを意味します。
しかし、短期間の販売を選択した場合、3年の終わりに、別の家を購入する資格があります。 この期間に住宅価格が比較的安定していると考えられる場合、これは今日の市場価値165,000ドルを除いて、あなたが売却した家と同じように家を購入できることを意味します。 金利が倍増しても、あなたの支払額はあなたが今日支払う支払額よりも低くなります。
しかし、一部の人にとっては、それは論理的または財政的な推論の問題ではありません。 そして、それはOKです、絶対にOKです。 人々はしばしば感情に関する不動産を購入し、感情に基づいてその家に滞在します。 短期間でHARPの借り換えを選択すると、気分が悪くなることはありません。 どんな決定を下すかは、あなたにとって正しい決定です。
執筆の時点で、Elizabeth Weintraub、CalBRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。