ショートセール銀行とカウンターオファーを交渉するためのヒント
なぜ、ショート・セール・カウンターは意味をなさないでしょうか？
間違いがないようにしてください。カウンターオファーは、カウンターオファーを発行している当事者にとって常に意味があります。
この場合、その当事者は短期売却銀行になります。 上場代理店、売り手、買い手の代理人または買い手が、カウンターオファーの背後にある理由を理解しているかどうかは関係ありません。
このような相殺者がばかばかしいように見える理由のいくつかを次に示します。
- 銀行は短期売却を承認したくない。 はい、それは、銀行が、何らかの理由で、 抵当流れすることが銀行の最善の利益になると結論づけた可能性があります。 おそらく、その銀行はPSAを通じて差し押さえをするためにより多くのお金が支払われるでしょうか？ 抵当流れがより有益であれば、銀行は短期売却よりも有利な価格帯で対抗する可能性がある。 いずれにせよ、銀行は勝つだろう。
- 投資家のガイドラインには、カウンターオファーの規定を規定する条項が含まれる可能性があります。 通常、投資家のガイドラインは変更できません。 それは何でもあります。 投資家はそれを変更する必要があり、投資家は既存の契約を変更するインセンティブのない投資家のプールになる可能性があります。
- BPO代理店または鑑定人は間違いを犯しました。 BPOエージェントは、BPOエージェントがあまりよく知らない領域では、BPOエージェントに価値の推定を依頼することができます。 それはたくさん起こります。 エージェントが近隣に精通していない場合、エージェントは有効なBPOを準備するのに十分な情報がない可能性があります。 一般的に、銀行は経験豊富な現地代理店にそのような割り当てを受け入れるように動機付けるためにBPO代理店に十分なお金を支払っていません。
銀行が短期売却のためのカウンターオファーを発行する方法
銀行は推定決済明細書またはHUD-1を見たいので、すべての手数料を承認するかその手数料の一部に応じるかを決めることができます。 カウンターオファーは、厳密には価格カウンターオファーではないかもしれません。 結局のところ、銀行が売り手に請求される手数料の一部を減らすことができれば、銀行は最終的なネットを増やすことができます。
- 書かれたショートセールカウンターの提供。 短期売却銀行からのこのカウンターオファーは、Equatorなどのオンラインソフトウェアプログラムのワークシートまたはリスティングエージェントに電子メールで送られます。
- 口頭での短売りカウンターの提供。 誰もが非公式であり、バイヤーはカウンターオファーの証拠を見ることを好むので、カウンターオファーのこれらのタイプが好きではありません。 バイヤーは不信で良い理由がある傾向があります。 しかし、多くの銀行がそれをしています。 彼らはリスティングエージェントに電話をかけるか、変更が必要な条件を記載した電子メールを送信します。
カウンター提供の戦いを選ぶ
時には、銀行の交渉担当者は単に間違っているだけです。 銀行は多くの異なる州で運営されており、各州には独自の法律があります。 例えば、ニューヨークでは、カリフォルニアでは本当のことが当てはまりません。 カリフォルニア州では、売主が購入者に提供しなければならない、義務付けられている自然災害の開示があります。
交渉者が自然災害の開示について99ドルの料金を承認することを拒否したのです。 他のエージェントは、その手間を避けるために自分でその料金を支払うだけで、私はできません。 私は交渉者を元に戻し、手数料を認めます。 それは原則であって、お金ではないからです。
一部の交渉者はHUDを理解していない。 2011年にRESPAの規則が改訂されたため、 HUD売り手のクレジットは本当にクレジットではないにもかかわらず、買い手の誠実な見積りに現れる手数料は、売り手からのHUDにクレジットとして表示されなければなりません。 それは買い手の口座にも現れるため、クレジットではありません。 それは買い手のための開示を簡素化する私たちの政府です。 彼らは非常に単純化されており、銀行役員はそれを理解できません。
再度、一部の代理店は罰金と言うでしょう、例えば、我々は都市移転税を削除します。 代わりに、短期的な販売をエスカレートするか、上司が見てください。
解決策の一部となることができるときには、問題の一部になりたくはありません。 また、啓発のためにRESPAの言葉を交渉者に送ることもできます。 バイヤーがショート・セール・バンクによって承認されるべき料金を支払わせる理由はありません。
ボトムラインの問題がカウンターオファーの価格であり、修理のリスト（もしあれば修理のリストを含む）とその修理の費用を含めて、あなたは更新されたCMAを銀行に配達しており、銀行は引き続きダウンを拒否しています利用可能なオプションがもう1つあります。 短期売却を取り消すことができ、銀行はファイルを閉じるでしょう。 次に、新しいネゴシエーターでファイルを再度開くことができます。