住宅ローンが米国経済に与える影響
タイプ
最も一般的なタイプの住宅ローンは、 従来の 30年固定金利ローンです。 1999年以来、それはすべての住宅ローンの70％から90％を占めています。 15年固定金利 ローンは、人々が半分の時間で借金を返済できるように、広く使われています。
調整金利ローンは、固定金利ローンよりも低い金利と月額支払いを提供します。 今日の200年ぶりの低金利から金利が上昇すると、彼らはより高価になるでしょう。
サブプライム貸し手はエキゾチックなローンのホストを作りました。 彼らは、最初の数年間、低い「ティーザー」料金を提供することで顧客を引き付けました。 これらは新しい借り手にとって危険です。 彼らは、最初の恋人相後に支払いが劇的に上昇することを認識していないかもしれません。 最も人気のあるものは次のとおりです。
- 利息のみの融資 ：最初の数年間は元本を削減しなかった超低支払い。
- オプションARMローン ：借り手は、最初の5年間毎月支払う金額を選択します。
- 負の償却ローン ：毎月元金を増加させる利息のみのローン。 それは支払いが関心事よりも少なかったからです。
- 超長期固定金利ローン ：これは40-50年の従来の住宅ローンです。
- バルーンローン ：5〜7年後に借り換えまたは払い戻される必要があります。
- ノン・ローン・ダウン・ローン ：これにより、借り手はダウンペイメントのためにローンを取ることができました。
歴史
大恐慌の前に、住宅ローンは家の価値のわずか50％のために5年から10年のローンでした。 プリンシパルは、期末にバルーン支払いを行う予定でした。 銀行はリスクはほとんどなかった。
大恐慌時に住宅価格が25％下落した場合、住宅所有者はバルーンの支払いに余裕がなくなりました。
銀行は借り換えを許可しない。 1935年までに、全家屋の10％が差し押さえされました 。
大虐殺を止めるため、 ルーズベルト大統領はニューディールの一環として5つの重要な住宅関連分野を変更した。
- 住宅ローン公社は、銀行から100万の不履行抵当を買いました。 それは彼らを今日知っている長期固定金利モーゲージに変え、元に戻しました。
- 連邦住宅局は住宅ローン保険を提供した。
- 連邦国家抵当協会 （ Federal National Mortgage Association）は抵当権のための流通市場を作りました。
- 連邦預金保険公社は銀行預金を保証した。
- Glass-Steagallは、銀行が株式市場のようなリスクのあるベンチャーに預金者の資金を投資することを禁止した。
これらの変化は、経済的災害に対応しました。 彼らは住宅所有政策であるとは考えられていませんでした。 それでも、彼らは住宅所有をより手頃なものにしました。 彼らはローンの期間を延長した。 これにより月々のコストが削減され、借り換えの必要性がなくなりました。 銀行はFDIC保険の銀行預金のおかげで融資を受けた。
1944年、退役軍人局の住宅ローン保険プログラムでは、支払いを引き下げました。 それは、退役軍人に郊外に建設されている家を買い戻すことを奨励した。 それは家建設業界における経済活動を促しました。
すべての連邦政府のプログラムのおかげで、住宅所有者は1940年の43.6％から1980年の64％に増加しました。
政府はこれらの抵当権を発行する貯蓄と融資銀行を作るための特別な法律を制定した。 1960年代から1970年代にかけて、ほとんどのモーゲージは貯蓄と融資によって発行されました。 これらの銀行は、人々が貯蓄口座に資金を預けたために成功しました。 政府は預金に保険をかけていたので、利息はあまり得られなかったものの、人々は口座を使いました。 これは政府によっても規制されていた。 S＆Lは、住宅ローンに課されたよりも低い金利で預金を支払うことで、収益を維持することができます。
1970年代、 ニクソン大統領は、米ドルと金本位制の間のすべての関係を切り離すことによって暴走したインフレを作り出しました。 銀行は、預金を帳消しにしました。預金は、 マネー・マーケット・アカウントによって支払われた利息と一致できませ
これにより、住宅ローンを発行するために必要な資金が削減されました。
銀行を助けるために、議会はGarn-Stを通過した。 ジェームズ預託機関法。 これにより、銀行は金利を引き上げて貸出基準を引き下げることができました。 また、S＆Lは商業貸出や個人向け貸出を行うことができました。 これは、 貯蓄とローンの危機と国家銀行の半分の失敗につながった。
| 年 | 世帯収入の％ | 家計資産の％ | GDPの％ |
|---|---|---|---|
| 1949 | 20 | 15 | 15 |
| 1979年 | 46 | 28 | 30 |
| 2001年 | 73 | 41 | 50 |
（出典：Richard K. GreenとSusan M. Wachter、「歴史的・国際的状況における米国の住宅ローン」、2005年9月21日、ペンシルベニア大学）
住宅ローンの経済への影響
クリントン大統領の行政当時 、銀行は国際金融市場で競争することができないと訴えた。 議会は業界を規制緩和し、Glass-Steagall Actを廃止した。 これにより、銀行は預金者の保証金を使ってリスクの高いデリバティブに投資することができました。 これらの中で最も人気のあるものは、 モーゲージ担保証券でした。
銀行は同様の住宅ローンをまとめ、ファニーメイ、フレディマックまたは他の投資家に売却する。 彼らは、クレジット・デフォルト・スワップによってデフォルトに対して保険をかけられました。 これらの有価証券の需要は非常に高く、銀行は裏付けとなる融資の基準を引き下げ始めた。 まもなく、これらのサブプライム住宅ローンは、ほぼ誰でも住宅所有者になることができました。
その結果、住宅ローン債務比率は2000年の50％から2004年には70％近くに急上昇しました.2006年に住宅価格が下落するまではすべて順調でした。家を借り換えたり売ったりすることができなくなったため、 。 多くの投資家がクレジット・デフォルト・スワップを払い、元本保険会社AIGがほぼ破産した。 サブプライムローン問題が2008年の金融危機をどのように作り出したのでしょうか。