回答：短期間の販売では、リスト価格は、ほとんどの場合、ディディー・スクワットを意味します。 どのようにすることができます、あなたは驚くかもしれません。 代理人と売り手は、どのようにしてリアルではないショートセールに価格を付けることができますか？ アメリカ全土の都市で毎日行われています。
これらすべての都市で、同じ質問をしているような買い手があります。その短期間の価格はどれくらい柔軟ですか？ または、彼らは次のように質問します：売り手はどれくらい低くなりますか？ これは、あなた自身のようなバイヤーが知りたいものですから。 その短期間のセールを何と購入することができますか？ 彼らはどんな価格で提供しなければなりませんか？ 彼らが定価を提示する場合、銀行はその価格を受け入れる必要がありますか？ 答えはいいえだ。 銀行はありません。
どのようなひどい。 どのようにすることができますか？ どのように売り手と彼女のエージェントは、このようなバイヤーのプール全体を誤解することができます、あなたは考えるかもしれません。 これは、 短期間の販売がどのように価格設定されるかです いくつかの価格は正確であり、いくつかの短期販売価格はそうではありません。
事前承認短期販売価格
まず、ショートセールは特権であることに気付きます。
それは正しいことではありません。 銀行は、短い売り上げを承認する必要はありません。 銀行が水中の家の売り手のために短期間の販売を許可しなければならないと言っている法律はありません。 銀行は以下の5つの原則に基づいて販売を短期間で行う：
- 売り手は水中です
- 売り手は苦難を抱いているか、差し押さえの危機に直面している
- バイヤーは自宅を購入する資格があります
- 差し押さえするよりも売却をするほうがより有益です
- 価格は適切であるか、または市場価格である
銀行が短期売却を事前承認することを決定したときに銀行が気にする最後の弾丸ポイントです。 彼らは価格設定を管理したいと考えています。 価格設定をコントロールすることで、値段が低すぎる短期間の販売に時間を費やすことはありません。 しかし、彼らは間違った価格を選んだので、彼らは全くオファーを得ることができないかもしれないことを意味します。
そのため、私は事前承認されたショートセールを嫌う。 市場が販売価格を決定させるように銀行にとっては理にかなっているが、誰もが公正にプレーするわけではなく、すべての短期売却が市場に応じて価格付けされるわけではない。
さらに、 買い手は 、銀行が販売価格を事前に承認したという理由だけで、必ずしも買い手がその価格を提示しなければならないということを認識している必要はありません。 買い手が提供する可能性は低いが、銀行はそれを受け入れない可能性がある。 ただし、購入者が事前承認された価格を提示した場合、購入者が資格を有する場合は、短期販売が承認されます。
銀行はどのようにして短期売却価格を選択するのか？
私は短期間の販売で、他のどの側面よりも価格で銀行を中心に行きました。 たとえば、私は、例えば、599,000ドルの短期売却戸をリストし、599,000ドルの申し出を受けました。
銀行は、635,000ドルが欲しいと決めた。 バイヤーは価格を635,000ドルに引き上げることに同意した。 その後、買い手の貸し手は$ 599,000でそれを査定した。 銀行は599,000ドルで売却することに同意した。
ほとんどの銀行はBPOに依存しています。 彼らは安い価格で素早くミニ評価をするビジネスの代理人を雇う。 そのエージェントは、対象プロパティから半径内の家を探します。 家は同様の平方フィート、年齢および状態です。
このシステムは、過去3ヶ月以内に同等の売上があり、近隣が同じである限り、うまく機能します。 しかし、しばしばBPO代理店は、匹敵しない家庭の販売価格を差し引いたり、それを加えたりして、価値を調整する必要があります。 すべてのエージェントがこれを行う方法を知っているわけではありません。 あるいは、エージェントは近隣の境界線を横切って、別の近隣が異なる価格を指示することを認識しないかもしれない。
審査のようなBPOは、科学ではなく、芸術と科学のコンビネーションです。 あなたが短期間の販売を買うか、または短期間の売り上げで オファーをする前に、BPO代理店と同じように、代理店に相応の売り上げを実行するように依頼する必要があります。 その後、銀行があなたの申し出を受け入れるかどうか、かなり良い考えがあります。 売り手があなたの申し出を受け入れると考えている場合、売り手はあなたの申し出を受け入れます。 それが秘密です。
執筆時点では、Elizabeth Weintraub、DRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。