査定者からの価値の見積もりを買い手がもっと信じているだろうか？
家を売るときに鑑定が役に立たない理由
- まず、鑑定人は職業の専門家のようなもので、優れているものもあれば、2つの地図と懐中電灯で物件を見つけることができないものもあります。 鑑定は価値の保証ではありません。 場合によっては、評価は価値の推定でもありません。 州によっては、鑑定人の免許を必要としない場合もあります。 売り手が特定の鑑定人と直接の経験をしていない限り、鑑定が正確であると完全に確信する方法はありません。
- 鑑定人は間違いを犯すことがあります。 鑑定人が価値を損なう可能性のある近所やその癖に慣れていない場合、審査は不完全な可能性があります。 市場価値を確立するために多くの鑑定人が使用する方法は、最近販売された類似の状態の類似の家を比較することです。 MLSからクローズした後でエージェントが写真を削除することがあります。 鑑定人が家の内部を見ていない場合、査定家は、更新された家と同等の販売として、修理が必要な家を無意識のうちに使用する可能性があります。
- 鑑定人は常に必要なデータをすべて見つけることはできません。 私はおそらく、査定官から最近の売上について私に聞いて、少なくとも週に1回電話を受けるでしょう。 鑑定人は、売り手が買い手の閉鎖費用を支払ったのか、特別な譲歩があったのか、家に珍しいことがあるかどうかを知りたい。 すべての不動産業者がこれらの種類の質問に答えることはできず、すべての鑑定士が尋ねるわけではありません。また、トッププロダクションエージェントはすべての単一取引の詳細を思い出さないかもしれません。
- 鑑定人は互いに価値が異なることがありますが、熟練した鑑定人でも必ずしも一致するとは限りません。 3人の鑑定人に価値観を尋ねると、おそらく3つの異なる意見が得られます。 だから、売り手が3人の不動産業者に価値のある意見を尋ね、最高の価格を提示する代理人を選んだときに最悪の売り手の間違いを犯すことになるのはこのためです。
バイヤーが家を売却する方法
住宅価格はパーツアートと部分科学です。 不動産業者が比較市場分析を準備するとき、我々は買い手が自宅にどれくらい支払うか、そして貸し手の買い手が評価する価格を決定しようとしている。 これらの値は2つの異なる数字にすることができます。
家を買い物するときにバイヤーが非常に混乱することがあります。 彼らは一般的に、彼らが見た唯一の家が販売のための家であるときに値を決定する方法を実際には知りませんので、彼らが見学した家の間の値を比較します。 彼らは他の売り手が自宅を求めていることを知っていますが、近所のどの家が最近売られたのか、そしてどれくらい売れているのかよく分かりません。
彼らが匹敵する売上を与えられている場合、購入者は一般的に、家庭間の差異の調整方法を知るための十分な評価知識を持っていません。 彼らは家をプールと比較しようとするかもしれませんしプールなしで仕事が必要な小さなロットの家にアップグレードし、金銭的な違いをどのようにして計算するのか全く分かりません。 傷害に侮辱を加えるために、彼らの代理人はおそらく、どちらも知らない。
例えば、買い手は、隣の家が$ 300,000で売られたということを聞かれるかもしれません。 それは、買い手がそれの隣で販売するために家のために300,000ドルを提供できるはずだと信じさせるには十分でしょう。
しかし、その家の隣にある売り場に余分なベッドルームとバスがあるかもしれません。それはおそらくもっと価値があるかもしれません。 余分なベッドルームとバスの価値はどれくらいですか？ バイヤーは知らない。
バイヤーはしばしば競争する家庭に基づいて価格を決定する。 例えば、 高価な家である家を見学すれば、それは合理的な価格の家を交渉のように見せるでしょう。 彼らはまた、不動産業者に支払うべき金額を尋ねるかもしれません。代理店は、例えば、平均販売価格対リスト価格比率が98％であると言っているかもしれないので、代理店は2％の価格引き下げを提案するかもしれません。
バイヤーは、不動産業者にどれくらい家に提供するかを尋ねるべきではありません。 ほとんどの代理店は自宅ではないのでオファー価格を提示することは不快であり、そのうちのいくつかは答えることができません。
バイヤーは、不動産業者に十分な情報を提供して、バイヤーが情報に基づいた決定を下せるようにする必要があります。
売り手が支払った評価が無駄かもしれないもっと理由
家を出す前に売り手が支払った評価が売り手のためのお金の無駄になる主な理由の1つは、購入者が評価を信用しないかもしれないという事実によるものです。 購入者は、購入者がしばしば疑わしいことが多いため、売り手が鑑定人に説得力のある値よりも高く到着するよう説得したと考えるかもしれません。 バイヤーは、外国の環境では不安な扱いであるため、不審な気持ちになりがちです。
これに加えて、買い手の貸し手は、確かに売り手の評価を受け入れません。 購入者は、融資を受けるために評価のために別の手数料を支払う必要があります。 さらに、最初の評価の正確性をチェックするために、買い手の貸し手は、取引終了直前に追加の評価を要求する可能性が高い。 貸し手は、特にHVCCの実施以来のすべての査定が正確ではないという事実に気づいているためです。 言うまでもなく、2008年の市場崩壊以来、貸し手は今日、良い評価が価値の見積もりと見積もりがばらつきやすいことを認識しています。
不動産業者の評価額は評価ではなく、そのように解釈されるべきではありませんが、一般的にリスティングエージェントは、同等の販売および市場動向に基づいてリスティング価格を把握するうえでかなり良い仕事をすることができます。 それは私たちが大金を稼ぐ理由の1つです。