あなたが短期間の売却で ローンの変更を支持すべきかどうかは、部分的には以下の通りです。
- あなたの財政状況
- 銀行の意欲
- あなたの家を守りたいあなたの願い
銀行があなたの家の現在の市場価値を考慮しない場合、それはさらに複雑になります。 その価値にかかわらず、本当にあなたの家にいたいなら、ローンの変更がより良い選択肢かもしれません。
ローン変更条件
ローンの変更の目的は、住宅所有者の住宅ローンの支払いを減らし、その支払いを手頃な価格にすることです。
これは、以下の1つまたは複数を実装することによって達成されます。
- 金利の引き下げ
- 融資期間の延長
- 元本残高に未払い金利を追加する
- 元本残高の削減
国営銀行を規制する通貨管理局（OCC）のオフィスは、多くのローンの変更は、元本残高を削減しないと述べている。 おそらくもっと混乱しているのは、多数のローン変更がすぐに延滞になるというニュースです。 これはしばしば一時的な修正であり、長期的な解決ではありません。
ローンの変更により支払いが増加する
これはあなたに奇妙に聞こえるかもしれませんし、ローンの変更がどのように働くはずですかとは反対ですが、すべての銀行が住宅ローンの支払いを引き下げるローンの変更を提供するわけではありません。 一部の銀行は、支払いを増やすローンの変更を提供します。 新しい住宅ローンの支払いを決定するために、銀行の利用率は、しばしばあなたの総収入の特定の割合を上限にしています。
財務諸表が保証されている場合、銀行はより高い支払いを求めるかもしれない。
一時的なローンの変更
一部の銀行は一時的なローンの変更を提案していることに注意してください。 これは、銀行が恒久的なローン変更を行うことに同意しないで、代わりに以下の条件を提供する可能性があることを意味します。
- 元本残高は変わらない。
- 住宅所有者は、新たに減額した支払いをするよう求められます。
- 新しい支払い期限は3〜6ヶ月に設定されています。
- その意味は、住宅所有者が一時的なローンの変更期間の限度内に新しい支払いを行う場合、銀行は永続的なローンの変更を許可する可能性があるということです。
しかし、期限が切れた時点で、銀行は次のように自由に言うことができます。「お金をお渡しいただきありがとうございますが、あなたのローンはデフォルトになっています。 そして、銀行は抵当流れに進む可能性があります。 私は、この操作で短期間の販売を余儀なくされたいくつかのサクラメントのクライアントからこの話を聞いたことがあります。
銀行はローンの変更と同時に短期間の売上を処理しない
ほとんどの銀行は同時に2つのファイルを開くことはありません。 あなたは、ローンの変更または短期売却を追求するかどうかを事前に決定する必要があります。 あなたはどちらか一方を追いかけるべきです。
住宅所有者が後でローン変更を試みることを決定した場合、銀行は保留中の短期売買取引を終了する。 短期売却を処理する時間とローンの変更時間はほぼ同じです。 いくつかのローンの変更は、結論に3〜6ヶ月かかる。
短期間の売却で善意の申し出を出した買い手にとっては不公平であり、売り手が第2の考えを持っていることを発見するために短期間の販売承認を待つことに同意し、今は短期間の販売の途中で融資を変更したい。
私のアドバイスは、あなたの決定を下し、それに固執することです。 さらに、あなたが誰にも支払うことなくあなた自身でそれを要求することができるので、あなたのためにローンの変更を行うために会社を雇うことはありません。 多くのローン変更会社は詐欺師です。
なぜ短期売却がローンの変更より優先されるのでしょうか？
水中から出ることを好む住宅所有者は、ローンの変更の代わりに短期間の売却を好むかもしれません。 短期売却とは、銀行が支払いを受け入れ、ローンを解放することを意味します。 あなたの家が負う額よりも劇的に少ない価値があるならば、短期間の売却を行い、負担負担から解放されるほうが理にかなっているかもしれません。 考慮すべき他の要因は次のとおりです。
- ローンの変更と短期売却の両方が与信に影響を及ぼす可能性があります 。 しかしどちらの解決法も一般的に差し押さえよりも優れています。
- 多くのローン修正は、固定金利支払いの最初の5年間が経過した後に毎年増加する可能性のある調整可能な金利支払を要求します。
- 私がサクラメントで販売する短期売り上げのリストのほとんどは、ローンの変更を拒否された売り手を含んでいます。
執筆の時点で、Elizabeth Weintraub、CalBRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。