子供のように車に乗って、あなたの両親にたずねることを忘れないでください。 私たちはまだそこにいますか？ そうすれば、短期間の販売承認を待つことがさらに悪化します。これは、予想よりも長くかかる可能性が最も高いためです。 あなたがヨガを練習したり、忍耐を受け入れる禅に入ることができれば、物事はより簡単になりますが、ほとんどのバイヤーは承認プロセスを待つのがとても難しいです。
あなたは一人じゃない。
読者は次のように質問しています。 「私は約5ヶ月前に短期間で申し出を出しました 。最近、上場代理店から何も聞いていません。私の代理店は毎週、銀行が私募を受け入れたかどうかを調べています。たとえ買い手が短期間での販売承認を待つべきなのか、ということはわかっていません」
答え：全国のショートセールバイヤーがあなたと一緒にブルースを歌っています。 すべての短期売却は異なり、それは上場代理店と同様に貸し手によって異なります。 一部の上場代理店は、 短期間の交渉を第三者に委託しており、しばしば対応を遅らせることができます。
オファーを書く前にあなたのショートセールを適格にする
あなたが短期売却の家を買うことを決める前に、あなたの代理店に最初にちょっとした基礎を頼んでください。 エージェントが行う可能性のあることのいくつかは次のとおりです。
- 比較可能な売上を調べる
多くの銀行は市場価格から少し価格を割り引くが、受け入れを得るためには、妥当で、 匹敵する売り上げに近づけるべきである。
- ショート・セール・リスティング・エージェントの実績をチェックする
もし短期売却先エージェントが短期売却リストをほとんど持たず、実際に短期売却を経験した経験がほとんどない場合、オファー受諾の可能性は低いかもしれません。
- 売り手に提出されたショートセールのオファーの数を聞く
リスティング代理店はオファー価格の開示を拒否することがありますが、代理店にはオファーされたオファー数が通知されます。 複数のショートセールオファーがある場合は 、定価以上のものを提供する必要があります。
- 売り手のショートセールパッケージが完了しているかどうかを調べる
売り手の短期売却パッケージが不完全な場合、銀行交渉担当者はファイルを処理しません。 そのファイルは、銀行に必要な書類が不足している場合、ファイルの最下部に移動します。
物件にいくつのローンが確保されていますか？
複数の貸し手は、ファイルのクローズに時間がかかることを意味するかもしれません。 いくつかのジュニア貸し手は、最初の貸し手から通常よりも多くのお金または売り手からの無担保プロムノートを要求しています。 また、一部の貸し手は最初のオファーのみを検討します。 あなたが最初のオファーでない場合、あなたのオファーは道端で落ちるかもしれません。
ショートセールスはどのくらいの期間かかりますか？
これは百万ドルの質問です。 私は、閉鎖日までにプロパティをリストアップした日から6週間以内に短い売上をクローズしました。 他の人は30日かかることがあります。 しかし、ほとんどは3〜4ヶ月になります。 一部のバンク・オブ・アメリカのショート・セールスは 、30日以内に承認を得るかどうかは分りません。 Wachoviaの短期間の販売は、時には24時間で折り返すことがあります。
他の貸し手は、その従業員がタイムリーに対応することができない、短期間の提出提出物で非常に混乱している。 一度二ヶ月かかったものは簡単に4ヶ月かかるかもしれませんし、二人の貸し手は似ていません。 貸し手が春に反応した場合、秋の応答時間が反映されるわけではありません。
提出から短期間の承認までの短期販売プロセスは、一般的に次のとおりです。
- 売り手からのオファーと完全なショート・セール・パッケージの提出。
- 銀行は10日から30日の領収書を認めます。
- 銀行はBPOまたは評価 - 2週間から2ヶ月を注文する。
- ファイルの見直し - 2〜10営業日。
- 交渉担当者は2営業日から10営業日で割り当てられます。
- レベルⅡ交渉担当者には、10営業日を割り当てることができます。
- ファイルは承認または拒否されます - 投資家に応じて30日から120日です。
短期間の販売には、追加の承認レベルが必要です。
投資家が政府機関である場合、それだけで短期間の承認プロセスに数週間を追加することができます。 同様に、ローンにモーゲージ保険が付いている場合は、借り手によって追加されていない可能性があります。
過去120日を実行している場合は、リスティングエージェントまたはサードパーティの交渉担当者がボールに乗っていない可能性があります。 銀行に電話するということは、10分から1時間以上待つことを意味します。
または、長期間の短期間の販売期間は、銀行に社内の問題があり、スタッフが足りない、またはファイルを数回失ったことを意味し、上場代理店にパッケージを何度も繰り返し送信するよう促します。 ご存知のように、FHAの短期販売、つまりHUDを通じた販売には、通常、長い遅延が伴います。
また、評価があなたのオファーよりも大幅に高いことを意味し、上場代理店は新しい鑑定士のためのケースを構築しています。 私の平均的な売り上げは約6〜8週間かかると言えますが、一般的に買い手に90日待つ準備をお願いします。
残念ながら、短期間の販売ではいつも問題を避けることはできません。 忍耐が重要です。 ほとんどの場合、最終的には短期間の販売承認が得られます。 買い手が理解するのが最も難しいことの1つは、取り消しが銀行に何も意味しないという意味で銀行を脅かすことです。 銀行は駄目だ。 銀行は、不動産の状態、その場所、あなたが作りたい修理、または買い手に影響を与える緊急の問題については気にしません。
あなたの最善の策は、あなたが本当に家を必要としているなら、それを突き出して待つことです。
ヒント：一般的に、家の売り上げを保有しているわけではありません。 おそらく買い手はキャンセルし、新しいオファーと交換され、プロセス全体が始まりました。
執筆の時点で、Elizabeth Weintraub、CalBRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。