質問：売り手はショートセールで誰ですか？
読者は次のように書いています。 「短期間の販売として私の家を市場に出すと、私は何と書類作成をしても、私は約束したことや書類の意味を思い出すことができません。彼は私に署名するという申し出を送ったが、売り手は「タイトルとエスクローを払う売り手」と言った。それは私か銀行か？財産税は誰が支払うのか？売り手は誰ですか？ "
答え：まず、売り手が誰かが売り切れになっているのかどうか疑問に思うならば、あなたは一人ではないということです。 その質問に対する答えを知っている売り手でさえ、そうではありません。 その質問に対する答えを知っておくべき代理人でさえそうではありません。 これは、代理店が銀行にすべての費用を短期間で支払っていると伝えている理由の一部です。 しかし、あなたの代理人は正確ではないし、簡単な方法を取っているかもしれません。
また、あなた自身のエージェントで信頼の問題が起こっているような気がします。 エージェントがあなたとリスティング契約を締結すると、その代理人はあなたと信任関係を構築しています。 つまり、エージェントはあなたの最大の利益のために働く必要があります。 信託が存在しない場合、エージェントがあなたのためにその仕事をすることは困難です。 あなたは代理人がその代理人と信任できることを信頼しなければなりません。 信頼がなければ、信頼関係を壊したかもしれません。
私の提案は、代理人に信任状を説明し、短期間で売り手であることを説明することです。
あなたの代理人にとってこれは難しい作業ではないはずです。実際、あなたの代理人が最も歓迎するでしょう。
誰がショートセールでコストを支払うか
短期売却は、コストに関しては他の種類の取引とまったく変わりません。 クローズ・ステートメントと請求される料金は、他の不動産取引と非常によく似ています。
それはこのように動作します：
- 100,000ドルであなたの家を売っているとします。 あなたは売り手です。
- 購入者は、 前払いとローンの組み合わせで10万ドルを手渡すか、それはちょうどすべての現金です。 それは問題ではありません。 結局、あなたは10万ドルを得る。
- まず、あなたは手数料を支払う。 それが7％なら、あなたはリストブローカーに$ 7,000を支払うでしょう。 次に、リストブローカーはリスティングエージェント、バイヤーのブローカーに支払いを行い、バイヤーのブローカーはバイヤーのエージェントに支払う。 7,000ドルから代金を受け取る代理人の代理人がいるかもしれませんが、実際にあなたは93,000ドル残っています。
- 93,000ドルから、さらに3,000ドルの経費がかかるでしょう。 これらの手数料には、 タイトル手数料、エスクロー手数料、記録料、滞納財産税、税額償却、移転手数料などが含まれます。 たとえば、すべての費用が合計$ 3,000であれば、今は$ 90,000が残っています。
- $ 90,000はあなたの純収入です。 あなたは銀行に借りているので、あなたはそのお金を保つことができません。 おそらく、銀行には9万ドル以上の借りがありますが、銀行が自宅を銀行所有の家として売却する場合、おそらく銀行が得ることのできる最大額は、あなたが短期売却のために提供されたばかりの100,000ドルになります。
したがって、100,000ドルは市場価値であるため、銀行はそれ以上の収益を上げることができないため、銀行は90,000ドルを受け入れます。 あなたが見ることができるように、ショートセールと通常の取引の唯一の違いは、あなたがあなたのポケットにお金を入れないという事実です。 通常の取引では、資本と呼ばれるものがあるため、銀行から払い戻しをした後の純収益金をポケットに入れます。 短期売却では、株式を失ったために株式はありません。
これはあなたが売り手であることを意味します。 銀行は売り手ではありません。 所有者は売り手であり、所有者は売却代金から売却の費用を支払う。
銀行は本当にショートセールの売り手ですか？
一部の人々は、銀行が実際には売られているよりもはるかに多くのお金を負っているため、銀行は実際には短期売りの売り手であると主張しているが、それは真実ではない。 それは、売り手が買い手に家を譲渡するまで、タイトルは売り手と一緒にとどまるからです。 売り手は所有者です。
しかし、実際にはこのように動作します。 銀行に200,000ドルの借りがありますが、あなたの家は$ 100,000の価値しかありません。 銀行が収益から1万ドルを失う場合、純売上高はわずか9万ドルであるため、銀行は売却コストに非常に関心を持ち、その権利が確定します。
銀行は実際に売却の費用を支払うわけではありませんが、売り手が銀行のポケットに入金するのを止めることができます。 銀行は残っているお金を手に入れるからです。 だからこそ、銀行は、売り手がコストをどのくらい支払うかを気にしている。
しかし、売り手はまだ売り手であり、銀行はまだ銀行です。
銀行が一定の手数料や支出を短期間の売却で承認しない場合、その支払いは誰に支払われますか？ 手数料が不正な場合は、銀行が総収入から控除することを許可しないことを意味します。 しかし、手数料はまだ支払う必要があります。 私の短い販売のほとんどで、私はバイヤーに不正な料金を支払うように頼みます。
通常、不正な料金の支払いは交渉可能です。 しかし、 HAFAの短期売却では、売り手は余分なものを支払うことができませんでした。 HAFAのショート販売はもはや使われていません。 カリフォルニア州では、 SB 458は、California Civil Code 580eに示されているように、カリフォルニア州のショート・セールス・セラーが自費で支払いすることを禁止しています。
執筆時点では、Elizabeth Weintraub、DRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。