資産価格と金利の関係を理解する
金利の低下に先立って重要な財務諸表に座るのに十分なほど幸運であれば、これはすばらしく見えるかもしれません。それにもかかわらず、純資産の増加率はパッシブ・インカムの増加率を上回っています 。 長期投資家や、貯蓄を始めたい多くの資産を脇に置いている人は、高校や大学のちょうど若い成人が頻繁に入社して、初めて労働力に入るのはそれほど素晴らしいことではありません。
あなたが財務やビジネスの評価に慣れていない場合、それは奇妙に思えるかもしれませんが、それをやめて考えていれば、それは意味があります。 あなたが投資を買うとき、あなたが本当に買っているのは将来のキャッシュフローです。 現在の購買力を消費していないことを補償するために、 複合的な年間成長率として表される適切な収益率を提供すると考えている、時間、リスク、インフレ、および税金を調整した利益または売上金額 。 家庭、休暇、贈り物、新しいワードローブ、造園、素敵なレストランでの夕食、またはあなたの人生に幸福感や喜び感をもたらし、本当に重要なものを増やすもの：家庭、友人、あなたの時間の自由、健康を守ります。
低金利で資産価格が高い場合、投資を購入する1ドルは、 配当、利子、賃料 、またはその他の収入のドルを購入することを意味します（ 収益を保持する企業の場合は、株主に還元するのではなく、
実際、合理的な長期投資家は、株式市場の見通しで、標準化された国債利回りの2倍または3倍を超える配当利回りまたは正規化された国債利回りの5倍または10倍を提供する不動産市場を提供する見通しでカートホイールを行うだろう。 彼らがバランスシート上で価値を持ち歩いて失ったものを紙で見せにくくすると、月収がさらに増え、より多くを得ることができます。 会計実態を打ち負かす経済的現実の場合。
それでも、すべてのことを知っていても、 なぜ金利が上昇すると資産価格が下落するのか不思議に思うかもしれません。 衰退の背景は何ですか？ それは素晴らしい質問です。 問題の中心にあるメカニックスを掘り下げることははるかに複雑でしたが、主に2つのことがあります。
1.「リスクフリー」の機会費用がより魅力的になるため、金利が上昇すると資産価格が下がる
彼らがそれを実現するかどうかにかかわらず、ほとんどの人は、株式、 債券 、または不動産への潜在的な投資で得ることができるものと安全な資産に駐車することで得られるものとを比較するのに十分な常識を持っています。 小規模投資家の場合、これはFDIC保険の貯蓄口座、当座預金口座、 マネーマーケット口座 、またはマネーマーケット・ミューチュアル・ファンドで支払われる金利です。
大規模な投資家、企業、機関にとっては、米国政府の全面的な課税力に裏付けられた米国財務省の法案、債券、および債券のいわゆる「リスクフリー」レートです。
「安全な」金利が上昇した場合、あなたと他のほとんどの投資家は、あなたのお金で分担するより高い収益を要求するでしょう。 企業やアパートを所有するリスクを負うこと。 これは自然なことです。 あなたが座って興味を持って、将来的にあなたの完全な（名目上の）元本価値を得ることができることを知っているとき、自分自身を失うかボラティリティにさらすのはなぜですか？ 毎年の報告書はありません。研究する10-Kはありませんし、熟読する代理文もありません。
実用的な例が役に立ちます。
10年物の国債が2.4％の税引前利回りを提供したとします。 1株当たり100.00ドルで売却され、 希薄化後1株当たり利益は4ドルです。
その4.00ドルのうち、2.00ドルが現金配当として支払われます。 これにより、4.00％の収益率と2.00％の配当利回りが得られます。
今、 連邦準備制度が金利を引き上げるとしましょう。 10年財務省は、税引前5.0％の収入を得た。 他のすべては同等です（それは決してありませんが、学術的な明快さのために、現時点ではそのように仮定します）、投資家は株式を所有するために同じプレミアムを要求するかもしれません。 つまり、レート上昇に先立って、投資家は1.6％の余剰リターン（4.00％の利回りと2.40％のトレジャリー利回りの差額）と引き換えに株式を購入する意思があった。 財務省の利回りが5.00％に上昇した場合、同じ関係が成立すれば、6.60％の利回りが要求され、3.30％の配当利回りになる。 資本構成のコストの変更（それ以上の変更）などの他の変数がない場合、株式がその利益水準と配当水準を実現できる唯一の方法は、1株当たり100.00ドルから1株当たり60.60ドルに低下するという唯一の方法であり、ほぼ40.00％の
これはもちろん、規律ある投資家にとっては全く問題ではない。もちろん、 インフレ率は良性のままである。 もしあれば、定期的なドルの平均コスト 、 再投資された配当 、給与やその他の収入源から投資された新鮮な資本は、今よりも多くの収入、より多くの配当、より多くの利息、より多くの賃料を購入する。 また、企業は自社株買い戻しプログラムから高い収益を生み出すことができるため、利益を得ることができます。
2.資産価格の下落は、企業や不動産のキャピタル・チェンジ・コストが利益に転じるために上昇する
金利が上昇すると資産価格が下落する第2の理由は、 損益計算書に報告された純利益の水準に深刻な影響を及ぼす可能性があるということです。 企業がお金を借りると、銀行の融資を受けるか社債を発行します。 企業が市場で得ることができる金利が実質的に既存の債務に支払っている金利よりも高い場合、借り換えの時期になると未払いの債務 1ドルごとに多くのキャッシュフローを放棄しなければならない。 これにより、 利息費用がはるかに高くなります。 新しく発行された債券の債券保有者は、古い、満期のある債券の借り換えや、買収や資金調達に必要な新しく発行された債券の借り換えに使用されているため、より多くのキャッシュフローが必要になるため、 これにより、株価収益率の「収益」が低下します。これは、株価が適切な額まで低下しない限り、評価の倍数が増加することを意味します。 別の言い方をすれば、株式が実質的に同じ価格を維持するためには、株価は下落しなければならない。
これは、いわゆるインタレスト・カバレッジ・レシオを低下させ、会社をよりリスクに見えるようにする。 そのリスクが十分に高いと、投資家はさらに大きなリスクプレミアムを要求し、株価をさらに下げる可能性があります。
この種の金利リスクには、多くの有形固定資産を必要とする資産集約型ビジネスが最も脆弱です。 他の企業 - マイクロソフトは1990年代に債務がなく、有形資産の運用にはほとんど必要がないと考えていたが、銀行やウォールストリートにお金を頼むことなく、まったく影響を受けていないこの問題によって帆を正しく帆走する。
金利が上昇すると、ビジネスのいくつかのタイプが実際に繁栄します。 1つのイラスト：保険会社のバークシャー・ハサウェイは、現在、億万長者のウォーレン・バフェットによって過去50年以上にわたって建てられています。 現金と現金のような債券の間で、同社は実質的に何も得ていない資産600億ドルに座っている。 金利がまともな割合を上げる場合、会社は突然、準備金流動性保有分から年間数十億ドルの追加的収入を得ることになります。 このような場合、財務省の法案、債券、債券が豊富なリターンを提供しているという事実を補償するために株価を下げることを要求している最初の項目の要因として、特に興味深いものになる可能性があります成長する。 ビジネスが十分な余裕を持っていれば、最終的に株価が実際に上昇する可能性があります。 投資を知的に楽しくするものの1つです。
同じことが不動産にも当てはまります。 あなたが不動産プロジェクトに入れたい株式資本金50万ドルを持っているとします。 おそらく、オフィスビルを建てたり、ストレージユニットを建設したり、製造会社に賃貸するための産業用倉庫を開発したりします。 どのようなプロジェクトを作成しても、優先リスクプロファイルを維持するためには30％の株式を入れる必要があり、残りの70％は銀行融資やその他の資金調達源からのものです。 金利が上がると、資本コストが上昇します。 つまり、不動産の取得や開発にお金を払う必要がないか、またはキャッシュフローがはるかに低いコンテンツにする必要があります。 あなたのポケットに入っていたが、現在は貸し手にリダイレクトされる金額。 結果？ この考え方を圧倒している他の変数がない限り、不動産の相場価値は、それがあった場所と比べて低下しなければならない。 （不動産市場の強いオペレーターは、数十年間保有できる不動産を購入する傾向があり、できるだけ長期的な資金調達を行い、通貨の減価償却を裁定することができます。彼らの将来の満期返済は、経済的にはより小さく、小さくなる。）