読者は、 「私は個人住宅を所有しています。住宅ローンの残りの元本残高以上に価値があります。私の貸し手は、既存の住宅ローンの残高以上の借り換えを可能にすることを望んでいます。既存の残高と同額であれば住宅ローンの借り換え時に利払いを差し引くことができますが、住宅ローンの借り換えにはどのように税金控除が制限されていますか？
回答： ジュリアンブロック弁護士
金利が下がると、あなたのような何百万もの世帯が、住宅ローンを借り換えて貸し手に集まります。 住宅ローンの借り換えに入る前に、利払いについて控除可能であるか否かに関する厄介な税規則に慣れておくことは賢明です。 住宅ローン借り換えのためのルールの仕組みに関するいくつかのリマインダーを以下に示します。
税金控除のためのモーゲージリファイナンス規則
借り手が超過金額に対する利息を控除する権利があるかどうかは、住宅ローンの借り換えによる収入と収入の金額の使用方法によって異なります。 借り手が、既存の住宅ローンを超過した金額を使用して、住宅ローンの規則に基づいて、元の住宅、すなわち年中の住居または休暇の後退などの第2の住宅を購入、建設または実質的に改善する場合。 これらの規則により、超過分プラス他のすべての家事借入金が1,000,000ドルを超えない限り、関心の全体を控除することができ、別個の返還を提出した夫婦のために50万ドルに落ちる。
借り手が他の目的のために超過分を使用する場合、「消費者ローン」に対する利息の支払いの控除が禁止されています。 この幅広いカテゴリーには、クレジットカード請求書、自動車ローン、医療費、連邦連邦および州所得税の延滞などの個人的債務が含まれます。 ただし、1040フォームの最初のページの最終行の金額である、調整された総収入に達するための「上の行」の減算の1つである学生ローンに対する利子の制限は例外です。
住宅ローン借り換え税の控除に関する規則の例外
しかし、ほとんどの借り手は、 住宅担保ローンの規則のおかげで、消費者控除のこれらの制限を回避することができます。 これらの規則により、既存の抵当権を除いた金額と他のすべての住宅担保貸付金が10万ドルを超えず、別々の返還を申請した夫婦のために50,000ドルに落ちる限り、金利全体を控除することができます。 それは借り手が収入をどのように使用するかに違いはありません。
彼らの借り換えられた貸付が部分的に住宅取得ローンであり、部分的に住宅担保ローンである場合、個別に提出する夫婦のために550,000ドルに落ちる、総額1,100,000ドル、家事借入金100,000ドルおよび住宅株式10万ドルがある。
貸出金が家事借入金の上限100万ドルおよび住宅担保貸付の100,000ドルを超える場合、超過額は一般的に非控除個人的利子に分類されます。 一般的な不許可は、事業目的または投資目的で使用される貸付金の例外に服します。
AMTの対象となる納税者の住宅ローン納税控除
さらに別の制限は、 AMTが負担する借り手の数が着実に増えている（代替最低税）場合に適用されます。
AMTは、最大100万ドルまでの家事獲得ローンの利払いの控除を認めています。 しかし、AMT規則は、住宅購入、建造、または実質的に住宅を改善するために貸付金が使用されていない限り、第1または第2の住宅の住宅担保ローンの利息の控除を拒否する。 住宅担保ローンの広告が税金控除の厄介な問題を頻繁に巧妙にする理由の1つです。
Julian Blockはニューヨークのラーチモントにある弁護士です。
執筆の時点で、Elizabeth Weintraub、CalBRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。