短期販売と差し押さえについて知っておくべきこと
短期売却と差し押さえは、住宅ローン貸し手に関連する不調な財産であるという共通の分母を共有する2つの異なるタイプの取引です。 （彼らは交換可能な用語ではありません - ほとんどの人はそれを理解していませんが、両者の間には区別があります）。
多くの住宅購入者は、短期間の売却と差し押さえのために、投資目的や住居としての安価な住宅を購入することを望んでいます。
彼らは、彼らが市場価値よりもずっと少ない金額を節約したり家を買うことができると信じています。
買い手が私に電話して、短期売却や差し押さえをしたいと言ったとき、私は彼らに現実のチェックを与えます。 その真実は、銀行が短期の売却と差し押さえの両方を市場価値で評価し、財産の条件を考慮している傾向があるため、おそらくお金を節約できないということです。 しかし、例外もありますし、たびたび状況は正しいでしょう。 しかし、ルールよりも例外です。
まず、販売と差し押さえの違いを見てみましょう。
ショートセールプロパティの基本的な特徴
- ショート・セール・ハウスは、銀行が所有していない家です。 しかし、売却がエスクローを閉じるためには、銀行は売却を承認しなければならない。
- タイトルはまだ住宅所有者の名前になっていて、所有者はしばしば他の場所に行くことができないために不動産に住んでいます。
- 住宅所有者は、 住宅ローンの支払いに遅れがあるかもしれません。 延滞は常に要件ではありません。
- 文書化された苦難手紙が必要です。 その苦難には、雇用の損失や強制退職、健康関連の可能性、売り手が離婚したり、投獄される可能性があります。
- 一部の短期売却には、死亡した売主が署名したリバース・モーゲージ、または倒産したが退社しなかった第2のローンが含まれる。
- 家は必ずしも水中ではありませんが、ほとんどの短期売却は貸し手に全額を払うことを伴いません。 売り手はまた、手数料や手数料などの売却費用のすべてを資本が支払うには不十分である場合には、短期売却の対象となります。
差し押さえプロパティの基本機能
- 抵当権は、抵当貸付業者が所有する住宅、またはファニーメイ、フレディマック、またはHUDなどの政府機関によって、抵当権が保証された場合または保証された場合には保有されています。
- 貸手が差し押さえ物件の所有権を取得する方法はいくつかあります。 最も一般的な方法は、モーゲージの未払いについて住宅所有者を差し押さえることです。 しかし、銀行は、住宅所有者が貸付を払うことなく他の個人に家を売却するときに提示される手続きのような他の理由により、抵当流れを許される。 件名販売はもう許可されません。 銀行は、差し押さえや裁判所の措置の代わりに、差し押さえの財産を取得することもできます。
- 銀行が差し押さえ物件の所有権を握るとき、彼らは居住者を追い払い、家を確保する。 一般的に、資産管理会社は水を止め、窓やドアを上ってロックを変更します。 このため、差し押さえはしばしば近隣の目障りです。
差し押さえと短期売買取引の条件
ほぼすべての短期売却と差し押さえは、現状のままで販売されています。
一部の銀行は、銀行がリハビリによって利益を増やすことができると認識しているため、差し押さえの家を修正するために投資するが、多くの銀行は、以前の住人が残したのと同じ条件で家を売る。
銀行が重大な欠陥のために価格を下げることを許す状況を時折悟ることがありますが、それはまれです。 たとえば、炉や屋根を交換するために還元やクレジットを要求することができますが、市場が熱くなり、別の買い手が現金を支払う可能性がある場合、銀行はおそらくその要求を拒否します。
差し押さえの状態と短期間の売却条件との主な違いは、差し押さえの状態が分からないことです。 差し押さえの家は、数ヶ月、何年もの間空になって、型や水の侵入が起こる可能性があります。 家が排除されているときに、所有者が家を捨てたり、家を適切に維持できないことがあります。 これとは対照的に、ショートセールの売り手は自宅の世話をする傾向があり、バイヤーに情報を提供することができます。
もう1つの違いは差し押さえプロパティは一般に30日以内に閉じることができることです。 銀行の承認が必要な短期間の販売は、 短期間の承認書を得るために平均で30日から3ヶ月かかることがあります。
差し押さえを購入する場所と方法
銀行が小規模で地元でない限り、公衆に売却のための差し押さえの家を提供することはまずありません。 銀行は一般的に5つの方法で差し押さえを処分する。 一括販売方式を除いて、銀行が差し押さえを売却する方法のほとんどは、銀行に利益をもたらす。
- 受託者のオークションまたは保安官のオークションで。 この手続きは、裁判所やその他の公共建物のステップで行われる入札プロセスです。 通常、オファーは現金でなければならず、銀行は最低積立金額を設定します。 優位な担保権がある場合、買主はその担保権に対する責任を負います。 オークションのバイヤーは、不動産業者とはしばしば連携しません。
- 個人投資家への一括販売で。 これらは、オークションで売られなかった家や、銀行が決してオークションに出さない家であってもよい。 銀行はこれらの住宅をグループにまとめ、パッケージ全体を投資バイヤーまたは会社に急激な割引で販売する。
- オンラインオークション会社を通じて。 多くのオンライン家庭オークションでは、予約が満たされていない場合、家が販売しない予約入札が行われます。 彼らはしばしば、買い手がオークション会社への手数料として提示価格より5％高いプレミアムボーナスを支払うよう要求する。 当初の販売価格は、しばしば、予約された入札価格を下回り、欺まれたように見えることがあります。 これらのウェブサイトのほとんどは、あなた自身のエージェントがあなたを代理することを可能にします。
- REO代理店に家をリストし、MLSで販売するための家を提供することによって。 REO代理店は、銀行の資産管理者と協力してBPOを準備します。 エージェントは状態を評価し、そのままの状態で控除することができるので、家は基本的に市場価格で表示されます。 代理人があなたを代理することができます。
- 自宅のウェブサイトポータルに自宅を置いて、電子申請の提出を許可する。 これは政府機関でより一般的です。 銀行は代理人に代わって代理人を代理します。
ショート・セールスを購入する場所と方法
買い手または投資家は、住宅所有者から短期間の売却を直接購入することはできません。 実際、売り手と買い手の間に既存の関係が存在しないことを述べる、 腕の長さの宣誓供述書に署名することが、買い手に要求されています。 買い手が近くに住んでいた隣人だったので、私は銀行に短期売却を拒否させました。
（カリフォルニア州のような州では、短期売却モーゲージ詐欺を構成する可能性がありますが、そのような行為に反対する人もいれば、これにより、銀行は売り手に提供された責任の解除を取り消すことができます。）
あなたは、短期間の販売を購入するときにあなたを代表するためにあなた自身の不動産業者を雇うべきです。 そのエージェントはリスティングエージェントであってはなりません。 あなたは自分の表現に値する。 また、銀行は、デュアル代理店を短期間で斡旋する上場代理店への手数料を削減する傾向があります。
あなたの代理店は、短期間の販売承認を待つために十分に準備するために、いくつの銀行と抵当権が関与しているかを判断する必要があります。 あなたの代理店は、売り手が短期売却の条件を満たすことを確認することもできます。 すべての短い売り上げが売り手の苦難を必要とするわけではありませんが、ほとんどが行います。
最後に、ヒント：銀行はあなたにカウンターオファーを提示し、より高い価格を求めるかもしれません。 不動産の修理が必要な場合は、銀行に提出された2つの見積もりと写真を提示すると、受領した販売価格での処理が成功する可能性があります。
執筆の時点で、Elizabeth Weintraub、CalBRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。