販売対象は貸出前提条件ではない
購入対象は何ですか？
「対象を購入する」とは、既存の住宅ローンの住宅を購入することを意味します。
これは売り手が既存の住宅ローンを払い戻さず、買い手が支払いを引き継ぐことを意味します。 既存の住宅ローンの未払い残高は、購入者の購入価格の一部として計算されます。
買い手が住宅ローンの住宅を購入するのはなぜですか？
購入の主な理由は、売り手の既存の金利を引き継ぐことです。 現在の金利が7％で売り手が5％の固定金利を持つ場合、その2％の変動は買い手の毎月の支払いに大きな違いをもたらす可能性があります。
- 5％の金利の200,000ドルのモーゲージは、1ヶ月あたり1,073.64ドルの支払いで償却されます。
- 7％の金利で200,000ドルのモーゲージは月額1330.60ドルの支払いで償却されます。
- このような状況下での買い手への毎月の節約額は、年間256.96ドルまたは3,083.52ドルです。
第2の理由：売り手が買い手の信用報告書を引き取ることを決定しない限り、一般的に買い手は家を買う資格がありません。
売り手が喜んでいるならば、 悪い信用を持つ買い手でさえも、家事を買うことができます。
オプションの対象となる3つのタイプ
売却対象は必ずしも所有者の融資を伴うものではありませんが、それは可能です。 売り手が何らかのタイプの資金調達を行っているかどうかは、売り手がモーゲージをラップしているかどうか、および/または買掛金額と購入価格のどちらをラップしているかによって決まります。
- 現金融資の直接の対象：購入者が購入価格と売り手の既存の貸出残高との差額を現金で支払う場合の最も一般的な対象は次のとおりです。 たとえば、売り手の既存のローン残高が$ 150,000で、 販売価格が$ 200,000の場合、買い手は売り手に現金で$ 50,000を渡さなければなりません。
- 売り手の繰り越し を 伴う 直接的な 被告： 売り手または買い手の資金調達とも呼ばれる売り手の繰り戻しは 、最も一般的に第2の抵当の形で見られる。 売り手の持ち越しは、 土地契約またはリースオプションの売買手段とすることもできます 。
たとえば、販売価格が$ 200,000、既存のローン残高が$ 150,000、バイヤーが$ 20,000の前払いをしている場合、売り手は$ 30,000の残高を別の金利で運び、両当事者間で交渉します。 買い手は売り手の貸し手に1回の支払いを行い、売り手とは異なる金利で別々の支払いを行うことに同意する。
- ラップアラウンド対象 ： 売り手が既存の住宅ローン残高にお金を儲けるため、ラップアラウンド対象は売り手に利息のオーバーライドを与える。 既存の住宅ローンが5％の金利を保有しているとしましょう。 販売価格が$ 200,000で、買い手が$ 20,000を落とした場合、売り手の繰り返しは$ 180,000になります。 売り手は6％の率で、既存の住宅ローンを$ 150,000で1％、残高を$ 30,000で6％にします。 買い手は$ 180,000で6％を支払うでしょう。
対象者と貸出先との差額
取引対象では、売り手も買い手も、売り手が物件を売却したことを既存の貸し手に知らせず、買い手は現在支払いを行っています。 買い手は、ローンを引き継ぐための銀行の許可を得ていない。 貸し手は貸し手に疎外の場合に貸付を加速する権利を与える彼らの抵当権と信託行為に特別な言葉遣いを置く。
銀行はこれらの貸出金を支払時に支払う予定ですか？ 場合によります。 特定の状況では、一部の銀行は単に誰か（誰でも）が支払いをしていることを喜んでいる。 しかし、銀行は抵当権または信託証書の加速条項のために権利を有する。 それがバイヤーにとって危険な状況になっているのです。 買い手が銀行の要求に応じて融資を払うことができない場合、銀行は差し押さえを開始する可能性があります。
買い手が融資の前提を行う場合、買い手は銀行の許可を得て正式に融資を引き受ける。 これは、売り手の名前がローンから削除され、バイヤーが他の購入のお金のローンと同様に 、ローンの資格を持つことを意味します 。 一般的に、銀行は融資の前提を処理するために買い手に仮定料を請求するが、 従来の融資を受けるための手数料よりもはるかに少ない。 FHAローンはローンの仮定を可能にするが、ほとんどの従来のローンはそうではない。