短期売却適格要件
ショートセールとは何ですか？
短期売却は、貸し手が住宅ローンで短絡した場合に発生します。つまり、貸し手は、総額より少ない金額を受け入れます。
あなたの住宅ローンが10万ドルで、あなたの家が価値がある、例えば9万ドルであれば、 不動産手数料 、記録料、タイトルおよびエスクロー料金などの売却を終了させる費用を含めて、10,000ドル短くなります。 あなたの住宅ローン残高が売却価格と一致する場合、短期売却可能性があります。これは売却を「短期」領域に投じる閉鎖費用がまだ残っているためです。
時折、 抵当流れの費用を避けるために、貸し手は、 住宅が差し押さえ前の段階にある間に買い手が住宅ローンの残高よりも少ない額で住宅を購入させることによって、短期間の売却を認可します。 プレ差し押さえ段階は差し押さえの3つの段階の 1つです。
ショートセールのサンプルステップは次のとおりです。
- 売り手は 、第三者（銀行）の承認を得て、売却の対象となる不動産業者との上場契約に 署名します。
- エージェントは、市場価値に基づいてオファーを行うバイヤーを見つけます。これは、しばしば、モーゲージの額よりも少なくなります。
おとぎ話の土地では、みんなが幸せに暮らしています。 売り手を除きます。 結果があります。
ショートセールの資格
あなたが熱狂的に短売りの流行に乗る前に、あなたが短期間の販売を受ける資格があるかどうかを判断するために、以下を検討してください。 4つの要件すべてに「はい」と答えることができない場合、短期間の販売を受ける資格はありません。
- 家の市場価値は低下した。
硬直的な比較販売は、家が貸し手のために未払い残高よりも価値が低いことを立証しなければならない。 この未払い残高には、 前払いのペナルティが含まれる場合があります。
- 住宅ローンはデフォルト状態にあるか、またはデフォルト状態に近い。
以前は、支払いが現在のものであれば、貸し手は短期売却を考慮しないだろうが、これはもはやケースではない。 他の要因が潜在的な不履行につながることを認識して、多くの貸し手は、将来の問題を回避することを熱望しています。 必ずしもデフォルトにする必要はありません。
- 売り手は厳しい時に落ちた。
売り手は、売り手がなぜ月額支払いをしたのか停止するのかを含めて、売り手が売りのために差額を支払うことができない理由を説明する苦難の手紙を提出しなければならない。
苦難を構成しない例はいくつかあります：
- 購入の決定が悪い サラウンドサウンドでホームシアターシステムで給料を払うことは、苦難の条件にはなりません。
- 隣人と不幸。 あなたのブロックのすべての家が鉢植えの家に変わったとしても、それは苦難の対象にはなりません。
- 別の家を買う。 あなたが家があなたやあなたの家族のためにもはや適していないと決めた場合、貸し手は気にしません。そして、あなたが別の家を購入した場合、あなたは短期間の販売のために全く資格を得ないかもしれません。
- 妊娠。 あなたの家族の大きさを増やしたり、家族を始めたりすることは苦労ではありません。
- アパートに移動する。 あなたが自宅を離れて移動することに決めた場合、それはライフスタイルの決定であり、あなたの家を捨てる理由はありません。
- 失業
- 離婚
- 医療緊急事態/急病
- 倒産
- 死
- 売り手は資産を持っていない
貸し手はおそらく、売り手の納税申告書および/または財務諸表のコピーを見たいと思うでしょう。 貸手が資産を発見した場合、貸し手は売り手が短期差を支払うことができると感じるので、貸し手は短期売却を認めない可能性があります。 資産を持つ売り手はまだ短期売却を認められるかもしれませんが、不足額を返済する必要があります。
たとえば、売り手が貯蓄口座に現金を持ち、他の不動産、株式、債券、さらにはIRA口座を所有している場合、貸し手は売り手に資産があると判断する可能性が最も高いでしょう。 ただし、貸し手は、売り手が返済する必要がある金額を割り引くことがあります。
多くの事業体は売り上げの低迷から利益を得るが、 売り手の短期的な売り上げ利益はない。
ショートセールの結果
短期売却は買い手が購入を申し出ることに依存しています。
オファーを受けていない場合は、短期売却の対象にはなりません。 だから、たとえあなたが他のすべての基準を満たしても、誰もショート・セールを買うことはない可能性があります。 また、買い手のオファーを受け入れる貸し手にも依存しています。 貸し手がオファーを拒否した場合、売却は行われません。
- 税務上の結果
貸し手が短期売却に同意した場合、貸し手は、債務免除に関するIRSコードの規定のために、短期差の1099を発行する権利を有する可能性があります。 2007年の住宅ローン赦免債務救済法によれば、多くの状況では債務免除が免除されています。
あなたは、 不動産弁護士と税理士と話して、 短期間の税務上の結果の量と、もしあれば税金を支払う余裕があるかどうかを判断するべきです。
- 欠点のあるクレジットレポート
短期売却はあなたの信用報告書には表示されませんが、ローンのステータスは表示されます。 債務不履行の人にとっては、それは償還前の差し押さえであり、これはしばしば合意に満たないものとして全額支払われると報告されています。 短期の販売は信用格付けに影響を与える 。 あなたの信用報告書への損害は、あなたへの差し押さえとして著しく悪いようではないかもしれませんが、債権者は区別できないかもしれません。
これのすべてを言っているが、短期間の販売のための予選には常に例外がある。 貸し手のガイドラインにもよりますが、資格がまったくない短期売却の種類があります。
短期間の売却を試みる前に、常に弁護士に相談してください。 不動産業者はあなたに法的助言を与えることはできません。
執筆時点では、Elizabeth Weintraub、DRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。