売り手がオファーの資金調達の種類をどのようにランク付けするか
質問：私のタイプのローンは購入オファーのメリットかデメリットですか？
読者は次のように質問しています： 「私は現金を支払うことができ、家を買うためのローンを手に入れることができるうらやましい立場にあるのですが、私は投資不動産を購入したいのですが、この市場の仕組みを知っています 。私は自分の申し出を最高のものにしたいと思っています。私はそれが大きな役割を果たしていることを知っていますので、現金やローンで申し出をする方が良いですか？私のエッジはどこですか？ローンのタイプによってお互いにランクインされた場合、1つの購入が他のものより優れているのはなぜですか？
回答：住宅ローンや融資条件のタイプがその認識に大きく影響する可能性があるため、売り手がオファーをどのように認識できるかを検討することは賢明です。 売り手の市場を混ぜ合わせて、さまざまなバイヤーからの複数のオファーと競合する可能性が高い。 あなたのオファーはさらに詳しく調べられ、審査されます。
買い手は、いくつかの購入オファーがどれくらい不公平にランク付けされているかを知っていれば、驚かれるでしょう。 保護クラスに基づく差別を禁止する公正住宅法はありますが、他の種類の差別は制限されません。 言うまでもなく、ほとんどの売り手とその上場代理店は、買い手にオファーが却下された理由を伝える習慣を作っていません。 彼らはただそれを拒否する。 彼らは理由を説明する必要はありません。
しかし、購入者が使用する資金調達の種類によって購入のオファーを判断するのが一般的です。 購入オファーは、多くの場合次のようにランク付けされます。
最高のタイプのオファーが最初にリストされ、最も魅力的でないオファーが最後にランク付けされます：
- 現金。 これは手持ち現金を意味します。 それは現金での取引ではなく偶発的な売却であるため、現在エスクローにある家を意味するものではありません。 また、後日現金を生み出す他の不動産のリファイナンスを意味するものでもありません。 現金収入には、通常、資金の証明が付いています。 これは、売り手が買い手が現金にぴったりだというバイヤーの言葉を取らないためです。 これは買い手に100ドル紙幣が詰められたスーツケースを作るよう要求するのと同じです。
現金は高い評価を受けているため、現金買い手は割引を交渉することができます。 しかし、複数のオファーの状況や短期間の売り上げで、その利益を期待してはいけません。 所有者の資金調達を除くすべてのオファーは、最終的に売り手に現金をもたらすことを忘れないでください。 現金提供の主なメリットは審査要件ではない。
帳簿価格を上回る現金は、評価がないため、持分を持つ住宅にとって非常に望ましいものです。 買い手が歩くと、銀行の期待は既に確立されているので、短期売却の場合、現金提示価格はリストの価格には望ましくない。 複製が難しいかもしれません。
- 従来のローン 。 従来のローンのFICOスコア要件は、FHAローンのFICOスコア要件よりも高い。 あなたのFICOスコアがFHAに必要な最低限を反映しているが、より高い金利を支払うならば、従来のローンを得ることができます。
20％以上を現金化し、80％以上のローン・オブ・バリュー・レシオを生じる借り手に優先レートが提供されます。 比率が低いほど、貸し手のリスクは低くなります。 また、評価が下がった場合、貸し手は80％未満の貸出金を借り手に支払うことがあります。
従来のローンのもう1つの利点は貸し手の資金調達要件があまり厳しくないことです。 貸し手は修理を要求する可能性がはるかに低いです。 この事実だけでは、従来のバイヤーはFHAのバイヤーよりもはるかに魅力的に見えます。 しかし、新しい家庭は一般的に修理を必要としないことに留意してください。
- FHAローン 。 初期の住宅購入者の多くは、FHAローンを選択しています。なぜなら、初期の現金支払いは通常、従来のローンに必要な額よりも少ないからです。 さらに、FICOスコア要件は、貸し手オーバレイごとに、はるかに寛大です。 FHAローンの最低契約金額は、購入価格の3.5％です。
FHA修理ガイドラインは、一部の売り手や代理店が信じるほど厳格ではありません。 しかし、高齢者の家庭ではより多くの修理が必要になる傾向があります。 家が1978年以前に建設された場合、塗装を剥がすことはFHAの大きな問題です。家はカーペットを使わずにコンクリートの床を持つことができますが、塗料をはがしない方が良いでしょう。 FHAローンは、資金調達条件のために閉鎖を中止することがあります。
有害動植物報告書およびクリアランスは、FHA査定官によって要求される場合とされない場合があります。
- VAローン 。 退役軍人は、ローン階層になるとスティックの短い端を取得します。 しかし、VA借り手はおそらく、FHA購入者よりも信用リスクが高いです。これは、前払いなしで購入する要件がより厳しいためです。 借り手は、前払いをせずに家に買ったり、買ったりするオプションを保持しています。 ほとんどのVA借り手はレバレッジを選択します。
VAローンの欠点は害虫の報告が必要であることです。 害虫の作業が必要な場合、貸し手は完了証明書を求めます。 取引が短期売却の場合、銀行は一般的に有害動植物の支払いを認可しません。 短期売却住宅はそのまま売却される。
残念なことに、階層構造や誤解のために、VA購入者はオファーの積み重ねの末尾に落ちることが多く、最も適格である可能性があります。 短い売り上げの多くを扱う代理店は、VA買い手を好む傾向があります。なぜなら、これらの買い手がどこかで買い物をすることを知っているからです。
執筆時点では、Elizabeth Weintraub、DRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。