クライアントはZillowの価値の見積もりについて何度も私に尋ねてきました。皆さんは、ZillowがZestimateで正確であるかどうかについて誰もが疑問に思っていたと想像しています。 最初に理解しなければならないのは、ジローがないことです。 Zillowは不動産ではありません。 私はZillowで働く不動産仲介業者 （まだとにかく）は知らない。 それは図書館のような公共サービスではない。 Zillowは、家庭を注視し、不動産専門家に広告を売りたい眼球を誘惑するために設立されたビジネスウェブサイトです。
Zillowは、さまざまな情報源から収集されたデータを観察することによって形成された意見について、多くの結論を導いています。 誰もが何かについて意見を持っています。 あなたは同意するか同意することができます。 意見は事実ではありません。 もしZillowが特別な水晶球を使って市場の脈打ちを見せたら、Zillowは住宅市場の崩壊を予測していただろう。 実際、Zillowは市場が崩壊し始めたばかりだった。
これは、1983年のEddie Murphyの映画「 Trading Places 」のRandolph Dukeによる類推のようなものです。Dukeのキャラクターは、市場が上がっても市場が下がっても、商品ブローカー（そして、Zillowのような会社も）お金を稼ぐために。
Zillow's Zestimateを理解する
Zillowは住宅に関するすべての情報を合併してデータを取得しました。 アマルガマティングは、さまざまなソースからのデータを1つのソースにミックスしてマージするための素晴らしい言葉です。
正確に行うと、合併して独占を創り出すことができます。 しかし、自分自身より先に進まないようにしましょう。 多くのコンピュータ化されたプログラムは、家の価値を予測することができます。 不動産業者でさえコンピュータ化されたプログラムを使用していますが、違いは不動産業者が人工知能を見るかもしれないなど、それらのプログラムに依存していないことです。
私たちはまだそこにいません。
少なくとも今のところ、Zillowは買い手が家に入るときに買い手がどのように感じるかを予測できません。 Zillowは、インテリアが更新されたかどうか、技量が優れているかどうか、または使用材料が劣っているかどうか、または隅々にある学校がフットボールのフィールドに戻っている家の価値が低下しているかどうか、不動産仲介業者や鑑定人は、近隣を知り、自宅で家を調べたときに使用されます。
エージェントが価値の見積もりにどのように到着するか
私はすべての不動産代理店について話しませんが、私は40年以上ビジネスに携わっており、平均以上のレベルの能力を備えています。 私が不動産を評価し始めるとき、私のコンピュータからまずやることは、Googleの衛星から家を勉強することです。 私はそれが忙しい通り、商業用地や高速道路への接近、近くの他の家の大きさ、植生や造園、太陽への方向性、そしてもし私が運が良ければ、外装と通りの風景。
私はまた、自動評価の2つのセットを実行します。 1つは、CoreLogicが所有するRealistで、非MLSを含むすべてのセールスのデータ中心であり、私が手作業で設定する他のパラメータも含めて、構成やタイプが25％以下の自宅売り上げを考慮に入れます。
その他の自動化された評価は、 MLSから直接引き出され、売り上げ、 保留中 、およびアクティブなすべてのリスティングの高値、安値、中間値および平均値を含む平方フィート数に基づいて計算された売上にも基づいています。 これらの2つの値だけでは、多くの場合、非常に異なっていますが、一緒に使用すると、一般的に5％以上の差はありません。 しかし、それは価値を確立するのに十分なものではありません。
その情報を武器にして、私は家を調べて、バイヤーの目を通して、鑑定人がそれをどのように見ているのか、また、家への交通量を増やすために競争に打ち勝つ必要がある場所を見ます。 準備されたリスティング契約を結んで家に入り、家を見た後にリスティング価格を手動で変更することは珍しいことではありません。 自動化は個人の評価の代わりにはなりません。
価値の正確さのZillow Zestimate
Zillowは、常に100％正確であると主張することはありません。 6ブロックの半径内のすべての住宅が、同じ年に建てられた住宅で満たされた郊外の小区画、同じサイズで同じ設備を備えている場合、Zillowの見積もりはずっと正確になりますが、おそらく10％以内である。なぜなら、それを捨てるのに十分な具体的な差異がないからである。 他の時は、それはまったく終わらないでしょう。
私はあなたのためにZestimateと比較するために私が個人的に販売している4つの典型的な家を引っ張った。 1つのプロパティは、ミッドタウン・サクラメントの多くの2つの住宅で、鉄道路線の近くの繁華街にあり、高速道路の騒音の近くに商業用不動産があります。 Zillowはその家の価値を380,733ドルで見積もったが、市場で約6ヶ月後には349,000ドルで売られた。 ジローの推定値は約9％であった。
2番目の家は、SacramentoのPocket地区のカスタムウォーターフロントでした。 Zillowはその家を983,097ドルで評価した。 それは1,085,000ドルで販売されました。これはZillowの見積もりよりも10％高かったです。 もし売り手がZillowの見積もりに頼っていれば、わずか10万ドル以上も失われてしまいます。
第3の家は、デイビス大学近くのカリフォルニア州デービスの排他的な区域にある再建された家でした。 Zillowはその家を1,230,563ドルで評価したが、それは149万ドルで売却され、現金では資金調達は行われなかった。 そのZestimateは20％を超えていませんでした。
第4の家はカリフォルニア州エルクグローブの湖畔の家でした。 再び、Zillowの見積もりは488,711ドルで低過ぎて、バイヤーの貸し手の評価を含む16％増の565,500ドルでした。
Zestimateは、ウェブサイトの訪問者に価値のある範囲を与えるように策定されています。 それは、評価や不動産専門家の価値観を置き換えることを意味するものではありません。 私は売り手がその価値観を見ていることを知っているので、私は売り手を訪れる前に常にZillowの価値観を見ています。 見積もりに専門家として価値があるからではありません。 不動産業者はZillowを使用して家を建てることはありません。
私はZestimateが実際の販売価格よりもはるかに高いことを提供する家を買うときに得ている良い取引を正当化するためにZillowの価格を見るように彼らのクライアントに彼らのクライアントに伝える一部のエージェントを実現する。 エージェントとの選択的な使用方法です。 価格が有利な場合は、それを使うかもしれません。 銀行もそれほど良く分かりません。例えば、ショート・セールスの状況では、オファーがZestimate以上の場合、 ショート・セール・エージェントがショート・セールス・バンクのゼスティメイトを指しているかもしれません。
しかし、Zillowは消費者のためにZestimateよりもはるかに多くを提供しています。 私は人々がゼスティメイトにぶち壊されて、そのウェブサイトの豊富な情報を見落とし、ハードな事実、関連するデータ、 比較可能な販売および近隣人口統計を含み、初心者の住宅購入者または自宅にとって非常に価値があると信じています。不動産取引の売り手。
執筆の時点で、Elizabeth Weintraub、CalBRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。
完全開示：Elizabeth WeintraubはプレミアZillowエージェントです