カリフォルニア・ショート・セールの第一歩
まず、戦略を計画し、いくつかの質問に答える必要があります。
ショート販売にはさまざまな種類があります。 以下の質問に答えることができれば、すべての短期販売の種類を知る必要はありません。
- あなたの貸し手は誰ですか？ あなたの短期売却の処理方法を決定するので、あなたの貸し手は重要ですが、貸し手がサービサーか投資家かを調べる必要があります。 あなたの貸し手が権限を指定していない限り、あなたの短期売却を最終的に承認するのは投資家です。
- 財政難がありますか？ もしそうなら、 苦難の手紙を書く必要があります。 財政難がない場合は、貸し手がバンク・オブ・アメリカであり、 協調ショート・セールやHINインセンティブの対象となることを希望してください。 カリフォルニア州の大部分の貸し手は、売り手が財政的な苦難を記録できるのを見たいと考えています。 売り手が一定の日数延滞していて、FICOの得点が低い場合は、ファニーメイ（Fannie Mae）の例外がよくあります。
- あなたのローンは政府融資ですか？ 政府の融資には、Fannie MaeやFreddie Macなど政府出資企業（GSE）が所有する貸付金が含まれます。 GSEローンのルールは異なります。 ローンがFHAまたはVAの場合、これらのタイプのローンは処理に時間がかかり、2段階のプロセスで承認されます。
- あなたはHAFAの短期売却の対象となりますか？ バンク・オブ・アメリカを通じたものなど、HAFAの短期販売の種類には非常に時間がかかることがあります。 政府によって伝えられた時間枠はめったに追跡されない。 私はバンク・オブ・アメリカのHAFAの売り上げを平均6ヶ月から12ヶ月に短縮しました。 カリフォルニアでのHAFAの短期売却の唯一の利点は、売り手がクローズ時に受け取る3,000ドルですが、売り手はその売り手が物件に居住している場合にのみそのお金を受け取ることになります。
HAFAの短期売却を希望する場合は、ファニーメイHAFAの短期売却とフレディマックHAFAの短期売却のプロセスが異なることを認識しています。なぜなら、これらは政府スポンサーであるからです。 フレディマックHAFAの短期間の販売のためのARASSはありません。つまり、オファーを提出する前に事前承認を受ける必要があります。
どのエージェントもHAFAの短期売却を処理することはできません。 あなたは、HAFAの短期販売を行うことを決定した場合は、認定された経験豊富なHAFAのショート・セール・エージェントだけが働く必要があります。
カリフォルニア州のショートセールのための責任のリリースを取得
California SB 458の 2011年7月には、欠点と肯定的な側面があります。 いくつかの点で、制限により、一部の第2の貸し手は、短期間の売却を承認することをより躊躇させている。
しかし、プラスの面では、法律は、売り手が短期的な販売承認の条件として貢献することを銀行が要求しないようにしている。
SB 458は、パラグラフeを追加することにより、カリフォルニア民法580を補正する。 カリフォルニア民法580eは、銀行が短期売却を承認した場合、銀行は売り手を個人的責任から解放しなければならないと述べています。 それは問題ではない：
違いは全くありません。 カリフォルニア州で1〜4単位の短期売却を承認した貸し手は、売り手に責任を免除しなければならず、 不十分な判断をすることはできません。 もちろん、法律は変わる可能性があります。 したがって、不完全を放棄するか売り手を解放する特定の言い回しを含む短い販売承認書を入手することが賢明です。
カリフォルニア州のショートセールにおける税金
ローンが借り換えの場合、売り手は有資格税務専門家から税務アドバイスを受けなければなりません。 これは、レートと期間の借り換えが、キャッシュアウトの借り換えである借り換えよりも税務目的のために異なる方法で処理されるためです。 借り換え時の無料のお金は、特定の条件の下で、短期間の販売であっても、売却時に課税対象になる可能性があります。
2007年の抵当権許諾債務救済法は連邦法です。 それは、個人住宅を課税から特定の最大額まで免除します。 カリフォルニア州の法律ではありません。 何年もの間、カリフォルニア州法は連邦法を反映しています。 カリフォルニア州の法律が住宅ローン債務救済のために州の所得税を免除するかどうかは、税理士が答える最良の答えです。 売り手が失格となっても、適用される可能性のある他の免除があるからです。
さらに、2013年に発行された住宅ローン手紙は、連邦および州レベルの課税から、カリフォルニア州で1〜4単位の売り手をリリースしています。
カリフォルニア州の短期売却に関する法律および税務上のアドバイスを希望する場合は、そのアドバイスを提供するために認可された資格のあるエンティティに相談してください。 不動産業者は法律や税務に関するアドバイスを提供することはできません。