来るべき家がいつも複数のオファーをもたらすわけではない
在庫が限られている不動産市場では、売り手とその上場代理店が 、Coming Soonとして自宅をリストすることによって、市場に少し前の興奮を呼び起こそうとすることがあります。 その感情は売り物が非常に少ないため、まだ利用できない新しいリスティングは食欲を刺激するだけでなく、最終的に売り出しの際に入札の狂気を生成する可能性があります。
売り手のための良いニュースだが、潜在的な買い手のための悪いニュース。
他の多くのバイヤーがComing Soonの家にうんざりしているとき、熱心な家の買い手は競争して家に勝つことができますか？
来るべき家は何ですか？
Coming Soon homeは、一般的にMLSでまだ利用できない新しいリスティングです。 リスティングエージェントは、例えば、プロパティ自体に「来るべき」サインを置くことができる。 リスティングエージェントはMLSで禁止されていない限り、不動産業者や不動産所有者による直接リスティングの提出を許可するプライベートオーナーシップのウェブサイトに事前広告を掲載することもできます。
典型的には、代理店は、Coming Soonのリスティングを直接市場に出すことも、宣伝することも許可されていない。これは、購入申し込みの勧誘、市場に出る前の宣伝、プライベートなバックドア取引を意味しないことが多い。 しかし、それはあなたがとにかくオファーをすることができないということを意味しません。
Coming Soonの家のリストは、MLSで販売するためにリストアップすることもできますが、まだ表示することはできません。
おそらく売り手はまだ売却のために家を準備していますが、あらかじめ少しの関心を集めたいと思っています。
なぜプライベートMLSシステムはすぐに来るリストを捨てるのですか？
まず、全国のMLSの中には、売りまわされていない家を売る方法として、Coming Soonの家を好んでいない人がいることを理解しています。なぜなら、MLSの役員会は売り手だけでなく、これらの家を宣伝する代理人。
複数のリスティングシステムは、すべてのメンバーに対して公平にしようとします。
家についてのより多くの情報を収集する唯一の方法はリスティングエージェントに電話をかけることなので、買い手は購入者のエージェントに電話するのではなく、直接リスティングエージェントに電話をかける可能性があります。 この種の行為は、50州すべてで合法ではない二元代理店につながる可能性があります。
言うまでもなく、MLSは唯一の不動産リストの源であることを誇りに思っており、一部の代理店が家のリストの母船と呼ぶ巨大な独占を享受しています。
来るべき早く家に勝つ方法
ほとんどの初回住宅購入者を含む多くの住宅購入者は、家のために交渉することを本当に楽しむことはできません。 彼らはちょうど家を購入したい。 誰もが交渉することに優れているわけでもなく、交渉戦略に必要な圧力や緊張を気にかけているわけでもありません。 複数のオファーの可能性を混ぜ合わせて、バイヤーを真剣に脅かすことができます 。 一部の人は、いかなる状況下でも、複数のオファー状況に関与したくないということを公然と述べている。
それを回避する方法は、強力なオファーを先行させ、それを休ませることです。 まず、Coming Soonのリスティングを持つリスティングエージェントは、自宅が市場に出てくるまで、どんなショーをも許可しないかもしれません。
ゼロを示す方針はさまざまな理由からであり、その1つはMLS規則に違反しないようにすることです。 いくつかのMLSシステムは単純にMLS放棄を要求し、エージェントはいくつかのルールをバイパスすることができます。
さらに、多くの上場代理店は、金曜日に家をリストする最善の日があると信じていますので、そのようなタイプの予定リストの処理方法を見てみましょう。
- ホームはMLSで、毎週木曜日の深夜にすべての写真をダウンロードし、早朝の金曜日の視聴の準備が整いました。一般的に、リストは自動的に代理店からバイヤーに届けられます。
- 売り手は日曜日に予定されているオープンハウスを持っています。
- ほとんどの売り手は、自宅がオープンハウスを含めて少なくとも2,3日間市場に晒された後でなければ、オファーを受け入れたくないので、例えば、日曜日のすべてのオファーに応えることは不合理ではない。
この状況に対処する良い方法は、金曜日にオファーを書いて、オファーに応答する日曜日の夕方までに売り手を与えることです。 あなたは今自分自身に言っているかもしれません、それはナットです。 それは他のバイヤーが私のオファーよりも良いオファーをする時間を与えています。 そして、あなたはその前提で正しいでしょう。 しかし、あなたが考えていないのは、その提供をその創業時に最も強力で最も積極的なものにする方法です。
あなたのバイヤーの代理店の助けを借りれば、あなたはおそらくあなたに同意できる価格を思いつくことができ、戦略的にも健全です。 代理店に時間を割いて、オファーが間違いなくクリーンであることを確認し、近隣に慣習的な決済手数料を支払うようにしたこと、そして通常は売り手が通常支払うであろうものを提供すること。 あなたは、ほとんどの売り手が見たいと思っているすべての文書、例えば、 承認前の手紙、資金の証書、そしてあなたの本物のお金のコピーを含めるべきです。
売り手があなたの非常に寛大で顕著なオファーを受け取ったら、売り手が週末を通してあなたのオファーについて考えている下のドルを賭けることができます。 売り手はその場であなたのオファーを受け入れるように誘惑さえするかもしれません。 しかし、上場代理店が売り手に待つようにアドバイスし、売り手がオープンハウスを待つことを選択した場合、あなたのオファーは依然として売り手の心に大きく左右されます。
あなたのオファーは、売り手が午前中に考え始めた最初のものであり、売り手が夕方に引退する前の最後のものです。 それは人間性です。 売り手があなたの提案、あなたの提案について考えている時間が長くなればなるほど、その提供は売り手の心に強くなります。 売り手は、他の申し出がなければ何が起きるか心配し、売り手があなたがまだそれを待っていることを悟ったときに安心します。 あなたの申し出は、それを信じているか否かにかかわらず、日曜日の夜の頃には、ほとんど聖人の地位に達することができます。
別のバイヤーがより多くを提供しても、そのような患者と献身的な住宅購入者に由来するので、売り手はあなたのよく作られたオファーを受け入れるでしょう。 あなたは銀行にこのヒントを取ることができます。
執筆の時点で、Elizabeth Weintraub、CalBRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。