二重代理店対単一代理店
たとえば、カリフォルニア州で使用するこの形式は、合意ではありません。 それは開示である。 それは可能な代理店関係の様々な性質を明らかにしており、すべての当事者がそれを読んで、望ましい代理店関係の種類を選択するために準備することが重要です。
単一代理店
バイヤーを代表する購入代理店は、 バイヤーの代理人として単一の代理店の能力で働いています。 売り手を代表する売り手のエージェントは、 リストエージェントとして単一の代理店の能力で働いています。
単一代理店の代理人を代理人とする代理人は、クライアントに対する信任責任を負う。 彼らは、相手方または相手方のエージェントと機密情報を共有することはできません。 単一代理店の代理店は、義務を果たし、 重要な事実をすべて開示し、正直であるように、注意を払い、デューデリジェンスを行わなければなりません。
バイヤーの代理店とバイヤーは、一般的にバイヤーのブローカー契約に署名し、代理店の職務と義務を定めます。 いくつかの州では、買い手が代理店との買い手のブローカー契約に署名していない場合、その代理人は買い手を表すのではなく、代わりに売り手の副代理人になります。 サブエージェントは、リスティングエージェントと同じ任務を売り手に負う。
売り手の代理店と売り手は、代理店の職務と義務を定めた上場協定に署名します。
エージェントとバイヤーのエージェントをそれぞれリストアップすることは、クライアントの忠誠心、機密性、説明責任を負うことになります。
多くのエージェントは、バイヤーとのバイヤーのエージェントとして、また、セラーとのセラーのエージェントとして機能します。 しかし、エージェントの中には、独占的なバイヤーのエージェントとしてのみ働くものもあります。 他のエージェントは売り手と独占的に仕事をし、財産を表示しません。
一般的なエージェントに特化したエージェントを扱うことで、クライアントはより集中的かつ栽培的な視点を得ることができます。
2つのエージェントを持つデュアル代理店
すべての不動産業者は不動産ブローカーの下でライセンス供与されているので、上場代理店と同じブローカーによってライセンスされている1人の代理店と仕事をすることができます。 このような状況は、二重の代理店を作ります。 エージェントは別のオフィスで働くことができ、お互いに見知らぬ人でもありますが、ブローカーによってライセンスされているため、一方のエージェントがバイヤーを表し、もう一方のエージェントがセラーを表す場合、 デュアルエージェンシーで動作します。
まず、エージェントがバイヤーとの単一の代理店関係を作成した可能性がありますが、バイヤーがそのエージェントのブローカーによってリストされたホームを選択すると、エージェントのバイヤーとの関係が変更されます。 単一のエージェントすべてが区別に注意するわけではありません。 現実の世界では、これらの二重代理店のほとんどが二重代理店の話をしていますが、引き続き一代代理店の歩みを歩いています。
デュアル代理店は当事者間で書面で合意する必要があります。 法律は州ごとに異なります。 たとえば、カリフォルニア州では、 独占バイヤーのブローカー契約には二重代理店を許可する言葉が含まれているため、ほとんどのバイヤーはバイヤーのブローカーがデュアル代理店の対象になる可能性は認識していません。
唯一のリストに焦点を当てたプラクティスを持つ独占的なバイヤーの代理店とリスティング代理店だけが二重代理店ではない。
同じエージェントを持つ二重機関
買い手をも表す財産のリスティングエージェントは、デュアルエージェントです。 デュアル代理店は、いずれかの当事者と信頼関係を結ぶことはできず、売り手と買い手の両方を平等に扱わなければなりません。 彼らは機密情報を共有することはできませんが、機密情報を提供することはできません。
カリフォルニア州のデュアル代理店は、売り手からカーペット手当を求めるようにバイヤーに話したので、売り手によって訴えられました。 代理店がバイヤーを代表している場合には、売り手にとって最高かつ最高の価格を得ることは非常に困難です。 二重代理店は、 住宅価格や条件について助言をすることも、誰に代わって交渉することもできません。
一部のバイヤーは、代理店が委託手数料の両端、つまりリスティング手数料とバイヤーの代理人手数料を受け取っていることを知っているため、リスティング代理店のみで作業することを好むと言います。
彼らは、買い手が買収提案を受け入れるために買収提案をしたときに、上場代理人が「動機付け」されていると感じている。 私がそのような方法でいくつかの代理店を運営していると言っていないのであれば、私は黙っていますが、事実はほとんどありません。 買い手がそのような考え方で私に近づくと、手数料のために何かをやっているように、私はその黙示を侮辱することに気付くでしょう。
また、デュアル代理店に不動産コミッションをさらに交渉させて、 ローボールの オファーで 売り手の利益を増やすよう求めるかもしれません。
トランザクションエージェント
デュアル代理店を避けるために、一部のエージェントはトランザクションエージェントとして機能します。 取引エージェントはどちらの当事者も代表しませんし、売り手または買い手の利益を保護しません。 彼らは単にトランザクションを容易にします。
取引エージェントは、購入契約の義務を履行するのに役立ち、各側に必要な書類を提供します。 エージェントが二重代理店を務め、代理店をさらに忠誠心から取り除くときに発生する責任の一部を解消します。
執筆の時点で、Elizabeth Weintraub、CalBRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。