ショート・セールをするのは十分に難しいですが、2つのローンを持っている場合はさらに難しくなります。 あなたの痛みが分かります。 第一の貸し手の協力が必要なだけでなく、 第二の住宅ローン保有者もその融資を解除する必要があるためです。
まず、 差し押さえで何が起こるかを見てみましょう。
貸手間の差し押さえの位置
あなたが家を買うのを助けるために2番目の住宅ローンを取った場合、または事実の後に住宅ローンを確保した場合は、それは問題ではありません。
第2の貸し手は、第1の者が従属することを望んでいない限り、常に第2の立場にある。 通常、最初のポジションにある住宅ローンの貸し手は、そのポジションに従属しません。
まず第一に、差し押さえの手続きから収集する権利があります。 これは、債務不履行通知書が提出されたとき、第2の貸し手が最初の行になってオークションまたは売却からの収入を得ること、または財産を奪取することを望む場合、第2の貸し手は自己の差押手続を開始しなければならない。
国のほとんどの地域では、これは、第2の貸し手が最初の貸し手への後払いをしなければならないことを意味し、 債務不履行通知書および関連費用を提出するための最初の貸し手の費用を支払った後、 第2の貸し手がこれをしなければ、第2の貸し手は、特に十分なお金がなければ、差し押さえで払拭され、何も受け取らない可能性があります。
第2の貸し手は、家の価値をチェックした後、第1の貸し手が抵当流れをしている旨の通知を受け取ると、多くの第2の貸し手が自分の差し押さえ手続を開始しない。 彼らは、第二の貸し手にとって差し押さえの費用を 利益にするために十分な資本がないかもしれないので、この立場を取る。
この非措置により、第2の貸し手は脆弱な立場に陥る。
ショート・セール・クローズ・コストの支払い方法
売り手が不動産業者との上場契約書に署名したとしても、貸し手がその手数料を再交渉する可能性は非常に高いです。 貸し手は伝統的な手数料よりも安く手数料を払い、可能な限りあらゆる方法で取引費用を削減しようとします。
閉鎖費用をさらに削減するために、貸し手が一般的に支払いを拒否する手数料もあります。 彼らです：
ショートセールで第二の貸し手と交渉する
あなたの状況が短期売買の資格に合っていることを確認した後、あなたはすべての貸し手の要求を遵守しています。また、喜んで適格なバイヤーを見つけました。あなたはまだ森の外にいません。
閉鎖費用が5％または4,250ドルであるとしましょう。 85,000ドルの販売価格からクローズド・コストを差し引いた後、約81,000ドルを残します。 今は2つの貸し手の間に戦争の綱引きになります。
一般的に、最初の交渉は、第2の貸し手に少額、例えば1000ドルを提供することである。 今は、貸し手に$ 54,000を失うように依頼しているので、第二のローン残高$ 55,000と比べると、それほど多くはないようです。
しかし一方で、第二の貸し手が拒否すれば、それは最終的に何も得られないかもしれない。
ジュニア貸し手が顔を伏せて鼻を切っているように見える時があります。 しかし、これは最初の貸し手が契約を成立させるためにもう少しあきらめることができる場所です。 私の経験では、第1位の大部分の貸し手は90％を受け取ることに興奮しています。これは85,000ドルのローンを意味し、貸し手は76,500ドルを受け取ることに同意するかもしれません。
ネットが81,000ドルであれば、最初の貸し手が第2の貸し手に提供できる4,500ドルを残すことになる。 第2の貸し手は、融資を解除することに同意する必要があります。 そうでなければ、 短期売却は拒否され、第1の貸し手は第2のローンを排除して差し押さえの資産を奪取する可能性が最も高い。
決議に達するまで交渉を続ける。 覚えておいてください。第1および第2の両方とも、 ショートセールの仕事に関わるステークを持っています。
注：カリフォルニア州の中学生の先取特権者が協力を拒否する理由の1つは、ローンが硬貨であり、1から4単位の住居に固定されていることです。 その場合、受託者の売却による差し押さえの間に第2の貸し手が払拭された場合、その第2の貸し手は不足判決を追及する権利を有する可能性がある。 （Roseleaf Corp. v。Chierighino、59 Cal。2d 35（1963）。）